最新的《北京市商圈活力研究报告》“商圈活力榜”上，三甲无可争议，CBD、王府井和三里屯商圈。第四名是哪儿？很多人猜不到，竟是房山长阳。

　　不仅如此，大兴西红门商圈也跻身“活力十强”。房山长阳、大兴西红门是“活力十强”中仅有的两个郊区商圈，同属城南地区。除了这两匹“黑马”，方庄、丽泽、大红门等城南传统商圈也正在升级更新。毗邻津冀的区位，便利的交通、大“IP”的引进、丰富的业态……一个多点开花的消费特色版图，正在城南地区铺开，一个个消费新地标，正推动国际消费中心城市建设不断提速。

　　便利交通，城区客流多起来了

　　市商务局会同戴德梁行共同完成的《北京市商圈活力研究报告》中，评价商圈活跃度的重要指标是“消费力”，消费表现良好的区域呈现商务活动活跃及居住人口密集的特征。

　　在长阳首创奥特莱斯的广场上，有一处十分显眼的标识——“CSD”（Central Shopping District 中央休闲购物区）。“长阳CSD的定位是聚集商贸、信息、文化、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。”房山区长阳镇有关负责人说，“我们是‘多中心发展’，就是要打造人气聚集区。”

　　根据第七次全国人口普查数据，房山区长阳镇人口超过24万人，是全区人口最多的镇，与长阳镇相邻的拱辰街道，人口也超过21万人。辖区人口的增长，为商圈兴起奠定了基础。

　　“其实客流中房山人只占一部分。”长阳商圈的核心首创奥特莱斯的工作人员说。便利的交通，为城南商圈吸引了越来越多的城区客流。

　　没去过长阳的人，会觉得那里距离城中心挺远。但实际上，长阳商圈的核心首创奥特莱斯，与天安门的直线距离是24公里。“门口的京良路，可以连通五环路和京港澳高速，停车位也很充足，自驾来购物很方便。”冯女士说，她家住西三环，开车到首创奥莱，路上只花了20多分钟。

　　此外，首创奥特莱斯就在地铁房山线篱笆房站外，出了地铁就进商场。

　　同样建在地铁旁的还有西红门荟聚购物中心与宜家家居。城区居民自驾车可以走五环路或京开高速，十分方便。

　　西红门商圈的崛起，很大程度因为引入了宜家家居这个大“IP”。一般购物中心吸引的是近程的客流，但宜家家居能吸引到远程的客流。不仅如此，宜家家居与荟聚商城通过连廊连成一体，互相输送客流，相互培育人气。城区居民到宜家购物，会顺便到荟聚逛逛，荟聚也会为宜家输送本地客流。“这儿体验更好，还能逛逛商场，想买什么都能‘一站式’配齐。”家住通州的王女士很喜欢荟聚中心。

　　数据统计显示，开业7年多来，西红门商圈每日的客流量仍然有增无减，近10万人次，全年客流量在2800万人次左右。

　　大品牌+大空间，本地居民留住了

　　以往，郊区商圈发展有些尴尬。本地居民想逛商场，直接驾车就奔了市区，再加上越来越发达的电商，本地商业吸引本地居民越来越难。

　　吸引大品牌，构建“大尺度”空间，瞄准周边社区需求，将商场打造成特色生活空间，正帮助长阳、西红门等城南商圈成功留住本地客流。

　　长阳首创奥特莱斯是华北最大的奥特莱斯商业综合体，云集数十种世界知名品牌，更有餐厅、电影院和亲子互动空间，“挨家店进去看看，一天时间都转不完。购物、吃饭、遛孩子，一站搞定！”一位顾客说，如今，这里已经成了不少本地居民周末休闲的首选地。

　　周边多个居住小区和良乡大学城，也为长阳商圈提供了稳定客流。长阳镇还建设了音乐主题公园，配套建设“一走到底、一骑尽兴、接驳顺畅、快慢自如”的绿色精品慢行系统，铺设自行车道彩铺1.5万平方米，优化半岛广场周边区域祥云街、张家场路等5条道路交通组织，将商业区、生活区、公园广场串联起来，丰富本地居民的休闲选择。

　　今年秋天，北京熙悦天街开业，这个毗邻良乡大学城的项目总建筑面积15万平方米，引进两家北京地区首店品牌，31家品牌首次进驻房山，聚集了近300家优选品牌。作为集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业综合体，熙悦天街将满足市民尤其是良乡大学城师生新生活方式的消费多元化需求，为长阳商圈注入新活力。

　　近年来，大型商业综合体也看准了城南的发展空间，纷纷落户，品牌云集，丰富多样的供给不断释放城南居民的消费需求。

　　今年，丽泽龙湖天街开街，为北京西南三环再添一处消费新地标。作为丽泽金融商务区首家开业的商业综合体，丽泽天街商业建筑面积达9.2万平方米，近200家品牌入驻，其中近半的品牌店铺为概念店、定制店、形象店，国际品牌商家占比超过60%。

