近4年的调控重压下，房地产市场终于恢复了平静。当利空扎堆降临时，过去蜂拥而至的买房人，也一夜之间恢复了理性，开始作壁上观。尤其是今年5、6月份，市场更是一反常态——抢购潮没有出现，反倒是各个热点城市均被爆出现了久违的二手房“抛压”：低于市场价5%-10%卖房的现象比比皆是。很多网友透露，即使这样，仍然没有激发购房者的买房热情，开发商和投资客期待的大规模抢房活动，并没有到来——上半年，近9成房企的半年销售目标未达标，就是最好的见证。

　　叠加今年上半年，调控始终保持紧绷，金融方面更是严防死守资金违规流入楼市——不仅多轮降息降准都明确表示“钱不能往房地产里跑”，而且银保监、央行、住建部等部门都有清晰表态，“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。这不仅宣告了楼市资金面的巨大压力，更预警了开发商们接下来要过苦日子了。

　　不过，伴随着二季度经济的强势复苏，我们看到，越来越多的观点认为，房地产又要重演2016年的疯狂一幕了——房地产信心大增，购房者即将大规模入市，房价迎来“触底反弹”是大概率事件。

　　得出这种结论的依据是，二季度经济复苏强劲，归根结底是“房地产立了大功”，事实再一次证明“没有房地产就救不了中国经济”。因此，就有专家建言，未来几个月为了经济大局，我们应该“全面放开限购政策”，即使会引起房价上涨，也没有关系，因为和经济复苏相比，房价上涨影响不大，更何况房价上涨是好事，不仅有助于居民提升财富，还有利于化解通胀压力。

　　事实真的如此吗？其实国家早有定论：党媒经济日报在7月25日发表的标题为《不靠房地产经济难回暖？绝非如此》的文章中，说得很明确：有人认为当前中国经济发展还是主要靠房地产，没有房地产拉动中国经济难有起色。事实证明，这种说法大错特错：首先，从上半年的经济恢复来看，是基础设施投资在起决定性作用，国家并没有启动房地产；其次，棚改退场，旧改登场，再次证实了“未来不过度依赖房地产”；再者，整个上半年房地产调控都保持了定力。虽然上半年有少许城市楼市出现了短暂的升温，但是最终都无一例外迎来了“调控的加码”，尤其是深圳、南京、东莞等地的示范作用，非常明显。

　　除此之外，官方还多次表态，“不能将房地产作为短期刺激经济的手段。”理由是，一旦把房地产作为短期刺激经济的手段，一定会留下很大后遗症。

　　事实上，从近期专家、社科院的态度和开发商、投资客的处境来看，我们反倒倾向于认为，业内对于房价下跌的意见已经达成一致了：

　　第一，野村证券中国首席经济学家陆挺表示，我国房地产行业本就处于下行周期，政府坚持“房住不炒”，就等于客观上承认了房价过高。在他看来，政策上始终保持调控紧逼不松，实际上就是在合理地化解风险。房地产有泡沫，但是众所周知，这个泡沫是不能一下刺破的，最好的方式就是，通过时间换空间——先用政策手段压制过盛的需求，同时对楼市进行上锁，继而通过制定完善房地产长效机制，来最终烫平楼市泡沫，挤出水分；

　　第二，社科院的科学研究也证实，中国重点50城房价确实偏高：一方面，截止到7月底，百城房价均价高达15000元/平，而且其中头部重点50城房价收入比数值已经高达13：1，这远远高出了国际的9：1临界点。一句话，国人购买房产所消耗的资金成本，要远高于欧美发达国家，而且工作的时长也高于他们。按照社科院的说法，从2020年起，各大热点城市的房价都应该理性回调。因为另一项科学研究表明，房价过高不利于经济转型，更不利于留住人才——一座城市房价每上涨1000元/平，就会有超过3%的毕业生选择离开；

　　第三，易居研究院报告显示，从2020年起，新房市场将进入供大于求局面。报告对于未来的房价走势也是一锤定音：未来我国楼市将进一步降温。

　　无独有偶，近日有金融专家也公开表示，按人均30平米计算，中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿人，这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住。结论很明确：花高价买的房子，未来可能卖不掉。尤其是炒房人最终会发现，持有房产不划算，不仅不会大幅增值，还有利息、维修、管理等的消耗。总结而言就是，随着房地产回归平静，投资买房越来越不划算了。

　　第四，开发商腹背受敌，迎来最艰难时期。专家暗示，开发商只剩下“降价”这一条路可走，开发商大佬孙宏斌也透露了重要信号：降价卖房拉动回款，或是大多数开发商最好的“自救”途径。

