近日，中央及地方政策热闹纷呈，央行划定“三道红线”严控房企融资，住建部连续两月召开房地产工作座谈会，杭州、宁波和深圳等七城相继加码调控。不过，8月房地产市场淡季不淡，30个重点监测城市累计成交面积同比仍增22%，深圳、杭州、南京等热点城市成交持续高位运行。上述一系列调控政策“组合拳”落地后，为何热点城市房地产市场依旧火热？“金九银十”楼市又将如何走向？

　　“三道红线”倒逼房企降负债 杭州、宁波、深圳等7城政策加码

　　8月20日，住建部、央行收紧房企融资，依据“三道红线”触线情况，12家试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。

　　住建部分别在7月24日、8月26日连续两次召开房地产工作座谈会，共计有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州等14城参会，成都、沈阳更是二次赴会。

　　7月以来，杭州、宁波、深圳、南京、东莞、咸阳、无锡等7城相继加码调控，主要涉及升级限购、限贷、限价、限售以及增加房地产交易税费等。其中，深圳政策力度最为严苛，深户居民家庭、成年单身人士连续缴满3年及以上个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。

　　值得留意的是，十堰、株洲等这类压力城市政策有所放松甚至刺激购房需求，其中株洲政策最为“给力”，购买二手房减免50%的契税，各类高校人才还可以享受2万元至5万元不等的购房补贴。

　　深圳、杭州等市场热度惯性延续 8月成交同比增长超5成

　　8月，房地产市场淡季不淡，30个重点监测城市累计成交面积同、环比皆升，同比涨幅升至22%。而在政策加码后，深圳、杭州、宁波等热点城市市场热度惯性延续，成交同比涨幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51万平方米，创年内新高，同比大增56%。受限于供应大幅缩量，无锡成交转升为降，但并未明显失速，同、环比降幅都在10%左右。究其原因，我们认为主要有以下两点：

　　一方面，核心城市房地产市场供应整体偏紧，但由于人口长期净流入，尤其是高素质人才大量聚集，市场需求异常坚挺，且普遍有着较强购买力，市场前景长期看好。尽管热点城市调控政策进一步升级，但由于政策力度相较温和，对房地产市场整体影响程度有限。

　　另一方面，信贷资金整体充裕，房地产市场明显受益，核心城市更具弹性，疫后无论是改善还是刚需皆持续释放，致使成交长期保持在较高水平。

　　热点城市调控趋紧，房企抢回款降负债 楼市成交保持高位

　　我们认为“房住不炒、因城施策”的政策主基调不变，中央政策大概率将继续保持平稳，房企仍要去杠杆、降负债，极大程度避免诱发系统性金融风险。调控政策自主权主要落实到地方政府层面，根据各城市房地产市场实际情况，针对性地调整未来政策走向，更好地落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。

　　一旦热点城市再次出现投资炒作、房价过快上涨等市场乱象，调控政策“大棒”必将尾随而至。值得一提的是，成都、沈阳已两次参加住建部召开的房地产工作座谈会，尤其是成都，近期多项目频现“万人摇”，房地产市场已然出现过热的征兆，未来不排除跟进加码调控的可能性。

　　当然，针对那些房地产库存高企、市场需求相较羸弱的压力三四线城市，仍要在政策层面给予一定程度的支持，甚至在需求层面予以刺激，以便为市场减压、房企纾困。

　　联系到7、8两月房地产市场淡季不淡，预计9、10月市场行情仍值得期许，随着供应明显放量，届时成交有望继续走高，部分热点城市或再创年内新高。各城市市场或将持续分化，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑，房地产市场前景值得长期看好，成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱，疫情影响下市场购买力更是透支，短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。

　　受困于融资收紧，建议房企以不变应万变，积极把握当下的销售窗口期，加大供货、积极营销、抢收业绩。尤其是那些暂被划定红档、橙档的房企，更要通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。

　　来源：克而瑞研究中心