　　槐房万达商场西南，一路之隔，丰台大悦春风里年内开业。该项目将引进约200个品牌，其中首店及概念店占比接近30%，比如全国首家奈尔宝精品儿童乐园、RE而意轻餐、星巴克宠物亲子店、桂满陇等。此外，该商场将通过“开放式书店+无边界美术馆+空中影院+花园农场”的方式打造南城首家花园式购物中心，外部空间超25%为植被覆盖。

　　丰台区还计划在南中轴大红门地区布局国家级博物馆，支持可利用的疏解腾退空间改造升级为特色商业空间，引进“IP化”商旅文融合型业态，支持花乡奥莱、北京汽车博物馆、世界花卉大观园、世界公园等区域培育“夜间集市”“夜间文娱消费打卡地”等京南夜间消费品牌。

　　老商圈升级，年轻人回来了

　　传统商圈也在升级突围，在促消费与保民生中寻找最佳切合点，重塑南城消费新习惯。

　　上周六14时30分，家住丰台方庄街道芳星园二区的刘蕾叫起了7岁的女儿和3岁的儿子，母子三人收拾收拾下了楼。

　　出了小区北侧的小门，就是方庄时代LIFE购物中心。大闺女去三层的汉翔书法写大字，小儿子到边上的小小游乐园撒欢，刘蕾则去“超级猩猩健身”运动运动。到了晚饭时间，叫来孩子的爸爸，一家人“票选”出个餐厅，美美享受一顿周末大餐。

　　“以前说我们门前这条蒲方路，都叫餐饮街，也有家乐福、方庄购物中心，但感觉是那种很板正的地方，现在这条街能找到年轻潮流的时尚品牌、网红餐厅、生鲜配送、健身娱乐等各种业态。”刘蕾感觉，蒲方路越来越有活力了。

　　2019年北京市启动传统商圈改造提升三年行动计划，重点推动22个商圈的改造提升，方庄商圈就是其中之一。今年丰台区出台《区域城市活力中心试点工作方案》，打造10处集商务、消费、文化、居住、就业、休闲、社交等功能为一体的城市活力中心，方庄商圈也在其中。

　　方庄地区的商业环境，映射着许多大型生活圈的影子，区域内商业存在供给不足问题，难以满足消费者对新型业态时尚、多元、个性化的需求。

　　如何把方庄居民留在方庄？

　　据介绍，正在打造的方庄活力中心，将主题确定为“Fz·Time Party”。方庄街道党工委书记邹凌介绍，“我们取‘Time’中时代、时光的寓意，希望借打造活力中心的契机，在传承方庄‘老时光’的同时，全面带动方庄地区的品质升级和活力升级，促进方庄重焕活力，走向新时代，亮出活力宜居的新名片。”

　　随着时代LIFE购物中心、NTP新城广场、物美、方庄餐饮街等多家商业综合体及商业街区的升级改造、品质提升，方庄商圈日益活跃起来。

　　周末一到，时代LIFE购物中心客流不断，地下一层的七鲜超市人来人往，儿童娱乐场所聚集的三层欢声笑语，四层、五层的美食餐饮区充满烟火气……“年轻人都回来了！”时代LIFE购物中心副总经理任晓东说，“最直观的就是客流量提升，目前周末已经突破日均2万人次。”

　　从方庄商圈出来，沿着方庄路向南到南三环方庄桥，顺着南三环辅路向东900多米，是一家名为新业广场的购物中心。

　　住在附近的苏丽已经有快1年没有来新业广场了，上周她想看看热播电影，才发现新业广场中不仅电影院关了，许多老店也在装修。

　　“电影院还有！”新业广场分钟寺店店长马鑫告诉记者。不过业态不一样了，广场新引进一家名叫魔影国际影城的电影院，除了放映厅配置舒适的商务舱座椅外，还将设置VIP家庭包间，满足家庭或亲友观影需求。

　　总面积4万多平方米的新业广场这次升级瞄准的就是家庭，强化家庭消费体验感，发展夜间特色消费业态，打造生活消费的时尚体验场。

　　“市场周边有大量建成15年以上的小区，二次家装比率高，北侧、东侧等处回迁小区和居住区也在陆续建设，对家居家装的需求比较高，我们这次引进自带‘互联网基因’的一站式家居家装品牌‘住范儿’，将东区的7000多平方米的营业面积都给了他们，预计明年春节前就能营业，让周边居民少跑腿。”马鑫介绍，物美大卖场也根据人们的消费习惯升级为物美“品超市”，设置在西区南侧的2000平方米区域内。原来优衣库所在的2000平方米空间将引入一家儿童体验机构，涉及游泳、篮球、美术、音乐等项目，让这里成为孩子们的乐园。

