没有太大的意外，合生正式拿下了康乐村、鹭江村旧改。

　　1月21日，经过村民代表公开投票表决，广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目敲定合作企业。

　　这是广州城市更新挂网招商以来，投资总额最大的旧改项目。

　　该项目总占地面积约112.71万平方米，改造范围内总建面335.94万平方米，是房企参与的海珠旧改项目中，面积第二大改造片区；算上250.77亿元的复建安置资金，项目改造投资总金额为346.67亿元。

　　记录通过率的投票板上，“百分百”的数字尤其显眼，这对合生来说是个圆满的结果。

　　这样的结果来自差额投票机制，也即是说，出席现场的村民均投下赞同票。

　　过程似乎也很平静，来自康乐村的村民程先生没有参与本次表决投票，他告诉观点地产新媒体：“集结了康乐与鹭江村集体经济合作社悉数股东的微信群里都没人讨论。”

　　从介入到合作

　　由抢得先机的合生成为最终合作企业，算是预料之中的结果。

　　2018年举办的省三旧推介会上，鹭江村、康乐村已被纳入合生的旧改范围内。

　　2019年4月10日，合生便成功与鹭江村、康乐村签订了旧村改造合作意向协议。一般而言，确认合作意向，企业要进行的是初步改造方案编制、改造政策宣传和“两违”建设控制以及经济效益测算等前期工作。

　　合生对此片区已是再熟悉不过。

　　“该旧改项目的拆迁范围周边原本都是合生的盘。”程先生说道，此前合生也已介入鹭江村、康乐村社区进行微改造。

　　尽管已有意向合作企业进驻，但有不少村民对旧改进展不抱太大希望：“这个片区是想打造成‘中大创新科技谷’，但这个概念我10年前就听过了。”

　　据了解，该项目于2011年便开展合作意向企业选定，至今已有近10年之久。

　　了解该项目的内部人士透露称，主要的磋商在于政府和企业之间。

　　“项目的流水盈利是很高的，区政府早就想把这片低附加值的区域全部更新，将这块纳入税收，但好多年了一直没有突破。”重点在于需要引入实力强劲的房企进行资金支持。

　　从项目本身质素和发展潜力来看，首先地理位置得天独厚，康乐、鹭江村位于海珠区凤阳街道中大板块，与繁华的客村仅一墙之隔，与广州塔直线距离不过约2公里，是广州城市新中轴线重点规划区域。

　　以“中大布匹市场”而闻名的康乐、鹭江村，十几年前由市场自由发展起来，发展至今已是全球规模最大的纺织类专业市场，最繁华时，两村外来人口估算愈15万。发达纺织专业市场承载庞大的外来就业人口，使得康乐、鹭江村单在土地外包、自建房出租上，便获利不少。

　　根据凤阳街道公布的社员（股东）分红明细表，2018年，鹭江村村集体经济总收入为35367万元，人均分红为15.83万元；康乐村村集体经济总收入为68109万元，人均分红约24.44万元，是凤阳街道最为富有的经济社。

　　放大至整个海珠区，该区关于发展远景目标的征求意见稿中提出“十四五”发展规划，整体上可以用“一区一谷一圈”概括海珠新的发展空间布局，具体分别指：琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷、海珠新活力文商旅融合圈。

　　整个中大纺织商圈被纳入了中大国际创新生态谷之内，为配合创新谷，康乐村、鹭江村所在的凤和街道，将基于布匹市场进行升级改造成国际纺织时尚中心。

　　该区旧改的发展导向是对街道内村级工业园分批次、有步骤整治提升，逐渐清退低端业态，利用区位优势导入新一代信息技术、生命健康、人工智能、新材料等创新类产业。

　　这也意味着，合作企业要进行更多的资源导入。

　　随着红头文件的下发，项目整改的推进需要提上日程。就在几个月前，项目所在片区亦在市政配套上做了重新规划。

　　2020年11月26日，经过村集体表决通过，同意公开选择合作企业招商，终于迈出“入市”这关键一步。

　　基于一定的利益平衡，该旧改添加了部分周边配套作为附加条件，即竞得人需承建华盛南路道路大修工程（项目金额约1600万元）、叠景路临时维修工程（项目金额约1000万元）、凤江小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、客村小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、逸景第一小学本校区校园综合改造提升工程（项目金额约2400万元）公益建设项目。

　　“除去凤江小学和客村小学的校园综合改造提升工程，其余项目本身便是合生要做的。”程先生告诉观点地产新媒体，此前合生进行社区微改造，亦参与开发周边的配套建设，只不过没有悉数符合市政验收条件。

　　资金、时间之问

　　但合生拿下该巨额投资项目，亦引来市场质疑的声音，讨论集中点放在资金压力和“慢开发”的问题上。

　　首先在资金问题上，按照目前两村经济社每年的高额营收和分红，拆迁成本实在太高。

　　“要规划的创新谷所在区域，恰好是康乐村村民年底分红的来源。那些公开的数字（分红数据）只会多，不会少。”村民李先生指出。

　　招商文件中对申请人的资格要求，亦设置了资金门槛。

　　其中提及，申请人须为内地A股上市公司或香港联交所主板上市公司，2019年总资产不低于1300亿元，净资产不低于600亿元，资产负债率不高于65%，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力。

　　查阅2019年财报，截至期末合生资产总值为2041.04亿港元，资产负债率为63%，现金及短期银行存款则为141.02亿港元。

　　不过若是以2020年上半年指标，合生将被排除在外。

　　于2020年6月30日，合生负债总额为1700.02亿港元， 较2019年末上升32%，资产负债率则为69%，此外现金及现金等价物较2019年末增长21.6%至153.67亿港元，但短期借款从126.89亿元猛增至172.83亿港元，现金无法覆盖短债。

　　“这个旧改体量太大了，单独合生拿不下。”这样的市场声音并不少。

　　过往多年“多囤地、慢开发、高溢价”的发展方式，让合生保持较高利润，不过也使其错失规模增长的良机。

　　曾被万科创始人王石称为中国房地产界真正的“航空母舰”，合生在北上广深等一线城市拥有大量低成本土地。截至2020年6月30日，合生土储建面为3170万平方米，管理层认为该等土储足以满足集团未来七至十年的发展需求。

　　其中有85%的比例处于待发展或发展中，此外合生应该还有尚未转化为土储的旧改项目未并表。

　　有数据显示，2019年合生土储总货值便有超3195亿元，相比之下销售规模远远未匹配上，2019年首次冲破200亿大关，2020年实现358.34亿元销售额，同比增长53.9%。

　　多项目长期“搁浅”应是主要原因。

　　观点地产新媒体发现，截至2020年上半年，合生创展现存将近80个项目中，将近三分之一项目开发超过10年仍未完工，位于广州的四个项目开发超过20年。

　　同时，合生多个旧改项目进展也比较缓慢，距离广州地标建筑广州塔不到2公里的海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园便已闲置多年，包括骏景花园、珠江帝景、帝景山庄在内的多个项目，开发周期也均超过十年。

　　本次合生拿下康乐、鹭江村旧改，项目进展速度是村民所担心的。

　　不过招商文件中对改造时间上设定了严格的排期要求，如未能按照规定期限完成任何一项工作，将视为竞得人严重违约。

　　按照规定，合生要在2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，在2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房。

　　“2025年底前完成安置房建设的要求其实并不算苛刻。”广州中原地产项目部总经理黄韬曾表示。

　　不过合生近年来似乎也开始提速，一方面加快开发节奏和供货，另一方面更趋向于多元化拿地方式，尝试联合操盘、小股控盘的方式，介入到项目开发过程。

　　抢占广州旧改这块蛋糕，合生的势头并不弱。算上本次拿下的康乐与鹭江村，合生在广州区域的旧改项目已超过10个。

　　2020年4月，合生以33.31亿从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目，项目占地面积接近61.51万平方米；10月8日，再联合知识城（广州）投资集团签约黄埔区九龙镇迳头村旧村改造项目前期服务。

　　来 源:观点地产网

　　编 辑：chenhong