10月28日，戴德梁行发布《房地产税试点决定解读》报告，就第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定的授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作进行了独家解读。

　　以往试点成果对财政贡献率较低，本次征收范围更加宽泛

　　房产税是以房产为征收对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。国务院在1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：房产税指针对经营性用房征税，个人拥有的，非营业用的房产免纳房产税。目前房产税的征收税率分三种：

　　·按房产余值计征的，年税率为1.2%；

　　·按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

　　·从2001年1月1日起，对个人按照市场价格出租的居民住房用于居住的，按4%的税率征收房产税。

　　2011年，上海和重庆开始试点征收房产税。不过，由于两地课税范围较小，上海仅对新购住宅征税，重庆仅对高端住宅征税，因此，对地方财政的贡献有限。以上海为例，过去十年上海房产税对财政年均贡献率仅为2.6%，精确到个人住房的房产税则贡献率不足1%。

　　本次试点工作与以往不同的是，本次征收的是房地产税，征收对象不仅仅包括房屋本身，涵盖了所有与房地产直接相关的税种，包括房地产营业税、房产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等，征税范围更为宽泛。本次房地产税试点工作意见要点：

　　·试点对象：仅限城镇居住用和非居住用等各类房地产

　　·试点方式：国务院制定具体办法，试点地区政府制定具体实施细则。

　　·试点时限：五年期，期满前6个月可报全国人大申请继续授权

　　房地产税有望引导房产回归居住属性，稳定地方税收

　　证监会的数据显示，住房资产在中国城镇居民家庭总资产中的占比高达70%，房地产是我国居民资产配置最主要的形式。2016年，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。在过去五年中，虽然通过大面积的市场调控稳定了房地产市场，但由于投资渠道狭窄，房地产仍是居民和热钱最钟爱的投资领域。征收房地产税增加了住宅在保有环节的成本，这可以让投机资本远离楼市，让住宅消费理性化，进而削弱房地产的金融属性，让房产回归其居住属性。

　　统计局的数据显示，2020年全国财政收入为18.29万亿，其中土地出让金8.4万亿，占财政收入的45.9%。各地方政府在过去二十年房地产的高速发展中形成了对土地财政的依赖，但是，随着城镇化发展进入稳定期，城市拓展速度放慢，土地资源逐渐枯竭，土地财政也将难以为继。根据IMF的数据，2018年和2019年中国地方政府隐性债务分别达到37万亿元和42万亿元，占当年GDP的比重分别为40%和43%。因此，我国用房地产税作为土地出让金的替代方案可以有效起到稳定地方税收的作用。

　　征收房地产税有助于房地产市场回归平稳

　　房地产税试点征收有利于引导合理的楼市消费，助力房地产长效机制的建立。增加持有环节成本将有效的打击房地产市场的投机行为。同时，当持有成本大于投资收益时，一些闲置房产将会回流到市场，在增加供应的前提下起到平抑市场价格的作用。在房价逐渐降低的同时，开发商拿地意愿降低，土地价格有望进一步下降，从而让房价有更多下行的空间，让更多的人有能力买房，降低住宅的金融属性，逐步实现共同富裕的目标。就租赁市场而言，一些原本闲置的房产由于持有成本的增加也会来到租赁市场，供应的增多也将为租房者提供更多的选择空间，从而平抑整体住宅市场的租金水平。

　　戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示：“房地产税试点如能达到预期效果，则有望成为房地产市场调控的常态化机制，从而使房地产市场真正实现由行政化向市场化的回归。”

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc