1月11日，戴德梁行针对2020年国内投资和地产行业最受瞩目的数据中心市场（以下简称：IDC）做出独家剖析。戴德梁行IDC专家小组华北区负责人金廉政指出："受新基建、互联网+、数字经济等国家政策指引以及5G、物联网、云计算等终端应用发展的驱动，我国数据中心市场规模持续高速增长。截止至2019年，我国IDC市场规模达到1,585亿元，连续第八年增速超过20%。同时，众多头部的IDC运营商均有频繁的资本运作，使得该类资产备受投资人关注。"

　　未来数据中心市场面临结构性调整

　　从分布来看，超过半数的机柜分布在京津冀、长三角、大湾区等人口和企业密集的核心区域，是典型的市场导向型区域，而中西部及东北地区因其较低的开发成本、电费水平及气候环境优势也成为近年来大型及超大型IDC布局的区域，属于IDC分布的资源导向型区域。

　　在运营层面，不同区域之间的服务费和上架率水平差异较大。北上广深一线城市明显呈现IDC的供需不平衡现象，受PUE政策*影响供不应求将长期持续；一线周边地区因承接核心城市需求，需求较有保障；骨干网及强二线城市也有较大内部需求，需求也相较旺盛但量级有限；其他地区需求较少，只能依靠价格优势吸引客户，满足实时性要求不高的客户的非核心需求。未来全国数据中心市场整体维持较强增速的同时，将不断面临结构性调整。

　　把控标的资产投资风险至关重要

　　目前国内可交易的IDC项目差异较大，如何把控标的资产投资风险对于投资人至关重要。

　　从区域位置角度，一线城市和环一线周边城市是当下较好的投资选择；同时服务器及配套设施需要耗费大量电力，从运行保障的角度，应选择电力供应相对充沛的区域；从项目等级看，数据中心用户对于项目选取的要求逐渐提高，国际T3及国内A级以上项目有较大优势；从能耗指标看，北京、上海、广东已相继发布存量和新建数据中心PUE的限制政策，能耗政策收紧将成为发展趋势，为避免政策限制对于项目经营造成的风险和未来可能产生的技术革新或改造成本，在项目选择上需关注其绿色节能情况；从租户结构看，金融客户与大中型互联网企业租赁情况较为稳定、租金承受能力较强，此类客户占比较高的项目未来收入较为稳定；IDC的运营过程中仍需投入大量的设备更新或置换的成本，对于投资期限相对较长的投资人，未来资本性支出情况是其需重点考虑的因素。

　　国内数据中心退出方式多样

　　在项目退出上，海外IDC的退出方式较为多样，有公司上市、直接交易和REITs等方式，其中REITs化数据中心占全球数据中心市场份额比重30%左右，比如美国的Equinix、Digital Realty Trust和新加坡的Keppel DC REIT等。

　　国内目前主流的退出方式还是公司上市和直接交易，已上市的公司包括光环新网、世纪互联、万国数据、数据港等。今年，国家发改委与中国证监会联合发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》明确鼓励信息网络类基础资产试点发行基础设施公募REITs，给国内数据中心的循环投资提供了更多选择。

　　戴德梁行IDC专家小组华北区负责人金廉政表示："IDC确实是2020年国内投资和地产行业最炙手可热的话题，比如中信产业基金联合万国数据成立合资公司、高瓴资本联合STT GDC以定向增发方式对万国数据股权投资、鼎晖夹层成立15亿人民币规模的IDC基金，能看出来投资人对于这一新兴业态的青睐和认可。但由于部分买卖双方在资产定价上存在差异，市场实际交易与市场热度仍有一定差距。数据中心兼具不动产和互联网产业双重属性，投资金额大、运营门槛高，投资人在选择和投资标的时也需更加谨慎。"

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc