在经历了2019年资本寒冬、2020年疫情冲击后，2021年全球共享办公行业正在加速泡沫破裂，这点在WeWork身上可见一斑。
10月21日，共享办公服务商WeWork通过SPAC成功在纽交所实现上市，截至12月13日，WeWork市值约57亿美元，折合人民币约360亿元，与2019年首次冲刺IPO估值的470亿美元相比，如今的市值仅为当初的12%。
但另一家在伦敦证券交易所上市的共享办公服务商IWG（雷格斯），2019年初市值约为23亿英镑，截至12月13日，IWG市值约26亿英镑，折合人民币约220亿元，公司虽受到疫情冲击，但估值却并没有下降，反而略有提升。
对于WeWork的估值快速下滑，一个合理的解释是市场对WeWork科技属性部分的估值从泡沫回归合理。资本市场对共享办公的投资氛围确实没有之前浓厚，但显然市场也并没有对共享办公服务模式完全产生怀疑。
事实上，共享办公的市场渗透率一直在不断提升。据iiMedia Research2021年的调查显示，使用过共享办公的受访群体占比达27.7%，较2019年上升13.1%。
在国内，创富港一直以稳健经营著称，2020年公司完成营业收入5.88亿元，实现经营活动现金流净额1.21亿元。依托于企业持续多年的净经营性现金流入，在行业备受冲击的2020年，逆势增开29家新店（含扩建门店5家）。截至2021年12月，创富港持有共享办公空间超230家，运营空间面积超30万平方米，员工规模1000人以上，累计服务企业数超25万家。
创富港表现出了强劲的市场上升力。2021年下半年，创富港正式对外推出“创富港+”模式，成为国内技术输出的代表。
创富港空间实拍
但行业整体趋势依然喜忧参半。一面是随着行业泡沫破裂，市场对新兴共享办公服务商的科技属性产生怀疑；另一面在稳健经营、持续盈利的基础上，传统共享办公服务商在科技上的投入反而不断增加，并开始对外输出。
那么，共享办公服务的下一步会走向何方，我们希望通过关于“创富港+”模式的五个问题得到启发。
“创富港+”是个怎样的模式，为什么会在此时推出？
在传统模式（1.0模式和2.0模式）下，仅基于自有现金流，创富港可以实现每年30%~40%的速度扩张，但在实践中发现，制约扩张速度的不是资金而是管理团队，当新项目过多过快时，很容易出现管理上的短板，可能是装修方面，也可能是招商方面，人员扩张过程中，新员工也需要培养期。所以在创富港此前的1.0模式和2.0模式中，业务规模的增长速度会控制在20%左右。但在20%的限制性扩张速度下，此前积累下来的客户资源和老员工的潜能并不能彻底释放。同时，市场上很多办公空间，特别是产业园的出租率并不理想。
对于创富港来说，设计“创富港+”模式，主要在于将创富港团队的营销能力、管理能力进行对外输出，提升这类办公空间的出租率，带来更高的价值和利润，促进行业的发展，也为创富港带来一些佣金和收益。
“创富港+”模式在公司是怎样的定位，是否意味着创富港将转向“轻资产”模式？
创富港此前已经历1.0模式、2.0模式，目前开始构思3.0的生态圈模式。在3.0模式中，一是标准店面积扩大，覆盖数万至数十万平方米的空间规模；二是立体化的解决基本办公、生活、社交的需求；三是深入探索“科技赋能创业”，构建全方位科技体系。
在这一点上，目前的“创富港+”模式主要服务于产业园方向，与创富港的3.0模式比较契合，是3.0模式的前期探索。未来，创富港1.0模式和2.0模式业务还会维持20%~30%的增长速度扩张。而“创富港+”作为一个新的业务，将形成新的增长点，而不是替代此前的模式。
对于产业园来说，为什么会选择“创富港+”，其优势在哪？
从市场来看，产业园市场足够大。数据显示，仅广州、深圳的产业园就有7000多家，全国有几十万家，其中，很多园区在经营上存在一系列困难。
同时，在空间服务不断进化的趋势下，产业园空间也在变化。比如，当前不少产业园区进行自我“碎片化”，进行空间切割，提升小面积比例，以提升盈利水平。而这一点正是创富港的优势所在。创富港2.0模式便是针对中小型企业，与产业园“碎片化”后的客户群体类似。
“创富港+”主要是输出创富港的核心能力——招商能力。
