2020年下半场，联合办公行业的发展迎来新的节点。

　　收缩战线后，7月不少手握充足现金的联办企业逆势发力，保持了较高开业率，如优客工场、办伴，月内均有项目落地。

　　发展至今，联合办公企业进军资本市场的呼声此起彼伏。7月6日晚间，优客工场宣布已与在纳斯达克上市的SPAC（特殊目的收购公司）签订了最终合并协议，合并后的公司总价值将达到约7.69亿美元。

　　与此同时，近期有消息称筑梦之星正筹备IPO事宜，计划2020年下半年登陆美国资本市场。创富港亦公开场合表示，正在往更大的资本市场靠拢。

　　另一方面，7月13日，WeWork执行主席Marcelo Claure称，WeWork有望于2021年录得净现金流入，较2月时订下的目标，提前一年达成。

　　轻资产与多元化，联办企业的“突围”方式

　　从“7月中国联合办公发展指数TOP10”榜单上看，优客工场继续夺得榜首，Regus、Distrii办伴紧随其后，位列榜眼和探花。无论是全国规模化布局，还是品牌效应，优客工场均属业内领先，且月内动作频繁，新拓展多个轻资产项目，持续输出品牌。

　　具体而言，优客工场旗下轻资产品牌大然凌一与北京培宏望志科技有限公司达成合作，共同管理莱西科学英雄优客工场科技成果转化双创中心。

　　值得注意的是，轻资产运营模式是基于企业具有良好的品牌效应及资源整合能力，对于部分现金流压力大、行业资源不足、影响力仍待提升的中小规模联合办公企业来说，可行性仍待考验。

　　另外，疫情虽然影响甚大，但也推动着联合办公从业者重新审视发展路径，也是提升个性化的突围契机。

　　7月24日，ATLAS寰图与上海碧江实业举行签约仪式，寰图于上海闵行区的首个大型商业综合体正式落地。

　　据了解，此次是寰图商业管理板块进入商业项目领域的首个项目。从最初的联合办公业务，至今已开拓了联合办公、商业管理、物业管理、建设管理四个业务线。

来源：公开资料、观点指数整理

　　事实上，这不是联合办公与商业业态的首次合作。近几年，与产业园、商业、酒店等业态企业合作，充分利用碎片空间，实行经济效益最大化，已成为联合办公行业的常态化操作。

　　对于商业业态而言，通过引入联合办公，可以迅速聚集优质企业与团队入驻。同时，联合办公常驻与流动办公的运营模式，可以为商业体带来大量线上线下流量，带动商业体消费层次转型升级，从而提高商业体与联合办公的招商与客户留存，实现双赢。

　　此前有研究机构指，2022年中国联合办公行业市场规模有望突破4100亿元，至2030年，30%办公空间将采用联合办公模式，市场规模或达万亿。

　　极具增长性的市场规模，将赋予联合办公行业更多想象空间。

　　优客工场曲线上市，估值较上年不足1/3

　　去年年底，优客工场向美国证券交易委员会公开递交招股书，寻求在美国纽交所上市，计划融资1亿美元。

　　7月6日，优客工场宣布与纽约一家特殊目的收购公司（SPAC）签订了最终合并协议，合并后公司总价值达到约7.69亿美元。交易完成后，双方将以新的股票代码在纳斯达克流通交易，同时优客工场目前管理团队将继续运营新公司。

　　值得注意的是，优客工场去年估值是30亿美元，如今降到了7.69亿美元，不到上年1/3。

　　据了解，SPAC上市是一种介于IPO和借壳上市之间的上市模式，适用于高成长性且急需融资的企业。SPAC在并购前已经是纳斯达克或者纽交所的上市公司，目标公司则无需再进行其他行动，直接自动成为纳斯达克或者纽交所上市公司。

　　此前，新风天域、美联英语在内的中概股均通过SPAC模式成功登陆美国资本市场。

　　尽管SPAC模式能够实现快速上市从而获得融资，但弊端也很明显。由于最终成交价是并购双方谈出来的，所以目标公司的股份价格将比IPO价格更低，优客工场的估值跳水，这也是原因之一。

　　另外，从股权结构的角度，相较于直接IPO，SPAC模式等于稀释两次股权，一方面是来自SPAC上市企业留下的投资者权益，另一方面是SPAC壳的赞助者本身亦要有固定的股权收益。股权的稀释，将直接影响到企业高管对企业的话语权。

　　办公物业热度不减，京沪大宗交易占比八成

　　戴德梁行数据显示，尽管受到疫情影响，今年上半年大宗交易市场中，办公物业仍是最受青睐的业态。

数据来源：戴德梁行、观点指数整理

　　数据显示，今年上半年，国内大宗交易市场上共成交82宗，而2019年下半年成交宗数为80宗，整体差距并不明显。

　　细分来看，2020年上半年办公物业成交宗数为48宗，较2019年下半年增加了6宗，热度明显上升。与之相对应的，工业/物流类物业为10宗，较上年下半年减少了7宗。

　　具体到金额上，2020上半年中国内地大宗交易市场共成交884亿人民币，其中北上两地合计成交约700亿人民币，几乎占总成交额80%，特别是上海就占了52%；而广州深圳区域成交额刚超过100亿，与去年下半年相比，下降比较明显。

　　受疫情影响，四个一线城市办公物业租金均有不同程度下跌，而观点指数观察7月份四个一线城市办公楼租金情况发现，上海开始出现回暖迹象。

数据来源：中国房价行情网、观点指数整理

　　数据显示，北京办公物业租金水平最高，为5.37元/日/平方米，较上月下跌1.6%；上海办公物业租金水平4.31元/日/平方米，环比小幅上涨3.98%；深圳、广州办公物业租金进一步下跌，其中广州最为明显，较上月跌幅达8.18%。

　　可以预见，进入2020年下半场，上海的商务活动明显比上季度活跃许多，办公物业也逐渐回暖，市场需求有较为明显的增加。

　　但由于此前疫情影响，上海办公物业仍有多个项目交付推迟，随着未来大量供应陆续入市，上海办公物业租金或许不如预期般持续回升。

　　来源：观点指数

编辑：wangdc