9月22日，《2020中国青年租住生活蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）发布会在新华网媒体创意工场举行，《蓝皮书》对行业发展现状、商业模式、发展趋势进行研究，长租机构通过提供专业化的运营管理服务，有效解决了以个人业主出租为主的住房租赁供应模式中，长期存在的产品、服务、品质错配问题，尤其在年轻租房群体中更为明显。

　　顺应潮流

　　年轻人想“租”的好一点

　　十多年前，中国住房租赁市场主要以C2C模式为主导，即房东和租客直接交易，这个交易是个“卖方市场”。受智能手机和移动互联网新浪潮的带动，北上广深等一线大城市人才缺口极大，一大批有文化、有理想、有抱负的青年涌入，但那时的住房租赁市场并未能满足他们的需求。

　　彼时的矛盾是，不愁出租的“房东”缺乏服务动力、拿“提成”的中介只关心交易撮合，导致重视“品质、体验”的消费者，面临没有合适房屋可租的尴尬。在这个大背景下，传统租房市场存在“三大错配”——产品错配、服务错配，品质错配。2011年自如诞生，这种长租机构即C2B2C模式，初心就是解决年轻人想要租“好”一点的这个痛点。

　　有钱、有理想的年轻人，钟爱品质生活，选择长租机构正在成为一种“潮流”。人均收入的增长和长租市场高速扩张有着正向关系，不完全统计，十年间城市白领一族工资涨幅数倍，年轻人对“租”好一点的需求，是整个行业高速发展的基础。

　　据梁占华透露，在城市租房方式偏好方面，长租机构平台已成为最受欢迎的租房模式：有超过50%的租客表示会选择“长租机构的房子”，以自如所代表的租赁和服务平台，成为越来越多年轻人租房的第一选择。

　　《蓝皮书》数据显示，整体城市租客群体中，本科及以上学历租客占比超过65%。而在长租机构租客中，本科及以上学历租客占比近8成。目标群体是“高净值”人群，他们很挑剔，为了让租房这件事变容易，自如乃至长租机构行业从四方面进行了“升级”。

　　  “真房源”, 房源图片、房源品质与实际情况相符，保障租客最基本的知情权; “全场景”,在合租（友家）、整租、业主直租等分散式居住产品基础上，延伸出保洁、搬家、维修服务；“线上化”，科技赋能在APP，一键实现“找看签、生活服务、退租”等全流程。“全智能”，从“有的住”到“住得好”升级、自如独立研发的"Z-Link智能家居系统"，将安防、厨卫、家用电器等软硬件设施纳入统一智能网关，全屋智能住房体验从电影走向了现实。

　　住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹也表示，“发展专业化机构租赁可以提供标准化的租户服务，会给租户带来非常放心的租住体验，租户服务标准也在不断提升。机构租赁具有强大的平台优势，可以满足租房之外衍生的消费需求。”

　　三次变革

　　促进供给侧改革，行业分水岭已现

　　长租机构目前的成绩，非一蹴而就。十年时间，长租机构在“叫好”声中发展，并在怀疑声中踌躇前进，行业发展至今经历了三次变革浪潮，早期“粗放”式的发展，逐渐让步于“精耕”模式。

　　1、萌芽与探索期

　　2010-2014年，这个时期，包括自如、红璞机构化长租品牌入局，其主要特征和模式是：少部分自持物业，租借或一次性获取房屋单元、整栋楼宇甚至区域物业的长期使用权，兼顾集中式和分散式运营方式，获取租金溢价。

　　同时，自如也在发展整租业务，旗下现拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线，供给端的丰富，给予了年轻用户更多的选择权。

　　2、爆发与洗牌期

　　2014-2019年，完成从0到1的自如，不仅解决了房源真实性难题，并进一步将服务链条延伸。相比于“五花八门”的普通房源，自如友家和整租房源，均经过定制设计，实行统一装修、家居及家电配置，获得了年轻人欢迎。随着自如模式的成功，“模仿者”一时间如雨后春笋。

　　市场除了深耕品质、服务的玩家，也有不少长租机构依靠“融资-高价包租-快租扩张-再融资”的方式，快速的切入市场。长租市场的竞争，用户体验是非常关键的一环，拥有优质服务能力的如自如等机构快速崛起，而另一些盲目扩张忽视体验的一众品牌迎来的却是“倒闭”结局。

　　业内人士也认为，行业洗牌是一个好事，不能满足用户需要的玩家退场，行业进入了新的阶段。

　　3、行业进入精耕期

　　10年时间，长租机构平台经历了萌芽、爆发到洗牌，逐步呈现“核心头部+精品长尾”的市场格局。也就说，为数不多的头部长租机构，凭借规模优势和运营优势，满足大基数用户的品质生活需要，拿掉了市场中八成以上份额。而数量众多的长尾玩家，则凭借“一个点”的优势切入市场，凭借个性化的服务在夹缝中生存。

　　《蓝皮书》中的数据显示，无论是房源规模，还是月活跃户体量，自如都是其中的佼佼者，所凭借的正是对服务的深耕，也预示着行业竞争已进入精耕期。

　　九年里，自如先后推出自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿、自如豪宅等租住产品。搬家、保洁、家修等周边服务产品的年服务单量已达到3000万单，相关服务已覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、天津、武汉9座城市。

　　自如友家是自如旗下的合租产品，在2011-2020年期间已从1.0进化到6.0版本，不仅注重合作房源的智能化升级，还从家具、软装、配色设计上融入新的流行元素，使租住体验更加有趣、智能、环保。

　　整租产品上，自如整租也迭代到4.0版本，在“更美、更科技、更环保”的核心理念上，大幅提升了全屋智能租住体验。相较于常规整租产品，其最明显的变化在于让用户从单向的居住空间，变成了空间与人的交流互动。

　　长租行业的爆发源于市场需求驱动，头部长租机构因规模及资源上的优势，会更受消费者所青睐。作为占据人一年三分之一时间的特殊场景，精耕服务是长租机构“留客”的一个必然，大且好的长租机构将领跑整个行业的发展。

　　新十年

　　用户为导向，大且好更受欢迎

　　活跃在一线、新一线城市的年轻人，收入高、注重生活品质、职场前景光明，“租”的好一点对他们而言非常重要。长租机构十年来的快速发展，正是因为切中了这部分用户的需求痛点。

　　因需而“生”，长租机构的未来发展必然会围绕用户的真实需求为导向。十年的摸索，长租服务愈发完善，头部的长租机构如自如，已开始向城市居住服务平台转变，行业规模化效应会进一步凸显，大且好的优势成为标签。

　　北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，机构化是行业未来发展的趋势。他说：“随着00后、95后进入到租赁市场，多样化将成为行业的供给形态。不管是从行业规模角度，还是政策支持来讲，租赁行业面临着从直租到机构化的趋势。“李文杰还表示，伴随国家制度的保障和鼓励政策，期待未来会有平台化的公司，提高自身标准及消费者体验，带动整个行业水平提升。

　　房子占据人一生近三分之一甚至更久时间的“场景”，安全、便捷、品质的服务魅力是无可言说的。毋庸置疑，在新的十年，积极转型城市居住生活服务平台，是未来长租机构发展的一个必然趋势。