8月27日，友客公寓的房东终于等来了噩耗。

　　事实上，这个噩耗早有前兆。「友客给我的打款日是每月 17 日，可是这个月一直没有收到租金。」一名房东称，尽管已经做好心理准备，可这个噩耗还是来得太突然。

　　和此前爆雷的长租公寓一样

　　高收低租是经营模式

　　昨天上午，友客公寓的房东和租客陆续收到一条短信，称友客公寓自 8 月 16 日之后就未正常打款。对方自称是友客公寓工作人员，对此事也是「一脸懵逼」，并称还不知道能否拿到工资。

　　友客公寓全称是「杭州友客房产代理有限公司」，成立于去年 6 月，今年又相继成立了宁波分公司和成都分公司。今年 7 月，友客公寓法人代表发生两次变更，目前为陈某华。留在天眼查上的手机号码，今天下午一直处于关机状态。

　　昨天，在位于滨江星耀城的友客公司，现场聚集了很多人，有的是房东，有的是租客。

　　一对今年刚毕业的情侣说，他们 7 月和友客公司签了合约，租住在拱墅区一 Loft 公寓，交了一年的租金和一个月的押金，每个月租金 1980 元。女孩说，在别的中介平台搜索房源的时候，看到的这个房子，觉得价格蛮合适，就租下了。

　　而同样 40 平方米左右的 Loft 公寓，装修不错，隔壁同户型同装修的房子价格要 3100 多元，贵了 1000 多元。

　　事实上，在友客公寓之前，杭州已有多家长租公寓爆雷或者拖欠房东租金。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房 …… 这些长租公寓都有一个共同的经营模式，那就是「高收低租」。

　　记者在网上搜索了在萧山的友客房源，也能在其他的中介平台找到相关信息，比如下面这套位于荣星君佳园的合租房的主卧，显示 1950 元。

　　在现场记者了解到，不少人都是以低于市场价的价格租到了房子；而在房东这边，中介给出的租金则比市场价格高。有的房东说，两方的价格差加起来，有的高达 1000-1500 元。

　　而友客中介要求租客的租金一年一付，却按月给房东打款，时间差很长。

　　根据天眼查信息，友客中介全称是「杭州友客房产代理有限公司」，成立于 2019 年 6 月，法人代表姓陈，记者拨打了公司法人代表的电话，提示对方已经关机。

　　租客和房东

　　该如何维护合法权益？

　　浙江西子明珠律师事务所杨杨律师：

　　根据合同的相对性，房东可以起诉中介公司，等法庭判决解除托管合同，再收回房子。租客可以起诉中介公司，要求解除租赁合同，并要求中介公司返还剩余房租。但实际上从打官司的角度来讲，租客会更弱势一点。

　　杨杨律师提醒租客，在看到中介公司低于市场价的租金时，应该引起警惕，避免上当。

　　浙江金道律师事务所廖志松律师：

　　民事合同有两个重要原则，一是诚实信用原则，二是合同相对性原则。

　　在此次纠纷中，涉及两个合同法律关系，基本上合同都有风险，所以才有违约责任。

　　房东的损失，依据合同相对性原则，其可以解除与中介公司之间的合同，向中介公司主张违约经济损失。

　　租客与中介公司的合同没有解除前，是具有法律效力的，租客的租赁物使用权应当得到保护。即使房东认为自己有权要求租客退房，也应当通过民事诉讼的途径进行主张，无权通过断水断电的方式强制退房。

　　目前，萧山的住房租赁市场

　　现状如何？

　　据杭州市住房租赁监管服务平台最新数据，目前注册在萧山的纯住房租赁企业 82 家，自持租赁企业 13 家，房产经纪机构 590 家，共运营集中式房源约 11558 套，已出租 5145 套，出租率 44.51%；分散式房源约 15024 套，已出租 9450 套，出租率 62.90%；自持房源总数 7791 间，已出租 2447 间，出租率 31.41%。

　　另外，还有一定数量的居间代理租赁房源，暂时未到该平台进行申报。

　　同时，就萧山住房租赁市场来说，总体运行情况比较良好，但也有个别不规范经营的企业，出现了拖欠房东租金、拖欠租客押金的情况。从现有掌握的信息来看，注册在萧山的营业执照中经营范围含住房租赁等内容的企业有 2400 多家，出现不规范经营的现象的企业有 20 家左右，占 1% 左右。

　　目前，就整个住房租赁市场来看，部分住房租赁企业不惜压缩租金差价，甚至出现「高进低出」的野蛮扩张，即高于市场价收房源，低于收房价出租。此次爆雷的友客就属于这种。

　　另外，由于没有实体资产作为担保，融资渠道狭窄，住房租赁企业经营运作高度依赖租金流转。今年的疫情，也加剧了资金压力。其中，我区注册企业北京中润置家房地产经纪有限公司杭州分公司，租客逾期支付率从 3% 上升到 11%，造成应收租金受影响超 1800 万，而房屋空置率从日常 5% 上升到 15%，近 800 套房屋空置，一个月损失超 200 万。

　　针对住房租赁市场问题

　　萧山都在怎么做？

　　目前，萧山严格按照《杭州市萧山区 2020 年住房租赁市场治理专项行动方案》展开工作，保证此项工作顺利开展的同时，让我区住房租赁市场有序发展。

　　此前，已经组织拉网式排查，梳理出第一批问题企业，对投诉比较多的 13 家租赁企业进行了联合检查，有的企业是多次上门检查、约谈企业负责人、下发整改通知书，督促企业履行市场主体责任。同时，对 9 家因拖欠房东租金、拖欠租客押金的问题租赁企业进行了公开曝光。在租赁信访处置方面，今年以来已累计处理 600 起，主要涉及房屋租赁方面的，租赁公司拖欠房东租金，不及时退还租赁押金，办理退房手续等问题。

　　为配合专项整治顺利推进，萧山区住房租赁市场专项整治工作专栏 http://www.tmsf.com/xsweb/housing/index.jsp 已正式上线，涵盖整治重点、典型案例、法律法规、投诉举报四个板块，通过公开举报电话，公布专项整治工作动态，曝光典型案例，充分发动各方参与，强化社会监督。

　　萧山区住建局相关负责人表示：针对住房租赁市场出现的不和谐现象，一经发现，我们会及时处置，并重点防范。在此，还是提醒广大市民在租房时注意风险防范。

　　提醒大家

　　如何防控风险？

　　出租、承租房屋时

　　要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构，查看其营业执照和相关资质，通过多种渠道了解其市场口碑和客户反映，慎重做出决定。可以考虑选去年萧山区房地产中介行业协会评选出的 24 家诚信企业。

　　确定租赁价格时

　　要多方了解市场价格区间，对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的租赁企业和租赁交易行为，自觉警惕市场风险。

　　签订租赁合同时

　　要仔细审定租赁合同条款，避免霸王条款、隐形条款导致合法权益受到损害，建议使用杭州市租赁合同示范文本。

　　租客支付房屋租金时

　　建议向租赁合同约定的企业账户打款，谨慎向企业业务人员个人账户打款，同时注意避免一次性支付较大额度的租金，防止自身权益可能受到的损害。

　　谨慎选择「租金贷」产品

　　租金贷是住房租赁金融市场的产品，租客签订租赁合同时需特别留意有无租金贷条款，避免「被租金贷」，陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。需要办理租金贷产品时，要选择信誉良好、规模较大的贷款平台，并仔细阅读贷款合同内容。

　来 源： 萧山日报、钱江晚报、都市快报  

   编 辑：liuy