防范化解重大风险是党的十九 大提出的实现小康社会必须打好打赢的三大攻坚战之一，其中防范化解金融风险是重中之重。业界大都认为，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，因此，构建房地产长效机制的核心内容就是如何遏制房地产金融泡沫化，确保房地产金融安全。

　　多年来，各地房价之所以迅猛上涨，除了人民币超发等原因外，一个很重要的原因是房地产金融化。也就是说，房地产成了一个投资品，炒房是最明显的标志，按揭贷款成了主要工具。本来，按揭贷款是为了解决购买力不足而采取的金融扶持手段，结果适得其反，成了楼市冒险家的金手杖。实行房住不炒、房贷首付和利率差别化政策之后，按揭贷款回归初心本源，有效地抑制了房价上涨。

　　房住不炒政策的出台，实际具有两方面的深远意义，它既宣示了房地产金融化泡沫化时代的终结，也管住了银行资金流向房地产领域的龙头。据央行党委书记、中国银保监会主席郭树清透露，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

　　随着利率市场化的推进，去年8月份，央行发布改革完善贷款市场报价利率形成机制公告。随后央行发布通知，要求自今年3月1日起到8月31日前完成个人房贷办理LPR定价基准转换。随着存量房贷完成利率转换，在个人房贷需求端，已形成房住不炒、因城施策、差别化住房信贷政策等为主要内容的房贷利率市场化形成机制。

　　众所周知，房地产行业离不开大量资金，除开发商自有资金和自筹资金外，金融信贷是主要的资金来源。据WIND数据，2005年底时，房地产贷款余额为2.77万亿元，仅占总体贷款余额的14.2%。而截至2019年底，房地产贷款余额已达44.41万亿元，在总体贷款中已占29.0%。2019年末，个人住房贷款余额30.0万亿元，房地产开发贷11.22万亿元。信贷资金占了房地产开发企业到位资金的29.4%。今年年初，为了应对新 冠肺炎疫情带来的经济下行压力，支持中小微企业和实体经济渡过难关，货币政策闸门松动，深圳等城市老毛病又犯了，出现“房抵经营贷”“贴息贷”等违规进入楼市、房价再次暴涨的场景。显然，光关注需求端是远远不够的，还需要在企业端发力。

　　2020年毕竟不是2008年了！吸取了当年“四万亿”的教训，管理部门的脑子是清醒的。年初，央行就有领导表示要“实施信贷资源的增量优化和存量调整”。7月24日，国务院亲自出面，在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，进一步落实国务院座谈会精神，会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“融资三红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。除了三条红线，拿地销售比不高于40%，连续3年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做出解释。预计此项“新政”经试点，将于2021年1月1日全面铺开。

　　此轮房地产调控，党和政府是有定力的，一直在说要建立房地产长效机制。“房住不炒”就是回归住房本质，这是长效机制的前提，有了这个前提，才会有各种配套的政策，只有坚持这个前提，其他的配套政策才会发挥长效作用。房地产金融审慎管理制度，短期看，也许是为了防止房地产占用太多的资金，进而影响疫情后的经济复苏，长期来看，它已不再是刺激经济的手段，而是房地产长效机制的重要支柱。它在房地产和金融之间建起了一堵防火墙，两者各安其位，防范金融风险就多了一根保险带。

　　来源：中华工商时报

编辑：wangdc