设计亮眼、环境宜人、处处闪现着现代气息，这是22岁的么向丹对有巢国际公寓社区总部基地店的第一印象，“年轻人很难不喜欢上这样的租赁社区。”

　　这类租赁社区，还有另一个名字——集体土地租赁住房（简称“集租房”），即在集体建设用地上建设的租赁住房，是保障性租赁住房的一种。

　　在房住不炒的大背景下，如何实现全体人民住有所居？中央提出要加快发展保障性租赁住房。不同于公租房会根据各地经济情况设置最低收入门槛，面向新市民与青年人的保障性租赁住房，因不设收入线门槛，也被视为保障性住房的“新物种”。

　　作为一座超大型城市，北京对“新物种”的试水走在全国前列，迄今为止已累计开工集体土地租赁住房项目49个、房源约7万套，力图探索出一条完善租购并举体系、缓解住房供需矛盾的北京路径。

　　确保建成精品工程

　　简单的直发，不施粉黛的脸庞，配以基础款的牛仔T恤，站在记者面前的么向丹，是一位典型的90后大学毕业生，充满朝气和活力。

　　“2020年夏天毕业前找房子时，还挺忐忑的。”么向丹说，她和同学曾花了几个月的时间，看了一圈儿房，既有房东直租的房子，也有长租公寓，“因为我不太懂合同，担心和个人签约时会踩坑，最后还是选择了长租公寓，紧邻地铁五福堂站的有巢公馆。”

　　两个月前，有巢国际公寓社区总部基地店正式入市，么向丹也跟着搬了过来。相比于之前的公馆，她更喜欢这里，环境赏心悦目，更有归属感。生活体验也不错，方方正正的房间里，配齐了日常所需的家具家电，左邻右舍也多是20来岁的同龄人，有共同语言，相处得来。

　　有调研显示，相较于交通和装修，青年人在租房时更看中环境和商业配套。这个位于西南四环与五环间的公寓社区，以明亮的黄色为建筑主色调，由9栋公寓楼围合而成，中心区域是绿草如茵的公共草坪，一条漫步跑道沿着草坪展开。一层地面下边，还有个半地下的下沉庭院，设置有健身房、台球厅、影音室、书吧等共享空间。

　　“统一的规划，得益于当初丰台区花乡镇葆台村提供的这块土地，我们在集体建设用地上盖起了2300余间房间。”华润长租公寓事业部北京业务部运营经理韩东洋介绍，这里原本是一处家居仓储卖场，属于葆台村集体土地，疏解腾退后成为北京市集租房项目试点中的第一批公示项目，也是目前丰台区规模最大的集租房项目。

　　2019年12月，花乡葆台村集租房项目正式开工；2021年8月，项目取得首批1029间房源竣工备案；2021年10月底，2300余间房间全部入市。2300余间房间，都是25平方米或33平方米的开间，单间的平均月租金在3000元，租金水平约为周边同类产品的7成。

　　“项目上市后，吸引来的都是年轻人。”韩东洋说，除了在丰台总部基地工作的年轻人外，还有不少人是在西城区或海淀区工作。对选择居住在这儿的年轻人来说，配备有家具家电的集租房，可以基本实现拎包入住；多样的公共空间和社区活动，还能丰富工作之外的日常生活。而对葆台村集体来说，集租房的投用不仅能给村集体经济发展注入新的活力，为葆台村民未来生产生活提供稳定的经济保障，更能够提高村域整体风貌，进一步改善村子的人居环境。

　　“实际上，全装修成品交房已经成为北京集租房项目的建设标准之一。”市住建委保障房建设管理处四级调研员田相伟告诉记者，为确保建设成精品工程，市区有关部门严把设计源头关，组织专家对项目规划设计方案进行评审，许多项目都由国内国际知名设计机构专家主导设计。同时，鼓励公寓型、宿舍型租赁住房实施装配式装修，鼓励项目应用装配式建筑、绿色高星级建筑和超低能耗建筑等绿色节能环保技术。

　　率先为集租房搭建“四梁八柱”

