与地产开发高负债、高投入的重资产模式不同，作为“轻资产”的物业管理行业成为近几年资本市场的宠儿。尤其是2020年，物业公司IPO步伐明显提速。
然而，随着物管企业的密集上市，物业管理板块资金在短期内面临失衡风险，物业板块股价有所回调，部分物企出现上市首日便破发的情况。竞争压力下，非住宅物业的商管物业成为物企竞相争夺的新方向，商业物业发展前景如何？商管物业为何颇受追捧？寄予厚望的商管物业未来发展空间几何？
商管业务成争夺赛点
随着目前我国商品房供给端的增速放缓，商品住宅已从“增量时代”转变为“存量时代”，这让物业服务企业不得不把着眼点放到住宅以外的非住宅物业类型。观点指数数据估算显示，未来几年商业物业管理收入的增速将达到8%，与住宅7%和公共设施及工业5.8%的水平相比相比增速较高，增长潜力充足。
与此同时，商管物业重点服务商业综合体、购物中心、写字楼、总部办公楼等商业性质的物业，聚焦商业物业资产管理服务，具有市场空间大、物业费较高、盈利能力强、综合实力突出、提价相对容易且收缴率普遍较高等优势。
在此背景下，商业物业管理已成为物企项目拓展重点布局的领域，在物管企业中商管业务也日益受到重视，打包商管业务上市以释放商管价值渐成趋势。
1月14日，商业运营服务供货商星盛商管发布全球招股公告，若其顺利上市，将成为港交所纯商业物业运营第一股。不仅如此，保利物业、绿城服务、万科物业等物企也纷纷构建自己的商业物业服务品牌。数据显示，2019年，百强企业中已有95家布局商业物业，占比高达95%。
另一方面，多家上市物业企业明确涉及商管业务。其中，有定位为中国领先物业管理及商业运营服务供应商的华润万象生活，除住宅物业管理外，其还涵盖购物中心和写字楼业态；有为商场提供服务的宝龙商业；有综合服务写字楼、商场的合景悠活；还有提供商务物业服务的卓越商企和金融街物业。
还有一些企业正在向商管业务转型。譬如， 2020年，物业第一股彩生活新增投资的17家企业中，有12家为商管企业，商管转向明显。
高毛利率引企业抢滩
物管企业抢食商管业务与其较高的费率和毛利率息息相关。
以华润万象生活为例，其住宅板块的在管面积远远高于商管板块，但两板块收入对总收入作出的贡献却相差无几。
数据显示，截至2020年上半年，华润万象生活提供物业管理服务总建筑面积约1.07亿平方米，其中，住宅物业的建筑面积达94.46%，商管物业的建筑面积仅占到8.53%。但收入占比方面，住宅物业服务收入仅占53.6%，商管部分的收入则达到46.4%。
此外同一期间，华润万象生活的住宅物业服务总利润率为14%，购物中心则为36%，办公大楼也有35.3%。
这意味着，华润万象生活的商管板块是公司增收、盈利的重要动力。反之，住宅板块的低毛利率则拉低了公司整体的毛利率。2020年上半年，华润万象生活整体毛利率24.1%，低于同期26家上市房地产企业29.4%的平均值。
华润万象生活并不是个例。2020年上半年，宝龙商业实现毛利2.55亿元，同比增长28.78%，毛利率为29.34%。其中，商业运营服务毛利毛利率为31.13%，住宅物业管理服务毛利率为21.88%。而即将上市的纯商管企业星盛商管，2020年第三季度毛利率高达55.2%。
发展存隐忧
事实上，相比住宅物业，商业物业存在安全要求高、客流压力大、客群复杂的特点，运营管理难度更高。
不仅如此，商管物业与住宅物业管理的发展路径亦大不相同。住宅物业管理可以发展不同地区，靠并购和母公司的支持做大体量。而观点指数则显示，过去五年高端商管项目复合增长率高达16.9%，而中低档商管项目增长只有10.1%，商管物业基本上需要通过发展高端项目抢占市场分额，行业门槛比普通住宅物业管理高。
同时，中国企业发展联盟副理事长柏文喜指出，商管企业发展类似于品牌及管理输出服务的轻资产模式，尽管ROE较高、企业发展速度快，但需要依靠足够的品牌张力与管理经验所支持的商业资源整合能力，否则很容易造成品牌透支与发展失控。
此外，商服写字楼市场持续萎靡也为商管物业企业的未来增加了不确定性。以北京为例，仲量联行称，截至2020年底，北京甲级写字楼的租金已经连续8个季度呈下跌趋势，同比、环比分别下跌7.9%和2.6%，甲级写字楼的整体空置率在2020年内提高了4.1个百分点。2020年深圳写字楼的空置率更是由2019年的20.0%进一步上升至22.5%，位居四大一线城市之首。同时上海、广州等一线城市也无一例外，机构预测，未来一线城市写字楼空置率将会继续上升，租金也将延续走低趋势。
不过总体来看，柏文喜表示，港股市场中以非住宅项目运营为主的公司依然十分稀缺，如果商管企业能够以一定的规模保持稳健运行的同时，又能以较高的ROE与成长性呈现给资本市场，那么获得较高的估值也是顺理成章的事情。
来源：财经网
编辑：wangdc
