混改、国企穿透式监管成为本轮国企改革主体，国央企加速朝市场化迈进，过往由于历史原因与政府需要遗留下来大量空间资产，诸如园区、写字楼等等，对于做实业出身的管理者来说，激活存量成为其国企十四五规划的重要课题。

　　近两年，随着国家政策陆续出台，产业园区迎来一波"政策红利"。例如鼓励优秀的园区开发运营主体上市，号召自带优质产业资源的企业入场；同时限制产业用房出售，杜绝产业园区过渡"房地产化"，种种举措无疑释放出一个信号：产业园区即将步入到以精细化运营为主的时代。

　　首都北京，自"四个中心"城市建设战略提出以来，逐渐开始疏解非首都功能，为新兴产业腾挪空间，加速向"高精尖" 产业结构转变。在"十四五"重要节点，北京国企肩负着政府的招商引资的职能，在市场及政策的双重红利下，如何结合国家战略需要，在有限的空间中导入产业资源？同时面对园区重资产高投入弱运营等难题，如何有效发力存量资产管理？

　　针对当前国企关注的核心问题，"2020国有资产盘清盘活私享会"第八站来到国家政治文化中心北京，明源云空间携手明源地产研究院、赛迪顾问与当地资管大咖以主题分享、圆桌交流的形式，围绕资产管理全生命周期进行倾情分享。

　　本次会议亮点及分享内容精彩重现：

　　01【致辞】

　　毛晓东 明源云北京公司总经理

　　明源云北京公司总经理毛晓东在会议上进行了致辞：值此明源云23岁生日之际，很高兴能和莅临现场的央国企资管领导共话存量未来。明源云空间顺应行业从增量到存量的发展趋势，为存量经营资产提供数字化的解决方案，助力资产的盘清盘活，通过数字化管理运营创造新价值。当前，云空间已经合作超过400家企业，业态覆盖商办、产业园区、专业市场等综合商业体。2019年我们在全国组织了20多场针对国有企业盘清盘活存量资产研讨活动，有360多家企业参与其中，60%以上是央国企。可以看到，越来越多央国企开始聚焦存量管理。今年，我们搭建线下研讨会以及走进标杆系列活动，为资管人提供了更多的合作交流机会，意在通过一系列的专题性质的研讨、活动，为行业注入一些新思想、新观点、新见解。

　　02

　　黄乐 明源地产研究院副院长

　　先瞄准、再进攻

　　市场竞争力的核心在于自持运营能力

　　结合近几年对存量市场的研究和实战经验，黄乐院长进行了《把握存量资管新机遇 培育国企发展新动能》的主题分享，深入洞察在产业转型背景下，存量资产激活路径。

　　黄乐表示，产业地产的本质是"空间运营"。未来国企不仅承担着国民经济大任，为了避免无底洞，在做产业投资时，不仅要研究产业投资方向，还要培育产业运营能力。

　　从疫情期间的数据来看，存量市场细分领域此消彼长，"危"与"机"并存！

　　1、商办市场：经济增速放缓叠加供给过剩去化不足，写字楼市场呈现走弱态势，短期内租金承压。

　　2、零售市场：疫情下短期遭遇重创，长期走势明朗，必需品消费引领市场逐步复苏。

　　3、园区市场：疫情考验下园区彰显韧性，各细分领域表现分化，商务园、物流园、医疗园最为稳健。

　　园区各个租户业态需求配比不太一样，包含商务园区、物流园区、医疗园区等多个大类，均存在不同程度的发展潜力。如果从一线城市投资净回报率来看，物流园区遥遥领先。在当前疫情常态化的情况下，国央企无论是投资还是运营，聚焦细分业态相对更为稳健。

　　03

　　孙晓利 赛迪顾问产业地产研究中心总经理

　　国有企业的土地盘活应该以产业思维做，要盈利但不追求暴利

　　以北京市国有企业存量盘活为例，从国有存量资产盘活的两大驱动因素出发，赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利进行了《以产业带动片区经济，盘活国有存量》的主题分享。

　　盘活国有存量资产由内外两大因素驱动：

　　一是国企改革进入倒计时，在京国企改革难点是土地资产再利用，在京国企土地资产规模大，土地权属不清、容积率低问题突出；二是北京市减量发展进入到实质期，土地管理逻辑发生变化，供减挂钩机制、先供先摊机制、全生命周期管理机制已经全面落实。

　　在北京市政策规范允许范围内，目前主要有三种存量盘活方式：

　　一是企业存量土地自行开发，建设商品房、安置房等，但这一路径仅停留在03年左右；二是现状工业项目改造利用，受益京政办发〔2017〕53号，多以改造建设"文创园"；三是政府重新收储变为经营性用地后，企业参与一二级开发，但这一路径存在经济成本、制度成本过高的问题，过程艰难且漫长。