　　在北京，3000元可以实现拎包入住，甚至找个好友分摊一下，1500元可以住进品质不错的租赁社区，对于囊中羞涩的年轻人来说，可以说是解决了后顾之忧。

　　为解决大城市中新市民、青年人等群体的住房困难，2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，不再设收入线门槛。

　　不再设收入线门槛，这一变化被视为一项进步，保障性租赁住房也因此获得了保障房“新物种”的称号。“不再设收入线门槛，甚至是不再设是否为当地居民的这个门槛，是体现居住领域公平性的一个关键原则。”中国房地产数据研究中心执行院长陈晟说。

　　具体该如何建设保障性租赁住房？《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。而作为首都的北京，在集体建设用地上建设租赁住房的探索要远早于这份部署。

　　2017年8月，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。这成为北京发展集租房的肇始。

　　方向定了，如何谋篇布局？两个月后，市规自委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，成为集租房建设的首份政策指引。随后，《关于加强北京市集体土地租赁住房试点项目建设管理的暂行意见》《关于北京市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》《关于进一步优化政策性住房项目建设审批制度的意见》《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》……多份政策文件密集出台，率先在全国构建起集租房政策的“四梁八柱”。

　　“从项目规划选址、资金筹措到审批程序、产权管理，可以说，北京的集租房政策在全国是最完善的。”首创新城镇建设投资有限公司执行总经理李欣原深有体会。

　　2018年，当他们决定投资第一个项目——平谷白各庄集租房时，只觉得市场有需求、产品能做，但具体怎么做、能获得哪些政策支持，谁的心里都没底。“印象最深刻的就是商业配套指标配置的问题。”李欣原说，通过对目标客户的调研，他们发现，租房的青年人更在意深夜食堂、咖啡馆、健身房、图书馆等商业配套，对机动车停车位的需求反而没那么强烈。但是，初期的集租房政策，关于商业配套的指标配比仍参照商品住宅，卡得较死。

　　能不能适当更改商业配套指标配置，让集租房能符合租房群体的实际需求？李欣原所在的团队多次提出优化产品政策的建议。从3%到8%，从一个项目试点到另一个项目试点，市区有关部门不断探索创新支持项目建设。

　　2020年12月，《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》中明确，可依据居住人群需求特点及项目实际，弹性、合理配置居住公共服务设施，公寓型、宿舍型租赁住房配套商业服务设施建筑规模，最高可按地上总建筑规模15%的比例配置。

　　“每一份文件，都是从实际中来，到实际中去。”田相伟提起，北京集租房建设有“三专”：工作专班、专门台账、专人负责，每个项目在实践中反映的问题，最终都会反馈到工作专班，并成为推动政策完善的“弹药”。

　　不仅是指标配置与时俱进。针对多个企业反映的去哪儿找“便宜的钱”来支持集租房项目建设的呼声，市有关部门也搭建了融资需求平台，可向金融机构申请获得金融资本支持。目前国家开发银行、建设银行等已确定集租房长期贷款融资方案，向符合条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期足额贷款。

　　提供“准公共产品”式服务

　　红、黄、灰三色交织的20栋建筑，组成“开放街区、封闭组团”的社区结构，既有提供便捷生活的开放式商业街区，也能以组团管理方式保障租户的居住安全，让租赁社区重回熟人社会。

　　再过一个冬天，位于大兴区瀛海镇的西一村集租房项目，便要对外投入运营了。3256套房源中，不仅有适合单身青年、二人世界或三口之家的成套公寓，还有249套专门面向蓝领工人的宿舍。这也是北京仅有的2个实现了集体土地流转、使用权限为70年的项目之一，建成后可提供3000多套房源、为6000多名新市民提供居所。

　　时间回到1年前。2020年7月6日，位于丰台区的成寿寺集租房亮相，成为全国首个正式运营的集租房项目。从项目获得立项批复到正式入市，历经844天。此后，北京集租房建设就开始“四处开花”。