　　整个上半年，对于开发商来说，是不堪回首的。年初的“黑天鹅”事件，让开发商一季度的销售不忍直视，数据显示，一季度开发商销售业绩整体下滑了15%，即便二季度情况有所好转，各地复原工作有序推进，但是上半年还是有9成的房企没有完成销售目标，值得一提的是截止到8月上旬，全国有380家中小房企破产倒闭了，皆因为资金问题。

　　进入下半年，开发商本以为情况会有所好转，局势也会有利于他们，但熟料国家调控的意志坚决，7月份楼市就刮起了新一轮调控收紧，深圳、南京、东莞、宁波等地的大手笔加码调控，让所有心存幻想的城市都戛然而止，开发商们更是悻悻作罢。

　　对于开发商而言，更绝望的莫过于“金融监管的再次收紧”——三道红线设立：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。经济参考报报道，首批试点的开发商有12家。据专业人士分析，全国超过一大半开发商都“触及了三道红线”，这意味着如果这条政策真的全面实施，将会有一大批开发商会被拖入深渊。

　　事实上，倘若没有新一轮融资收紧，其实今年开发商也并不好过。原因有二：第一个，前面已经说到了，上半年开发商的销售很不理想，百强房企中有近9成没有达成目标；第二个，10、11月以后，房企偿债高峰期才来到——数据显示，下半年，境内外融资债券到期规模约为5588亿元人民币，同比增长58%。

　　腹背受敌的开发商，到底该如何自救？专家们给出的暗示很清楚：留给他们选择的路不多了，只有一条，那就是降价降价再降价。手里有土地、有货源不算本事，当前时期，能把这些储备换成现金，那才是真本事，也是开发商们“自救”的最后的途径了。尤其是资金链濒临断裂的中小开发商，没有背景，没有关系，融资完全受限，如果再不加强销售，以价换量换来回款，结局可能会很凄惨。

　　对此，开发商大佬孙宏斌近日也透露了重要信号。在昨天（8月27日）的年中业绩发布会上，他说了一席话，颇具有信号意义：现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍得贵，房价压力挺大的；这个行业下一步在2020年和2021年的利润压力比较大；房企高负债率必须降下来，依靠不停融资输血的模式运行不下去了。

　　我们看来，有三点非常明确：首先，完全对应上了上文所说的，开发商融资受限、回款有压力，叠加偿债高峰期将至，9月起资金链吃紧的开发商，会不得不选择降价卖房，以价换量拉动回款；其次，地价过高，老百姓手中没钱，言外之意，未来房价会走下坡路，尤其是自身实力和房价不匹配的城市，房价回调的空间更大，比如一众“三无”三四线城市；再者，房地产在明年大概率会迎来洗牌，低利润会淘汰一大批开发商，尤其是负债率过高的房企，在新政、融资、卖房和偿债的多重压力下，中小房企的路更难走了。

　　综上所述，透过专家、社科院和开发商大佬的言论，我们基本坐实了“9月起，开发商将迎来降价卖房”的说法。对于开发商而言，不得不走打折促销降价卖房的路子，是利润的亏损。但是对于购房者而言，这却是实打实的福利。尤其是未来几个月准备买房的人，真的有福了——开发商为了回款，选择降价卖房，买房人恰巧有购房需求，购房“窗口期”就降临了。花更少的钱，买到自己喜欢的房子，这种好事真的会降临到你们身上。在此提醒所有买房人，一定要提前摸清所有房源的价格，以免被开发商套路。另外，既然知道了他们的难处，就一定要合理利用这次机会，狠狠压价。

　　此外，9月起，除了开发商会主动降价让利购房者之外，买房人还将会迎来两大“好消息”：第一，据业内专业人士分析，9月起房贷利率市场还会调整，首套房贷款利率“7连降”之后，还会有下调的趋势。虽然幅度不大，但是对于凑首付款买房的刚需来说，这也能节省不少购房成本；第二，9月起，上半年房价有异动的城市大概率会迎来调控的加码，参照7、8月份深圳、南京的动作，基本可以肯定，上半年房价涨幅过快的城市，接下来可能会收紧限购、延长限售、政策上向刚需购房者倾斜。而且，下半年为了巩固经济的发展，必然会有城市放宽落户、补贴人才购房。对于还买买房的人才，这也是好消息一件。比如四线城市阜阳，近日就出台了新的人才新政，对于企业引进的高端人才，最高资助220万元。

来 源： 楼市新观   

  编 辑：liuy