　　而困境的破局之道则需对以下三点有清晰认识：

　　一是要深刻理解政府稳增长、惠民生的核心诉求，在项目启动前期，做好顶层机制保障，实现和政府的高效沟通；

　　二是要高度明确企业盘活存量的初心是"活"，"盘活"是手段，目标是优化国有企业布局。要保持战略上的清醒和定力，不能抱"地产"思维操盘。

　　三是要充分认识产业导入和培育路径。这其中包含三个方面：（1）认识产业的根植性及共生性，重点挖掘本地客户潜在需求，着力打造特色产业园区。（2）链接产业，开展"圈子招商"，并学会借助数字化工具（3）服务产业：做好产业运营，从一般无差别的公共服务向定制化的产业链专业服务迭代。

　　04

　　毛跃晖 高和资本资本市场部董事总经理

　　国企做REITs前要清楚自身商业动机，平衡出表、利润、税负等多重因素

　　高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖基于专业资管公司的视角，进行了《从投资收益视角出发，提升国企"管资本"的新能力》的主题分享，详细阐述了当下国央企站在资产管理方面关注几个热点话题。

　　从考核模式看，部分国企在商业不动产的考核里面已具备资本思维，例如从原先的单靠利润率到如今无债收益率。

　　从市场角度看，国内商业不动产玩家已经出现轻重分离的趋势，以宝龙地产与宝龙商业为例，轻资产运营上市公司可以持续输出管理规模，为集团带来更多的资本估值与想象空间。

　　此外，4月底基建类公募REITs的推出使得商业地产领域也具备了金融化的可能性。目前，国内国企也在积极向外部市场探索商业地产REITs的成功路径，诸如招商蛇口赴港上市REITs等。但同时也存在诸多难题，如内地赴港上市的REITs普遍有较高的折价率等。

　　综合来看，REITs并不是将资产卖掉的终点逻辑，而是要将其理解成为资产的分拆上市，REITs最大的好处是在于让企业拥有少数股权便可以掌握资产控制权的"小股操盘"模式，促使企业轻资产转型及提升财务报表数据的健康度。

　　因此，国央企做REITs要清楚自身的商业动机，平衡出表、利润、税负等多重因素，挑选适合的国有资产进行重组与产品结构搭建，尤其注意资产出表过程涉及到的控制权转移问题。

　　05

　　圆桌交流

　　1、北科建集团副总裁高佳卿认为，科技产业对城市发展的贡献是无限的，北京的存量园区市场有很大的发展潜力，要把关键点放在资产增值上，把运营收益分享出来，增值收益分享出来，园区获取园区资产增值与园区企业股权投资收益，激活国有资产为国家的整个科技产业发展，全要素生产率的提高做贡献，这既是当前国资委的导向，也是未来的走向。

　　黄乐院长表示: 对国企来说,在运营过程中用资本视角看资产的能力非常重要。国企从体制内的运作方式变成市场化竞争，激发国企经营者的积极性尤为重要。无论是激励机制的改革、薪酬体系的变化等，市场化改革的方向还是比较明晰的。

　　2、实创股份副总经理徐春财认为，在国家大力实施创新驱动发展战略背景下，各地将会以更大的力度推动科技创新和结构转型，对空间的需求会逐步释放出来，为存量资源盘活创造了机会。从公司发展战略出发，未来希望与不同细分领域的优秀科技服务商强强联合，共同建设中关村科学城北区，让存量资源实现保值增值。

　　针对以上话题，黄乐院长认为，未来在这个行业中的上下游的合作伙伴需要抱团取暖。明源云空间私享会系列活动将成为常态化，为资管人提供更多交流机会，同时也希望和更多的优质合作伙伴一起探索资管未来。

　　3、金隅智造工场副总经理肖博分享，个人非常有幸能够参与到智造工场的规划施工及招商运营的整个阶段。整个过程中，感受最深的有两点：一是从地产思维到产业思维的转变；一是聚焦产业的战略耐力。

　　关于产业园区的运营发力点，黄乐院长以天安数码城为例，总结了不同阶段的核心要点：

　　第一是做实。关键在于放水养鱼，树立标杆，带动市场效应；

　　第二是做强。在做实基础上，沉淀经验树立标准后，可直奔盈利指标；

　　第三是做大。只有强，才能形成规模化，流程化。提高盈利能力，而后形成产业集聚。

　　结语

　　2020「走进标杆|论道国企存量资管新浪潮」国有资产盘清盘活私享会·北京站在与会嘉宾的交流探讨声中走向了尾声。本次活动不仅为国企提供了资管业务层面的合作交流机会，也为当前时代背景下产业地产发展提供了更多思路。

　　在此非常感谢受邀嘉宾以开放的心态进行无私分享，同时也要感谢莅临现场所有来宾。明源云空间也将以此为契机，通过搭建资产、资管与资本互相交流切磋的平台，持续整合行业资源，为更多国企管理者提供理论及实践基础，用数字化工具助力国企打通资管血脉，迈向资管新台阶！

　　下一场9月3日，明源地产研究院副院长黄乐将携手神秘嘉宾齐聚国际科技产业创新中心--深圳，敬请期待！

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