疫情加速了长租公寓新一轮的“淘汰赛”。

　　业内人士认为，这是市场正常的择优过程，长租公寓本身对企业整体能力的要求就高，这有利于让那些拥有整合能力、精细化运营管理能力的品牌留存下来，租赁行业才能更加健康、长期发展。

　　市场净化的过程中，有一股“暗流”仍值得广大房东和租客警惕，那就是个别中小长租公寓，利用人们贪便宜的心理，做“长租短付、高收低出”生意，将自身推向危险的边缘。

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　　高进低出，警惕租房骗局

　　8月7日，重庆市房地产协会房地产租赁专业委员会的一则文件，再次揭开了中小长租公寓市场的一角乱象。根据该文件显示，品牌推广名为“首资公寓”的重庆首资科技公司，存在“高进低出”（高租金向房东收房，低租金向租客出售）等现象，并提醒和建议消费者理性选择公寓品牌。

　　这类乱象的中小长租平台，在各地还有很多。

　　据市界报道，上海租客余飞，5月初和室友以低价年付的方式，从一家名叫上海捷骜的公司，租了一套位于上海松江的长租公寓。起初，他觉得自己捡了个大便宜。但仅过了两个月，房东便找上门，说这家长租公寓老板跑路了，他已经很久没收到房租了。

　　在上海做育儿嫂的王阿姨，也遭遇了同样的骗局。她以年付的方式租了一套房子。后来，长租公寓卷款逃跑，留下阿姨和房东面面相觑。因为涉及的租户只有几户，证据又太少，报警之后，公安局没有办法以“合同诈骗”立案。最后，阿姨不得不和房东对半承担了损失。维权无望。

　　另一位反映人王鑫，家在宁波的老人把房子交给了当地一家长租公寓打理，之前家人曾打电话来征求他意见，告诉他业务员的拿房意愿很强烈，给他们打了一个多月电话了，给的租金也很高。业务员刚开始几天打一个电话，后来一天打三四个电话；刚开始每月租金给到3200元，看王鑫的家人无动于衷，又把租金涨到了3800元。王鑫根据多年的经商经验，觉得业务员过于殷勤，租金也给得过高，一定有猫腻，于是劝家人不要把房子租给他们。不过，毕竟和家人不在一个地方，高额租金对于已经退休在家的老人吸引力巨大。等王鑫再打电话回老家确认时，发现老人已经和长租公寓签约了，租期5年，每3个月付一次房租。

　　这些长租公寓有着相同的特点。

　　第一，都是成立时间很短的新公司。余飞签约的这家公司，全称叫上海捷骜物业管理有限公司，成立于2019年8月6日；王阿姨签约的叫上海枫巢蚁家实业有限公司，成立时间更短，2020年1月22日；王鑫家人签约的宁波首资公寓管理有限公司，成立于2019年12月25日。第二，“运作”模式也基本一样，利用租客们贪便宜的心理，做“长租短付、高收低出”的生意。

　　他们先成立一家长租公寓公司，通过高价在市场上收房，尽可能地扩充公司房源。有的还会入驻一些长租公寓平台给自己引流，利用平台不完善的入驻机制规避风险，同时串通平台中介，脱离平台进行签约。

　　为了吸引更多的租客，他们开出的租金比市场均价低很多。与此同时，还会通过设置不同的付款方式，引导租客付更长租期的钱。例如，余飞租的这套房子，年付价格最低，3800元每月；半年付高一些，4200元每月；押一付三的话，租金会更高。

　　因为正规的长租公寓也会采取这样的形式付款，所以一般不会引起租客的怀疑。“高收低出”，从表面看长租公寓亏死了，但实际上他们根本不会在乎作为二房东赚的那点差价，而是瞄准了房客的所有租金。等到盘子做到足够大，长租公寓的老板就卷着钱跑了，只剩下房东和房客无语凝噎。

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　　学会区分、理性辨识，头部平台更受信赖

　　进入2020年，房屋租赁行业进一步分化，洗牌进程加剧。如何打造自身竞争力成为众多长租公寓运营者的关注焦点。

　　以蛋壳、自如为代表的头部互联网长租公寓品牌，均完成了在全国多城的布局，凭借着其在技术、资本和市场等多个方面的独特优势，通过互联网化的手段、精细化的运营方式以及多种融资渠道，逐渐站稳脚跟，成为住房租赁市场中的压舱石。

　　大品牌往往意味着实力和担当，对房东和租客来讲，也更值得信赖。

　　而随着行业洗牌加剧，市场将进一步两极分化。蛋壳、自如等头部企业将获得更多资金支持，更多用户选择，发展呈螺旋式上升；另一方面，一大批中小长租公寓企业，由于技术实力弱、资金缺乏等原因，在全行业的发展浪潮之中，根基不稳，风雨飘摇，部分依靠“高进低出”模式，更是游走在暴雷的边缘。

　　业内人士分析，长租公寓行业的洗牌恰恰说明，这并不是一个没有门槛的生意。面向未来，整个租赁市场需要的高品质的产品和服务，以及强大的资源整合能力和健康的市场秩序，那些在疫情影响下体现出坚韧生命力的平台，才符合未来市场发展的需求。作者丨吴为

　来 源： 二财    

 编 辑：liuy