“我有责任去帮助这些年轻人”这句话是雷军给长租公寓YOU+代言时所说的话。

　　2014年，仅仅只用了5分钟，雷军就决定给YOU+进行投资。可是他也没能想到：五年后，长租公寓却成了现在部分年轻人的生存噩梦。

　　2014年是一个风口，正处于‘大众创业、万众创新’的环境下，资本市场盛行，各个行业都被疯狂发展的互联网行业思维所侵蚀，长租公寓也没能逃过这场风暴。以雷军投资YOU+为代表，魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等品牌公寓，也都在此时粉末登场。

　　2015年、2016年、2017年，是长租公寓的三年春天。

　　2016年2月，住建部发文首次提出“购租并举”，主张大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展；2017年10月十九大报告中，过去“购租并举”的说法已经改成“租购并举”，租赁行业迎来新一轮利好。长租公寓三年春天，成了各路资本追逐的“风口”。

　　2017年底受到资本青睐的多家长租公寓拿到了上亿规模的融资，引发了这个细分领域的狂欢。互联网经济信奉流量就是一切，不是你死就是我活，市场只有第一名。长租公寓的江湖也是如此，为了市场份额和品牌占有率，在资本的加持下，长租公寓公司挥舞着支票本，叫嚣着“不管别人出多少钱，我总比对方高300元”。

　　羊毛出在羊身上！所有的一切，最后都传递到承租者身上，都市的年轻人苦不堪言！品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的疯狂的扩张方式。

　　行业完成了“0到1”的积累，也是遍地狼藉。

　　最近一段时间，长租公寓仿佛进入了‘蛮荒时代’，各个城市频繁暴雷。前不久一家成立时间仅8个月，有1000多套房源的长租公寓暴雷。公司各分公司人去楼空，旗下员工2个月的工资得不到发放；有租客交了1年2万元的房租后，才住了2个月，就要露宿街头；有房东托管出租了房产，但直到现在都没有收到上个月的租金，也联系不到公寓负责人。

　　有长租公寓企业一口气成立40~50个品牌，分布在全国十几个城市，员工加起来有近1万人。先是不停做大规模，当背后资金没法支撑后，创始人就会提前几个月退出公司架构，做好套现准备。“到最后，就通过上述操作，一把将韭菜割了。”

　　特别是这次疫情过后，长租公寓玩家的现金流受到考验，租客面临退租难，被赶出公寓；房东拿不到应得的租金收入。长租公寓的“不幸”处境，又一次被搬到台前。

　　租客所要面临的不只是损失租金流落街头的现状，不少人更是背上了‘租金贷’这把枷锁。长租公寓在国内未出现之前，住房租赁企业最原始的获利模式就是收房和出租之间的租金差。这种模式在国内运营多年，除了某些城市群租导致的一些安全隐患和租赁合同纠纷以外，基本很少听说有人携款潜逃的事情。

　　但近些年，租赁市场引入了一种完全新的以“租金贷”为核心的融资模式。租金贷的操作很简单，平台推出月付、季付、年付等支付方式，协议达成后，金融公司将全年房租先支付给公寓，公寓再以押一付三的方式分批交给房东，玩起了期限错配的游戏。

　　其实观察这些长租公寓翻车的原因主要还是“高收低租”的经营模式。这种“烧钱”的操作，目的很明确，就是快速扩张，抢占市场。一些长租公寓不惜以明显高于市场的价格向房东收房，再以明显低于市场的价格向租客出租。

　　这种经营模式还是证明没办法长久生存，现在新房和二手房市场格外火热，手里如果有些闲钱，最好还是拿来投资房产。不管是刚需自住还是进行投资，房产都是第一选择。

　　公寓方面，一直是褒贬不一，不管是长租公寓还是自买公寓，在市场上我们总是能听到很多声音。喜欢公寓的认为：总价低不限购不限贷；不喜欢公寓的认为：没有学区、不能落户、一梯多户、人员复杂。

　　购买公寓的目的无非就是为了：自住和投资。

　　其实买完公寓真的没多少人会自己居住，很多人都是为了投资。投资的两个主要来源就是：变现和租金回报率。

　　普通住宅的新房和二手市场格外火爆，但是反观公寓的新房和二手公寓市场就格外冷淡。新房公寓库存只多不少，市场根本没办法消化，更可况是二手公寓呢？有的公寓挂牌半年以上，都没有成交记录，卖都卖不出去又何谈变现呢？

　　看到这好多人会问，商住公寓跟普通住宅到底有什么区别？

　　1土地性质和产权

　　商业类公寓一般为综合性用地(商住)或商业用地，产权只有40年-50年；普通商品住宅的土地是住宅用地，产权最高70年；年限本身并不是问题，关键在于住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期；但商业用地到期如何，至今未有明确说明。

　　2购买成本

　　同等地段的商住公寓一般要比住宅便宜，但是从上车成本来看，首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。就算公寓单价比住宅便宜一半，贷款比例和年限也几乎拉平了成本。

　　3配套

　　绝大多数城市的商业公寓都不能落户，不带学区，也就是说，相比于住宅，公寓只有居住属性，而不具备其他附加功能。对于大多数人来说，居住的刚需可以通过租房解决，只有教育的刚需才必须通过买房解决。因此，如果想真正享受到一个城市的市政资源、教育资源，一定要买住宅。

　　另外再说到贷款方面，普通住宅最高可以贷7成，而公寓最高只能贷6成。另外多个城市也取消了对商住公寓的抵押贷款，对比下来，该买普通住宅还是商住公寓，你心里一定有了最明智的答案。

　　公寓对于没有名额又有闲钱的人来说，是可以用做投资的，更像是一种大额投资产品。其实普通住宅的首付并没有你想象的那么高，只是你理想的房子首付很高而已。很多二手上车盘，都是一个很不错的选择。

 来 源： 沪中楼市微观   

  编 辑：liuy