12月23日，由会找房&全房通主办，创寓会、维C公寓传媒联合主办的第三届长租公寓大会暨首届公寓CEO年会在深圳成功举办。

　　虽然疫情当下，但并不能阻挡住房租赁从业者赴会的热情，人气爆棚。

　　秦虹：机构化运营、创新性服务非常关键

　　住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹从北京奔赴深圳，作为开场嘉宾做了深度的政策解读。

　　秦虹围绕三个方面对未来长租房市场的看法：

　　第一，人口流动向（全国、各省）高房价城市集中，租赁需求上升；

　　2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%。第七次人口普查数据显示，人口净流入前20大城市积聚于珠三角、长三角以及各个中西部地区的省会城市，这些人进入城市后，他们主要通过租赁来解决居住的需求。

　　第二，随着00后、90后等高学历、新青年进入就业市场，对租好房的需求上升；

　　教育部数据显示，今年2021年，高校毕业生总规模比2020年增加了35万，达到909万人，预计明年（2022年），高校毕业生超过1000万。

　　原有的租房市场供给大多数是城中村、地下室，这些已经不能满足新生代租客的需求，租好房的需求上升对供给提出了新的要求。

　　第三，“一张床、一间房、一套房”，多结构、多样化租房需求上升。

　　秦虹认为，未来租赁市场要高质量发展，供需的匹配是非常重要的。未来租赁住房的供给，机构化运营、创新性服务是非常关键的，这就区别于过去中国租赁市场主要以散租为主的特点。所以成熟市场下的机构租赁可以实现强大的平台优势、标准的租赁品质、稳定的租赁关系、成熟的服务体系、创新的品牌实力和便利的政府监管。

　　目前我国长租房的长足发展还处于起步阶段，提升住房租赁企业的专业化水平和盈利能力，充分利用科技力量提高管理效率，以人为核心提供多元化的服务，精准客户定位、细分市场提高服务效率都十分关键，要做产品的分级定档机制，促进行业、供应链企业系统性的发展，推进专业化分工，为行业未来的证券化发展提供坚实的基础。

　　杨现领：回归价值远点

　　空白创始人杨现领发表题为《回归价值原点》的主题演讲，他研究长租公寓市场长达五年时间，他说，“过去一年，曾经吹过的牛今天一个个全部破灭了，比如说以前的商业模式现在基本上都跑不通了，我相信整个行业也在回到价值的原点，这个行业到底在提供什么样的价值，作为行业头部的企业家，作为一个集体在做什么事情，这是我们要思考的。”

　　杨现领强调，住房租赁行业本质上是快不了的行业，核心就是慢，核心就是民生的生意，核心就是需要最基本的价值创造。

　　未来住房租赁市场的走向是，第一，保障性租赁住房和长租房采取双轨制并行，对应不同的人群，提供不同的产品和结构；第二，租赁住房的供给将会出现一个阶段性高潮；第三，供给侧的核心是重模式，而重模式的核心是需要金融的支持；第四，国企和民营不是替代关系，而是协同关系。核心就是到底能不能创造价值，在房屋的出租、租客的服务上能不能提供差异化的价值，这是未来都需要探索的。

　　李磊：做长期主义的坚持者，回归价值、实现价值

　　会找房/全房通创始人兼CEO、建信房管家董事长、建圳住房董事长李磊做了《行业信息化》的主题演讲。

　　在李磊看来，住房租赁已经不单单是一个租赁行业，而是一个科技行业，行业发展至今已经离不开科技。整个租赁链条当中，包括线上获客、签约在线化、支付在线化、智能设备在线化，监管线上化等等，行业被科技渗透率很高。而一个行业被科技渗透和重塑之后，将会迎来新的爆发点和增长点，真正用科技实现了降本增效。

　　李磊分享了对市场的一些看法，他认为，首先，市场不确定性逐渐变为确定性，从激进逐渐到恢复冷静。一方面，监管确定，这是没有任何的商量空间和余地的；另一方面，以前靠运气赚钱，现在全屏本事赚钱，这个确定性是非常确定的。以前凭运气碰到好资产，靠粗放式管理来赚钱已经越来越难。

　　其次，监管从无形的手转变为有形的手，政策影响对于行业也是一个巨大的变量。这就要求从业者拥抱政策的同时，还要完全执行监管的政策。因为，住房租赁行业只有被政府监管和政府关注，才有可能成为一个朝阳产业，迎来新的发展和春天。

　　对于今年的热词“内卷”，李磊认为，长租房内卷非常严重，拿房内卷、招人内卷、系统行业的内卷等等。内卷是每个行业发展必然的过程，但不是终局。一切内卷都是对内功的考试而不是考验，面对内卷的时候企业需要不断提高自身的内功。

