随着租赁市场的发展，长租公寓越来越受房东与租客的欢迎，他们都是以“高收低出”（向房东以高租金来收房，却低租金向租客出售）的模式进行运营，也就是大家所讲的“二手房东”，看似赔本的买卖背后有什么猫腻？

　　最近，众多长租企业频频“跑路”。房东收到不租金，租客缴纳了一年的房租却打了水漂，随之面临着被房东扫地出门的现象屡见不鲜。

　　租客如约缴纳半年房租 房东却未收到租金

　　“我刚住进来一个多月，房东就找上门来说不能住了，让我15天内搬出去。”刘茵（化名）对《消费者报道》说。

　　8月7日，房东上门告知刘茵房子不能住了，因为中介已经跑路，导致房东没有收到租金。这是刘茵与房东的第二次碰面。

　　据了解，这是刘茵在一个月前通过安居客找到的出租房。因为租金比其他地方的出租屋便宜，于是在看房当天就直接租了下来，租金为2000元一个月，需一次性缴纳半年的租金给成都首资科技有限公司（以下简称“成都首资”）。“当时房东还来过，也知道我们要租这个房子。”刘茵对《消费者报道》说。

　　刘茵回忆称，房东告知中介（成都首资）跑路的第二天又再次上门，表示他们没有收到房租，需要将房屋收回。“房东当时是想让我们搬出去的，但是我说我们交了租金，现在也没钱找房子，搬走不可能。于是房东报了警，警察同志过来调解，说是成都首资没给房东租金，对房东违约，房东有权追责成都首资，而我们（租客）这边交了钱，签了合同，可以继续居住。”刘茵认为，租房的时候已经签了合同，是有法律效力的，现在是中介对房东构成合同诈骗。

　　据了解，房东与成都首资签订的是委托合同，租客与成都首资签订的是租赁合同。

　　“法院判租客搬，我们这边就立马搬。但是房东说合同不生效，不配合协商。”刘茵无奈地对《消费者报道》说，“之后的联系中房东让我们在未收到租金的15天内搬出去，还自己弄了个回收房租的合同。”

　　按要求一次性缴纳了租金，房东却没有收到，这让刘茵非常头疼。“房东已经断了我几天的电了，我和房东说要等结果出来再商议。警察也说了要等结果出来，没出来前房东不能赶走租客。但房东一意孤行，说找人在8月30日那天强行让我搬出去。”

　　无独有偶，位于重庆的徐洋（化名）也遭遇了同样的情况。据了解，徐洋已向重庆首资科技有限公司（以下称“重庆首资”）缴纳了一年的房租，月租1000元，押一付十二，共缴纳了13000元。

　　《房屋租赁合同》

　　“我住了两个月，房东突然找我说重庆首资那边没给她打房租的钱，她要收回房子。如果要继续住下去的话，就要我按照房东和中介签约内容上的房租价格给她打钱，然后重新签订合同。据我了解，房东每个月收到的租金比我给中介的房租高400元。”徐洋告诉《消费者报道》，房东给了一周的时间考虑，如果不付房租和物业费就只能在月底之前搬出去。

　　长租企业跑路，房东和租客怎么办？

　　当租客遇到了长租企业跑路，导致房东收不到房租，那租客与长租企业签订的租赁合同是否具有法律效力？租客可以根据合同时间继续居住吗？对此，《消费者报道》采访了法律从业者郭小明。郭小明认为只要签订合同时是双方的真实意思表示，并且也符合合同法规定的形式和实质要件，那么长租企业跑路，合同仍然是有效的，具有法律效力。

　　由于房东与长租企业签订的是委托合同，长租企业与租客签订租赁合同就代表房东的意思表示，在本质上仍然是房东和租客之间的合同关系，长租企业对租客行为的权利义务，应由房东承担。在这种情况下，长租企业跑路，房东没收到租金，是有权解除合同收回房子的，当然，房东和长租企业之间有合同关系，房东也可以要求长租企业支付租金。而对于租客来说，在被房东收回房子后，可以向长租企业主张违约责任，要求继续履行或者赔偿损失。

　　长租企业频频暴雷 警惕“高收低出”租房骗局

　　《消费者报道》了解到，类似长租房跑路的投诉早已屡见不鲜。除了重庆首资和成都首资之外，巢客遇家（成都）科技有限公司(以下简称“巢客”）也因房东收不到房租、租客无法继续入住的问题遭到消费者投诉。他们都是以“高收低出”的模式进行运营，租赁时间一般为一年。

　　中研普华研究员邹志丹在接受《消费者报道》采访时表示，长租企业频频暴雷，一方面体现市场竞争后部分中小长租公寓资金链断裂，举步维艰；另一方面，长租企业利用人们贪便宜的心理，依靠“长租短付、高收低出”的租房骗局，损害了租客和房东的根本利益，严重打乱了租赁市场的秩序，阻碍了长租公寓行业健康发展。

　　值得注意的是，重庆首资科技公司成立于2019年12月，由长沙首威科技有限公司100%持股，疑似实际控制人为艾兆璐，最终受益人为张美宇和艾兆璐。此外，该公司对外投资了广住庭（广州）科技有限公司，浙江首资科技有限公司、巢客遇家（成都）科技有限公司宁波首资公寓管理有限公司，张美宇和艾兆璐还在宁波、云南等地开有多家公司。

　　邹志丹表示，在行业发展初期，“高收低出”的模式从运营上看就充满危险，最主要还是靠资金链来支撑市场拓展，很多中小型长租公寓运营商没有技术和资本优势，盲目扩张，在市场不景气的阶段就造成爆雷，更有甚者，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，把风险转移给房东和租客以及全社会，而把所有的利益留给自己。

　　受新冠肺炎疫情的影响短期供大于求的趋势越发明显，并且市场遇到三降：开业规模减少，租金下降，租客需求减少。因此市场未来需要高度警惕“高收低出”模式，这很可能会继续出现一系列爆雷事件，不仅损害供需双方的利益，也会给行业造成不好的影响。

　　杭州租房新规：存量托管房源应缴30%风险防控金

　　8月17日，杭州市住房保障和房产管理局官网17日发布了《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》称，2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

　　邹志丹认为，首先这是一项针对租赁行业的市场风险防控的地方性政策，对全国各地陆续出台规范性政策文件具有示范作用，对租赁业发展具有指导性意义；其次，能有效规避这两年因为长租公寓种种爆雷事件牵扯到的资金问题，能够控制好运营商收钱后的合理用途，限制违规非法套取资金谋取私利的行为，以资金存管的方式体现了政府力求对行业的监管。

 来 源：消费者报道   

   编 辑：liuy