　　区位优势显现，津冀客流增多了

　　大兴国际机场的启用，将“差旅一族”也吸引到城南商圈。

　　“过去，到首都机场乘飞机离京出差前，我和同事都约在三元桥吃饭，现在大兴机场启用了，我们都在西红门荟聚中心碰面，然后再打车去机场。”市民安思通说。

　　未来，到城南商圈碰头的“差旅一族”会越来越多。即将开业的丰台大悦春风里位于地铁新宫站，借助“空路轨”立体交通网络，20分钟内可直通北京南站、北京西站、丰台站，30分钟能够到达大兴机场。

　　展开一张北京地图，位于城市南部地区的丰台、大兴、房山三区，通过京港澳高速、京开高速、京台高速、京沪高速以及多条铁路线路衔接京津冀地区。新基础设施的启用，越来越便利的交通，使城南商圈的吸引力已突破北京，辐射津冀。

　　例如长阳镇的消费活跃度，周边河北的居民也做出了贡献。依托便利的交通，家住河北涿州的消费者自驾前来，如果不堵车只需要40分钟。

　　目前正在建设的丰台站，未来将汇集京沪铁路、京广铁路、京石城际、京九客专和丰沙、京原等线路及市郊铁路，更与北京站、北京西站、北京南站深度融合，为全面辐射京津冀，更好盘活华北、华中地区提供有力支撑。据介绍，丰台站将强化“站城一体化”，统筹推进丰台站地区整体规划与开发建设，丰台站周边将建设一至两个集写字楼、购物中心、星级酒店、城市广场于一体的旗舰型城市综合体项目，实现城市空间“上下延展”、消费空间“7×24”不打烊，建设“站城一体、产城融合”商业样板，打造陆上交通港、消费新地标，放大丰台站对区域消费的拉动效应。

　　今年年底，大兴机场综保区将封关运行，这将为城南商圈的升级提供更多机会。在大兴机场临空区，围绕机场旅客、会展商务客、京津冀游客这三大核心客群，打造差异化消费产品和服务功能，实现“会展+消费”的联动耦合发展，建设创新型临空国际免税消费枢纽中心。在地跨京冀两地的大兴机场综保区，未来还计划建设一处销售服务中心，消费者在此购买跨境商品将会更便宜，“比如在免税额度内，消费者购买化妆品、包等跨境商品可享受30%到50%的优惠。”相关负责人说。

　　房山区将通过打造消费新地标、打造消费新品牌、提升数字消费新能级、推动文化和旅游消费融合发展、丰富体育消费新体验、提升医疗教育消费新供给、打造绿色低碳集约高效的商贸物流体系、优化消费发展环境等八大行动，积极推进国际消费中心城市培育建设，打造商旅文融合的国际旅游休闲区。力争到2025年，实现网上零售额占社零额比重30%，拥有4A级以上景区5个，离境退税商店20家，基本便民商业服务功能社区覆盖率100%。

　　专家观点

　　让商圈与市井生活相融合（苏志民）

　　传统商圈的改造要服务于国际消费中心城市建设，聚焦国际，并不意味着所有的商圈都要改造成类似国贸、王府井那样的商圈。各个商圈要打好首都地域文化的特色牌，要立足地域文化的特色各有侧重、促进商圈差异化发展，建设一批差异化定位，能够充分彰显首都文化底蕴的商圈，形成不同商圈功能和业态互补的发展格局。

　　在目标定位上要更加兼顾外来消费与本地消费，培育建设国际消费中心城市，不仅仅是为了吸引外来消费者，同时也是更好满足首都市民美好生活的需要。在商圈的目标定位上，一方面要着眼于为国际消费中心城市建设培育载体，坚持聚焦国际这个方向不变，通过传统商圈改造提升形成一批具有国际影响力的消费地标，另一方面也要注意兼顾商圈周边本地居民的生活性的日常消费需要，努力营造满足在地客群与旅客客群的兼容特色性商圈，让商圈与市井生活相融合。

　　国内外的实践证明，没有周边服务的配套，商圈很难具有生命力和活力，应抓住北京市大力推进城市更新的有利契机，着力推进商圈改造与城市更新工作相结合，着力加强商圈与周边旅游景点、文化场所、商务楼宇资源互动，进一步提高商圈与市内交通等公共服务资源的有效衔接，做到商业环境与城市功能、居住功能相协调，业态发展和居民需求相匹配。

　　商圈品牌推广上，既要加大引进国际知名的品牌，更要注意民族品牌和老字号企业的传承创新，一定要彰显首都的城市特色，加快培育一批国潮品牌和特色商圈，让北京成为民族品牌和老字号品牌走出去的桥头堡。

　　（作者：市政协经济委员会副主任，北京一轻控股有限责任公司原党委书记、董事长）

  来 源： 北京日报 

    编 辑：liuy