　　李磊表示，回归价值、价值升级才是内卷的良药。各位能坚持做到现在，都摸到了门道，看到了行业的机会。

　　李磊在演讲的最后给予了在座各位信心，“做长期主义的坚持者，回归价值、实现价值，做得越久其实赚钱也会越容易。”

　　应海平：租赁住房市场会呈现井喷的态势

　　涂鸦智能智慧酒店&租住事业部总经理应海平发表题为《互联融合 住宅租赁智能化新趋势》的主题演讲。他表示，从整个住宅租赁市场来看，明显感觉到华东目前会偏向于是做租赁社区，政府也在不断投入更多的租赁社区项目。

　　其中，34%受访人群希望房间里面有智能家居的植入。而租赁市场整体数字化运营能力低。原来的公寓、租赁住宅等，都会面临着系统不能互联，门锁或者其他智能家居背后带着APP，有单独的软件。

　　实际上，涂鸦智能做的事情是从房间里面的智能化再到工区的智能化，提供一整套的SaaS应用，这个SaaS和全房通的SaaS不太一样，围绕智能硬件做管理和各个应用的管理，输出应用层的能力。

　　“这是我们比较大的一个优势，目前已经完成了涉及到家居和商业所有品类的覆盖，头部品牌基本上也已经完成接入，硬件持续扩张的优势使我们可以帮助客户完成项目的落地。”应海平说道。

　　其指出，其实公寓的概念已经慢慢地淡化了，但凡是租的场所，都会纳入长租房。长租公寓现在逐步开始演变成长租房，华南和华东有很多的酒店也开始演变成长租房，还有原来的共享办公场所等。在整个房住不炒、共同富裕的大背景下，明年整体租赁住房的市场会呈现井喷的态势。

上午场圆桌论坛

　　刘洋：YOU+公寓运营的底层逻辑

　　长租公寓老炮儿、YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋一开场就感慨，“没有想过长租公寓会这样，没想到这十年间有这么大的变化”，

　　他从2010年开始做长租公寓，犹如长江第一漂，一直泡在水里十年，外行人不懂这水的温度和暗流，酸甜苦辣自知。

　　YOU+国际青年社区存活十年的竞争力是坚持走社群运营方式，最大的收获是来自于大环境中给予的市场机会。

　　刘洋说，租房子的人做的第一诉求是什么？是安全，是干净的房间，是合理的房屋设计和风格。其次，更重要的是灵魂的安放，更多是身心愉悦地住在YOU+的房子里面。与此同时，要重构年轻人的信任关系，通过社群和居住这种特殊场景的黏性让大家找到同类人，找到连接的机会，找到连接的空间。

　　YOU+一直坚持做这样的社群，从YOU+走出去的家友，会成为这辈子最好的朋友，最值得信任的朋友，让城市孤独的、没有存在感的灵魂重新连接起来，通过居住场景中找到值得信任的舒适圈，让家友能开心、快乐度过城市发展中的这段经历。

　　刘洋指出，YOU+要面对面的重构信任，用爱让人与人之间连接起来，这是YOU+最核心的理念。YOU+不是在做租房子，YOU+是在做漂泊者社群。未来YOU+这个品牌也不是出租房的品牌，它是漂泊者共鸣的品牌，这是非常重要的定位。

　　刘洋坚信，社群获客、朋友转介绍口碑获客是未来最重要的获客来源，目前YOU+获客成本平均在200元以下。他认为，市场是自由的，需要更多的竞争。内部的流量，私域的流量对于每一个住户都非常重要，YOU+开始启动了另外一件事情，就是凡是在YOU+居住的家友，想要搬去其他品牌公寓，YOU+会帮忙免费推荐，因为租客工作调动确实需要更换租住的地方。

　　刘洋说，YOU+第一个项目已经十周年，没有再装修过，目前已经续约，到现在也没有再重新装修，依然还租得挺好。YOU+有一个规矩，任何家友都可以DIY自己的房间，也就代表着他会把自己的房间重新粉刷和装修，YOU+用这种方法抵抗了长租公寓另外一个四年的“魔咒”，就是重新装修。YOU+不像酒店把所有人清出去直接做装修，那样成本非常高，不如让住户自己改，设计师团队会提供一些参考，这样一来再次投入的装修成本明显下降。

　　YOU+团队还成功做出了广东省第一例工转租的项目，而且是拿到了建行、建信八年期的贷款，资金成本很低，另外还拿到了500元/平米的奖补。

　　最后，刘洋总结表示，我们守住一块田，需要拿出来和大家分享和耕种，让这块田亩产量增加，我们靠自己原有的方式和打法肯定是不行的，一定要增加它的附加值。希望全行业的兄弟们可以一起按这个方向去做，因为这个方向有曙光、有未来。