编者按：《星盘路演Live》是腾讯房产推出的针对行业明星楼盘、资深操盘手、营销人的一档业内访谈节目，旨在发掘各地市场的明星潜力楼盘供消费者选择参考；从项目操盘手、营销人的访谈中，得到更多明星楼盘、操盘团队更多的经营故事。
北京书院营销总经理贾宇泽
本期节目，聚焦位于北京核心城区朝阳北土城（北三环外800米）的明星楼盘——这个一举拿下2020年上半年，北京楼市单价10万以上豪宅套数销售冠军的“黑马”项目。
【访谈直播回看视频：北三环10W+销冠豪宅，是运气还是真有一套？】
2020年，一场突如其来的新冠疫情席卷全球，打乱了人们原本安宁的生活。我们的日常生活因为疫情管控受到波折，经济发展受到了一定的冲击，房地产行业同样概莫能外。
尽管“黑天鹅”事件影响颇大，但随着复工复产的到来，让先知先觉的中产及以上群体首先带动了豪宅市场的回暖。
在一片相对“红火”的豪宅市场背景下，北三环豪宅项目北京书院拿下了销冠 。
在外界看来，上半年北京书院的销售冠军成绩让北京楼市为之侧目和意外。这也是栏目组邀请项目操盘手贾宇泽做客直播间的初衷。
在北京从业经历超过15年的贾宇泽，见证了包括2008年金融危机、2017年史上“最严厉调控”等在内的市场重大转折点。同时，他也是一名从房地产营销最一线成长起来的老兵，看破了市场的跌宕起伏。
“考量豪宅的第一要素便是地段。在北京，位置、文脉优势让北三环成为北京豪宅品质的判定标准。”
作为“最了解北京书院的人”之一的贾宇泽，对这样一个销售成绩波澜不惊：销冠是水到渠成的事。
他说，团队为这个项目所付出的心血和精力，是出于对稀缺内城土地价值的敬畏，是出于对豪宅精神的向往，是出于对高服务水平的不断追求。
在贾宇泽看来，他和团队对这个项目的一片赤诚，懂的人，终将懂得。
以下为腾讯房产《星盘路演live》对初心置业副总经理、北京书院营销总经理贾宇泽的专访实录：
实力黑马：匠心打造多种精湛的产品工艺
腾讯房产：因为疫情管控带来的影响，房地产市场也不例外。具体到北京，据北京市统计局发布的上半年数据显示，2020年上半年北京新建商品住宅销售面积下降了23个百分点，住宅市场销售面积下降了35个百分点。
尽管在今年这样不利的市场情况下，位于朝阳区北土城北三环外800米，在元大都遗址公园旁边的北京书院，上半年却一举拿下了北京单价10万元以上豪宅市场销售套数的冠军。数据结果出来以后，业内都有不同的看法或争论，有人认为这确实是黑马项目，也有人说是运气比较好。
北京书院上半年的热销，跟北京上半年豪宅市场表现有关系。今年上半年豪宅出现小高峰，其实挺难得的。对此，您是怎么看待今年上半年北京市场出现的豪宅热？
贾宇泽：豪宅是从零几年开始，频繁出现热销的地块以后，从原来的6万多到7万多、8万多，现在到10万+价格水平。其实豪宅分为几部分，主要部分有地块和后期的服务、项目素质，以及匹配的所有外界的条件等等。
针对2020年北京豪宅热的概念，业内的人一直在聊天说这件事，大方向其实没有什么太大的变化。北京书院，截止7月30号，网签套数是46套。
腾讯房产：这个数据是市住建委的数据，真金白银。
贾宇泽：对，北京书院依然是10万+项目中套数的销冠。回到你运气还是实力的问题，我们为什么得到这样的认可？无论从豪宅的角度，还是从住宅的角度上，一定在客户的受众群体当中发生了变化，发生了什么样的变化呢？
从原来的看盘到最后的理性消费，所有的客户、所有的业主最关注的是什么？地块是1/3，品质是1/3，服务是1/3。这三个点是所有客户以及业界关注的点。北京书院如何成为销冠？我们是十年磨一剑，当时做采访时也说其实不是十年磨一剑，恨不得十五年磨一剑。在最开始的前端会打好一切的基础，就是初心置业的开发方向，以物业为中心去开发。这件事决定了在2020年入市后我们能够得到所有业主和客户的青睐，这是一个非常重要的标准，就是所谓的匠心产品。
更多的网友们可以去售楼处了解有着这许多项工艺产品条件的北京书院，我举几个比较简单的例子，第一我们是全社区360监控给到业主安全；第二是所有的基装、工程部分都达到了甲级写字楼标准的住宅，等等的还有很多。而且北京书院还有特色的书店，也是未来一直都会为业主开放的。
豪宅价值观：地段仍然是匹配豪宅不可或缺的条件
腾讯房产：现在的高端住宅跟过去相比，消费者的置业心态是不一样的，现在消费者更理性，更看重项目的综合素质。今年上半年北京的土地市场，友商在南三环拿了地王，而且都是几十亿高价地，并且有几十轮的争抢。您怎么看待目前市场比如说像这种高端项目，品牌企业对于传统地理位置的环线，比如二环、三环、四环，对于这个价值更加看重，您怎么看待这种现象？
