今年以来，长租公寓平台企业相继“破产”，这使得“租金贷”的杠杆风险引起更广泛的关注。

　　“租金贷”作为一种金融工具，其本身旨在缓解租户的租金支付压力，加快房屋租赁平台的资金回笼速度，降低企业的资金压力和融资成本。然而，随着一些长租公寓平台规模的迅速扩大，“租金贷”的目的已逐渐异化。

　　如何辩证看待“租金贷”?住房租赁业发展中存在哪些融资约束?不少专家和业内人士表示，要引导“租金贷”的使用，使其成为住房租赁行业融资结构的一部分，更加健康。相关企业要尊重行业属性和长期规律，根据自身优势和劣势制定发展战略，做好长期布局。

　　“租金贷”背后的融资困境

　　目前，长期公寓的经营主要分为分散经营和集中经营。其中，分散式长租公寓多为“二房东包租”模式，即将个人房源承包经营，在每个社区统一装修后再出租管理。

　　在租赁公寓运营模式上，由于前期租赁、装修、运营的投资成本较大，许多长期租赁公寓企业开始运用财务杠杆，形成了以“租金贷”为主的周转模式。随着行业的快速增长，“金融+长租公寓”模式出现异化。

　　即便是成功上市的蛋壳、清科等长租公寓平台，其现金流也严重依赖“租金贷”的支持。

　　以青客公寓为例，2019年青年公寓成功上市，成为中国首家长期租赁公寓。公开数据显示，截至2019年底，62.6%的年轻租户以“租金贷”方式支付。但2017-2019财年，清科公寓业绩持续亏损，分别净亏损2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。

　　巧合的是，2017-2019年，蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元和34.37亿元，累计亏损超过50亿元。2017-2019年前9个月，在蛋壳公寓使用租赁贷款的租户比例分别达到91.3%、75.8%和67.9%。

　　“租金贷”比例高，反映了长期租赁公寓行业“缺钱”的困境，也因此反映了行业面临的融资形式单一、融资难的问题。与大型长期公寓企业的融资环境相比，中小企业的融资渠道更加有限。

　　乐乎公寓创始人、CEO罗意告诉记者，在长期公寓行业发展初期，整个行业对资金的需求很大，“租金贷”的推出自然成为部分企业获取资金的主要途径。

　　西南财经大学财税学院房地产税收金融研究中心主任姜显登告诉记者，长期租赁企业融资难主要体现在两个方面。首先，这类企业普遍缺乏有价值的抵押品，无法获得大量银行贷款;其次，这类企业的净资产普遍较小，收入不确定性较大，无法满足企业债券发行的基本要求。

　　行业监管的“堵”与“疏”

　　随着长期公寓市场风险事件的频繁发生，租金款模式的风险逐渐凸显，引起了监管部门的关注。

　　2019年12月，住房和城乡建设部等六部委确认，房屋租赁企业的租金收入不得超过租赁收入的30%。

　　今年9月，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》。其中，草案在规范“租金贷”使用时，明确提出了“三不得”，即房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等手段要求承租人使用住房租赁贷款，不得以租金优惠的名义诱使承租人使用租赁贷款，不得包括房屋租赁合同中租赁贷款的有关内容。

　　草案除了严格规范住房租赁行业使用“租金贷”外，还提出了多项配套政策，建议住房租赁企业按照国家有关规定享受财税、土地等方面的优惠政策。包括支持住房租赁金融产品和服务创新，发展房地产投资信托基金，支持企业发行企业信用债券和资产支持证券。

　　对此，中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，住房租赁的金融支持有利于稳定租赁企业的经营风险，构建长期融资结构，形成稳定的现金流，这将对租赁业长期健康发展形成重要帮助。

　　乐乎公寓创始人、CEO罗意认为，这说明国家扶持房屋租赁行业、提倡“房住不炒”的住房供应方向没有改变。他指出，在当前社会对房屋租赁行业的关注和舆论压力下，草案内容全面合理，不存在矫枉过正的问题。

　　多位专家在采访中表示，“租金贷”本身就是一种中性工具，关键在于使用者对基础资产质量、资本负债、行业预期和操作风险处置的判断和把握。未来要引导“租金贷”以更加健康的方式成为行业融资结构的一部分，使行业整体融资环境更加立体化、多元化。

　　采访中，罗意密切关注《意见稿》中“行业税收优惠”的内容。他提到，租赁业是住房结构的一部分，具有天然的生计属性，短期内无法获得高回报。这一政策表明，国家对租赁业发展的关心和支持，对缓解行业发展困难、降低经营成本、实现行业长期健康发展将产生积极影响。

　　大潮过后的市场前景已经黯淡

　　经过十年的发展，虽然一些长线公寓平台破产的消息时有发生，但随着市场需求的不断改善、政策的推动和行业自身的发展，长线公寓的市场前景和空间依然充足。

　　根据前瞻性行业研究院的报告，2019年，我国长租公寓市场规模已达1.73万亿元。长期来看，购房者在2025年购房观念和购房意愿的广泛变化下，购房者的购买意愿将在未来3万亿元以上的市场中出现。

　　从分散的“包租”到集中的公寓，再到大规模的社区租赁住房，越来越成熟的运营模式也以不同的偏好吸引资金流入，支持房屋租赁行业的发展。其中，也有国家开发银行、中国建设银行等“国家队”。

　　早在2018年，建行就率先成立建行住房服务有限公司，成为6家国有银行中最早进入住房租赁市场的银行。今年5月，中国建设银行与广州、杭州、济南签署了合作协议。未来三年，中国建设银行将提供不少于1900亿元的贷款支持。

　　此外，据东方财富精选数据显示，截至9月23日，相关房地产企业已发行10只与“住房租赁”和“长租公寓”相关的公司债券，发行总额127亿元，票面利率中位数为4.15%。其中利率最低的是20.68%。

　　未来，在行业自身发展和政策的推动下，长租公寓金融支持的行业渠道也将朝着更加顺畅、多元化、立体化的方向发展。然而，相关企业仍然需要提高自身的操作技能，奠定坚实的产业基础。

　　“从业者需要充分尊重行业的民生属性和长期规律，及时调整心理预期。要特别注意市场波动对带来的风险的影响，提前做好应对工作。”罗意说。

来 源： 金投网  

   编 辑：liuy