现阶段，创富港已形成一个八百多人的一线员工团队，以及一套完整的营销体系，这是单个产业园，或者说一般体量的产业园所不具备的，创富港的优秀团队能力可以帮助产业园创造更高的价值。而对于产业园来说，创富港+只是一个增量，可以理解为一个合作的营销团队。
创富港空间实拍
目前“创富港+”业务围绕已有的网点，主要布局在一线城市。从市场反馈来看，很多一二线城市的产业园运营不错，但是还有提升空间。目前在广州、深圳等核心城市，“创富港+”已经有落地项目。
招商服务之外，“创富港+”还有哪些内容输出？
在招商的基础上，“创富港+”还有一些软件输出，以提升产业园的管理效率和减低成本，进行更深度的服务。比如：
1、利用物联网构建实体智慧空间，自助研发设备管理平台，实现AI人脸识别设备、智能门锁、控电开关、费控电表、文印设备、快递柜、储物柜、雾化玻璃、会议平板等设备的智能管理，并与业务数据、业务逻辑紧密对接实现多种智慧应用场景；
2、BCMS（Business Center Management Sytem）系统，作为创富港集团内部综合管理信息系统，集ERP、OA、CRM于一体，已覆盖人力资源管理子系统、选址开店及资源管理子系统、营销及内控管理子系统、日常运营支付管理子系统、BITS商务智能电话子系统；
3、方圆间企业服务平台，实现了更适合商务应用场景的即时沟通功能（包括组织架构管理、组织架构建群，群内多主题、签收、直接启动外呼等功能）、办公自动化（包括审批模板、审批流配置、文件中心、APP在线编辑、考勤打卡、备忘、通知公告、工资管理、工作汇报、任务管理、报销管理等功能）、第三方服务平台、社群功能等，以及资金结算平台；
4、小碟云软件，实现了输出给财税公司使用的版本（已开通2万家企业账套）和个人使用的版本（已开通1万家企业账套）；
5、创享邦，通过小程序和各类线下活动，帮助会员解决产品销售和客户对接问题。
从办公空间服务到软件输出，是怎样的逻辑，未来能否有竞争力？
事实上，如果仅是空间服务，它还属于传统模式，未来信息化、数字化才是创富港定义的非传统模式。因为现阶段社会已经发展到了数字化的临界点，未来无论入驻空间的企业，还是管理空间的服务商，没有实现数字化很难生存。数字化服务会成为企业的必需品，所以创富港的软件产品是未来的主要方向。
创富港空间实拍
创富港未来数字化产品的方向，一是空间平台的管理，如物联网构建实体智慧空间、BCMS，以提升空间管理的效率；二是为入驻的企业服务，如方圆间企业服务平台、小碟云软件、创享邦，未来可以实现从小微型企业到大中型企业、从园内企业到园外企业。
而在企业设立之初，创富港就设想建设“创富港”、“创富网”、“创富卡”三位一体的创业服务平台，为中小微型企业实现全方位的信息化和数字化建设而努力。
在信息化产品的投入上，创富港的此前规则是每年用1%的销售收入来开发信息化平台，现今提升至2%的水平，每年投入金额在1200万元，在这个水平上具有可持续性，不需要担心对现金流及利润产生影响。
开发企业数字化系统最大的问题在于不能深度了解企业，特别是有些企业运营和核心信息难以理解。在数字化的过程中，会丢失很多信息，而对于创富港来说，在行业沉淀了足够多的时间和经验，在空间管理和企业需求上是同步更新的，比如在创富港的核心管理平台上，每个月甚至每周都会有几十项需求的更新，如此高频的修订，不与用户企业绑在一起是没法完成的。所以，尽管市场上的IT类公司可以独立的提供部分解决方案，但难以提供一站式的解决方案，特别是适用于小微型企业的解决方案。而创富港自己作为从小微型企业成长起来的公司，也是空间服务商，与众多小微型企业紧密绑定在一起，可以准确理解企业核心信息及实现高频修订更新，可以提供最具性价比的数字化产品。
办公空间的科技化是趋势，包括空间的管理、空间的运营，以及空间里的服务内容，都需要进行信息化、数字化，而对于空间运营商来说，几个现实的问题需要考虑，一是科技产品长周期的高投入属性，需要盈利支撑，而不是资本支撑，至少从WeWork的案例来看，依赖资本不可持续，所以有持续性的盈利基础是保障；二是这些数字化产品并不成熟，尚处于迭代更新中，需要与用户长期绑定，边用边升级，而不是闭门造车，一蹴而就。这样来看，“创富港+”不仅仅是创富港为3.0模式做的前期探索，同时也为行业指出了新方向。