贾宇泽：其实说实话，四个字就能很好地形容，就是“天生丽质”。很多红线外的配套，对于人的生活匹配度是非常强的。比如出去是否有大型超市，出去是不是有很多的地铁线路，很快能到达我想去的地方，周边是不是有很好的教育、很好的医疗，尤其是今年全民抗疫，有很多的人从二、三线城市来一线城市解决自己的问题。从这个大方向宏观的可以看到，原来一线城市的配套、医疗资源确实是很珍贵的。以我们项目周边为例，在全国的水平甚至都是排到了前几名。
我们三环、二环也好，核心的地段资源和“天生丽质”的条件，我认为是匹配现在豪宅、高端项目的重要因素。
置业趋势：稀缺地段平层豪宅价值在回归
腾讯房产：业内说地段、地段，还是地段。我们知道北京书院所在的北土城区域，不管是学校、教育和医疗，不仅仅是在北京，可能在全国拎出来，这样板块也没几个。
我们也注意到，今年上半年北京豪宅市场的成交和热度好像是大平层又有新的回归，前几年您也知道豪宅市场对于大别墅，或者对于叠拼小院有一段时间的追捧。现在我们看大平层有一个回归的趋势，您作为业内资深的从业者怎么看待这个变化？
贾宇泽：其实几年前别墅热的时候，或者小院热的时候，更多的是一种体验。但是体验感一定跟居住感还是有一些区别。因为对于体验感来说，要求的时间，要求的等等红线外的条件不高，更多的是安静、舒适度，需要周边的人越少越好，是这样的概念。我的人均占地面积越大越好，这是原来几年所谓的小院或者住宅更需要的条件。
突然发现它们变不成第一居所的时候，大家发现确实出去有一些不是特别的便利。尤其是家里有老人、孩子，更是需要人照顾的时候，还是有一些欠缺。针对于这些方面，再加上现在整个房地产回归于理智消费，并没有太多的投资者。我们原来认为无论买什么样的房子，都会有投资的属性。现在其实我也不否认这一点，就是硬货币类的，增值保值的，房地产还是其中之一。但是跟原来相比的条件，已经是不复存在了。
现在客户理性去选择的，还是要有舒适度。反而我们发现其实人均面积不需要那么大，因为他们没有那么多人去施展。我们更希望的是什么？我们在热闹的环境当中有一份自己安静的天地，安静、居住舒适度更高，可能变成了现在人们更向往的生活。所以从别墅慢慢又转向了想要内城、想要舒适度高的，想要各种红线外的配套的人群更多。
腾讯房产：这个转换的过程当中也是一种生活场景的转换，选择郊区的大别墅和市区的大平层，完全是两种生活状态。
贾宇泽：原来是什么样的概念呢？在原来不限购的条件下，传说中的置业可以“为所欲为”，但是现在不是了，要衡量真正需要什么样的条件。比如，随着现在每家的人口不会像原来那么多，一家有三个孩子、两个孩子或五个孩子。可能现在更多的是独生子女会多一些，未来的居住、职住平衡和舒适度，就是他父母关心的并不是让他去享受，还是让他去奋斗。
客户认可：3个月内售出46套豪宅
腾讯房产：房地产市场发展了这么多年，尤其是像购置北京书院的业主，他们也跟随这个市场成长了十几年，所以他们对产品的品质和要求自然而然就提高了，可以这么理解？
我们所知道的，比如像您刚才也谈到了团队和公司对于项目所倾注的一些心血，包括对于高大上的品牌，过去他们都高高在上，对他们提出这样一些新的要求和想法。咱们倾注了这么多情怀，咱们购房人的群体不知道有没有相关的调研？比如说这个群体对于团队的心意是不是领了，是不是认可这样的做法或者产品打造的理念？您认为您的这份情怀或者付出，有没有得到购房人的认可或者是感同身受？因为像我们所知道的，像这种项目其实很多人买单了以后，真的是很多地方先占住资源、地段，产品本身很多项目都会做出一定的妥协，您是怎么看待现在的业主、准业主对项目的调查和评价？
贾宇泽：北京书院为什么成了一匹黑马，尤其是疫情以后？我们成为黑马很关键的因素，就是在前期磨剑的时候，会把所有我们认为该磨的地方全磨好。所有的业主也好、客户也好，为什么会为北京书院去买单？而且为什么说对于北京书院来说签约量会高？
大家应该能了解，在北京市场上其实签约转化率并不是特别的好，因为大部分的人到现在基本上会有买房、卖房、换房的周期，基本上3个月到半年之间。我们在3个月之内签了46套房子，这批人为什么宁愿去卖房的时候会把他现有的房子稍微打一些折优惠一下卖掉，而赶紧签约呢？
这就是对于我们整个北京书院认可的很好的表现，他会认为，第一占资源不是我们的目的。第二点是针对北京书院这个地块“天生丽质”的事，他们认为不要说你的产品有多好，你在这个地上去盖的房子，你就值这个价格。尤其是现在控价控的非常好，这个项目一定不是批这个价格，甚至已经给了有两三万的红利，所有理智的消费者其实也能分的清楚。我们为什么要做这样的呢？红利没有了，红利让给了客户，我们有我们好的位置，我们也值这么多钱，为什么还要去做这样的产品？然后要给客户去传达呢？那就是我们的生活态度。针对于第三点，还有我们自己的物业公司。
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