　　大兴鲁能领寓集租房项目，2019年3月取得施工许可证，2021年7月即完工亮相。考虑到疫情因素，实际建设周期也就2年。

　　朝阳区十八里店的西直河集租房项目，2019年10月取得施工许可证，约1年半时间，就已实现主体结构封顶。

　　还有丰台区北宫镇太子峪村集租房项目、海淀区苏家坨镇集租房项目、石景山区古城集租房项目……

　　根据统计，截至目前，全市已累计开工集租房项目49个、房源约7万套。从类型上看，包括成套住宅、公寓、职工宿舍等多种类型，可有效满足新就业无房职工、城市运行和服务保障行业务工人员等不同层次租赁需求。7万套的建设规模也位居全国首位。

　　领先的建设规模，离不开营商环境的助力。实际上，本市集租房项目均已纳入“多规合一”协同平台，与建设项目办事服务相关的13个相关部门在一个统一平台上协同会商，提供“最多跑一次”服务。

　　李欣原分享了一个故事。顺义区的张镇集租房项目，区域污水处理厂等市政设施的规划速度赶不上集租房的建设速度。为解决“接驳”难题，市区两级水务部门成立了专项小组，调度水源匹配。

　　同样离不开的，还有对社会各方参与集租房建设的鼓励。目前，北京允许各区从项目实际情况出发，引导乡镇、村集体经济组织合理选择建设运营方式。乡镇、村集体经济组织既可以选择自行投资建设，也可以选择以土地使用权作价入股、联营方式与国有企业合作建设，或者是以项目经营权出租的方式与社会资本合作开发。

　　田相伟介绍，从目前已经开工的集租房项目来看，既有经济实力较强、有相关项目开发经验的乡镇、村集体经济组织，也有华润、首创等中央和市属国有企业，以及万科、愿景等专业住房租赁企业，“要激发市场活力，让各方都积极参与进来。”

　　三分建，七分管。为让租客住得安心，本市也对集租房运营管理提出了监管措施。按照规定，纳入建设计划的集租房项目，租赁住户使用水、电、气、热均执行民用价格；鼓励集租房租赁双方签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年；严禁“以租代售”，运营单位应按月收取租金，经承租人同意，也可按季、年收取租金，但不得一次性收取12个月以上租金。

　　“集租房提供的是类似于‘准公共产品’的服务，是微利可持续的，不允许暴利。”田相伟强调。

　　更好满足

　　新市民和青年人需求

　　顺义区张镇集租房项目、顺义区高丽营集租房项目、房山区窦店下坡店集租房项目……如今，在首创新城镇的投资版图上，已建设7个集租房项目，总建筑面积超过80万平方米，成为北京市最大的集租房建设投资平台。其中，平谷区白各庄集租房项目、顺义区张镇集租房项目、房山区窦店下坡店集租房项目均已从图纸走向现实，实现了项目封顶，即将于2022年交付使用。

　　项目还没交付，区有关部门就当起了“红娘”，在有员工租房需求的企业和集租房项目间牵线搭桥，让双方互相被看见。

　　“未来我们要做的是把好质量关，抠好品质细节，这是个辛苦活儿。”李欣原说，集租房是为满足新市民、青年人的刚性居住需求，是一项长效的事业，能够经得起时间的考验。

　　落落大方的么向丹住进有巢后，不仅有了一个稳定的小家，还找到了人生中的第一份职业——公寓管家。如今，她每天的工作就是置身于年轻人之中，与充满活力的她或他打交道。

　　“十四五”时期是落实首都城市战略定位、有序推进北京城市发展总体目标实现的重要时期。立足新阶段、贯彻新理念、融入新格局，北京也将加强制度顶层设计，进一步完善符合首都实际的住房保障政策体系。

　　据了解，目前北京正按照党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房工作部署，根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》要求，结合首都实际，加紧研究制定本市《关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，大力推进包括集租房在内的保障性租赁住房建设，更好地满足新市民、青年人等群体对租赁住房的美好需求，从而吸引更多创新人才和要素聚集，增强城市的活力、创新力与包容性。

来 源：北京日报

      编 辑：liuy