A集团集团创立于1999年，以“让天下没有难做的生意”为使命，业务涵盖核心电商、云计算、数字媒体娱乐、支付以及金融服务领域，形成了集消费者、生产商、零售商、第三方服务商与战略联盟伙伴于一体的超级生态系统。

　　位于杭州滨江侧隅的A集团滨江园区作为A集团第二总部，占地面积达13.6万m2，园区包括7栋办公楼和1栋 4.6万m2的停车楼，于2009年投入使用。

　　A集团滨江园区高度重视数字化转型，希望深抓具体业务，以提高管理效率、提升服务水准、更好的服务于公司整体战略。2018年，鉴于机电系统各设备已使用9年，进入性能下降老化期，启动与博锐尚格的合作，对园区机电系统设备进行全面，对园区机电系统设备的优化进行规划，建立了以整合战略为基础的机电设备管理体系。

　　一、管理痛点：三方运营，着力局部职能

　　设备设施管理是人、流程、场地和科技的高度整合，以战略性地支持与满足主营业务需求为管理核心。设备设施管理从理念诞生起就是一个综合学科，如果没有融资源整合、业务互补及战略思维于一体的整合战略，就谈不到管理，只能算局部职能实现。

　　A集团园区机电设备一直以来委托外包商管理，工作停留在基础维护层面，方式相对粗放，缺乏性能改善与新技术投入，没有运行情况评估评测，整体预算规划与机电系统全生命周期规划无从谈起。

　　博锐尚格站在第三方立场，客观分析A集团园区机电运营各参与方工作痛点：

　　预算发起方：第三方外包方实际运维管理机电设备，对整体系统熟悉，但外包身份导致“为客户着想”力度不够，同时成本原因造成具体运维人员专业性不强，对预算整体把控的动力不足。

　　工程审批方：A集团园区行政工程部门负责审批工程，相关人员专业能力较强，但非实际机电系统运维者，具体情况不能准确把握。

　　额度审批方：A集团园区行政与财务人员同步审批，能够把控预算的延续性与健康性，但由于审批人员缺乏技术深入了解能力，合理性审核能力稍弱。

　　识别A集团园区机电运维各方关注点并确定项目范围

　　二、业务设计：四个模块，形成通力合作

　　集合A集团设备管理运营三方的需求，博锐尚格提出建立一个兼顾安全性、舒适性、经济性与环保性的整合管理体系，分布设备评估、设备更换、整体预算与整改规划四大模块，以全面提升设备设施管理水平。基于运营实际情况，实施阶段以设备评估为抓手，以费用预算为重点，快速推进各项工作落地。

　　兼顾安全性、舒适性、经济性与环保性的机电设备管理体系

　　确定方案思路后，博锐尚格与园区管理方、外包商深入合作，细致分析问题，探索并突破了多项行业难点。以建立设备管理数据库为例，该工作关键是需要编制大量机电系统设备及部件数据，清晰使用寿命、报废条件等信息，目前该类型信息国家、行业均未形成规范约定，博锐尚格利用A集团维保供应商资源，协调A集团滨江园区各维保单位，整合各家设备厂标，制定并共识形成了统一的机电系统设备及部件使用寿命、报废条件标准。

　　三方通力协作以建立可应用落地体系，这一实践过程大大提升了行业机电管理落地应用水平，给园区设备管理寻找了一条很好的发展之路。

　　三、设备评估：以终为始，兼顾差异的闭环模型

　　博锐尚格深入分析A集团园区管理需求，提出机电设备评估业务应该从实际应用场景出发，以最终用户的使用满意度为衡量，应当充分考虑相同设备、部门不同场景的差异性以及长期运营需求，形成一个闭环体系。这一体系由多维度的设备评估评分模型，以及兼顾历史与未来的费用依据模型构成。

　　多维度机电设备评估模型

　　博锐尚格分析实际场景应用条件，制定了机电设备评估规则，包括针对不同设备设计目视检查、功能测试、性能检测等多种评估模式，同时结合各评估项在实际场景应用中的重要度，划定评估项权重。

　　运维人员可以根据评估模式要求展开具体评估，判断设备老化程度并参考设备使用功能、性能指标等基本参数，结合评估标尺、设备与部件更换与升级依据、相同设备/部件不同场景的差异性依据等，形成评估结果，指导后续的设备与部件整改。

　　1、评分标尺：

　　2、设备更换与升级依据：

　　3、部件更换依据：

　　4、相同设备/部件不同场景差异性依据：

　　同种设备因使用场景不同，重要性和需求各异，据此制定了不同的评估内容和使用年限要求。

　　常规用电和IDC机房用电的评估内容与使用年限对比

　　历史与未来双尺度的费用依据模型

　　设备设施改造费用一直是物业运维组织项目审核的重点，亦是评估难点，实际执行过程中往往存在预算形同虚设、预算外支出居高不下、费用合理性无法评估等种种问题。

　　博锐尚格提出以历史为参考、以未来为重点的信用费用规划原则。具体实施上，结合实际费用支出情况，结合业界习惯清晰A集团机电设备管理费用类别；充分利用资源，分析A集团园区相关工作前三年实际费用，建立外包商信用体系，形成整改费用依据；前探五年对未来预算费用进行规划，形成费用预算参考项。

　　经过一段时间应用，形成了有效的机电设备预算体系，执行实测显示预算准确性有效提升，各项费用曲线走势基本符合预期规律，费用合理性得到验证，管理效率大幅提升。

　　集历史支出与业界惯例形成费用分类

　　零星维修费用：物业工程包干耗材、工程易耗品/耗材/备品和小范围维修所产生的费用；

　　维保费用：特种设备或专业性较强的设备与系统，因采用专业外包维保而产生的费用；

　　增加项费用：由于需求增加，新增设备与系统产生的费用；

　　更新项费用：因设备老化、新技术产品出现，相应的系统/设备/部件更换或升级费用；

　　周期性费用：设备与系统中修、大修等周期性的费用。

　　整改费用依据

　　整改费用方面，博锐尚格充分利用A集团系成熟的合作资源体系，建立了以供应商评价系统为基础的询价费用依据原则，询价来源优先度Ⅰ类>Ⅱ类>Ⅲ类>Ⅳ类。这一原则的应用极大的激发了供应商的积极性，让管理得以落地。

　　同时为保障每一项整改都能服务于长期利益，能够长效满足园区使用需求，规定了设备质量可靠性原则，新加或更换的设备均要求优先选用一线或中高档品牌。

　　四、应用价值

　　A集团滨江园区机电管理系统应用以来效果良好，后续在南通中南城等多个购物中心进一步进行了深化应用。综合而言，基于整合战略的机电设备管理体现了三方面价值：

　　机电设备日常维护有效落实：连续数据显示，设备完好率得到提升，设备事故率大幅降低，维修投入持续减少，设备性能得以充分发挥。

　　机电设备人员管理得以加强：外包商的运营责任心进一步加强，机电维修人员自觉地参与到设备管理之中，解决了过去“不戳不动”的情况。

　　机电设备管理制度体系形成：因良好的机制落地体系已经形成，新的管理制度不断落地，管理者精力得以释放。

　　博锐尚格：作为建筑运维领域数字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）专业服务商，博锐尚格服务于建筑运维管理组织，提供涵盖建筑数字化、机电自动化、管理信息化、监控智能化、决策数据化相关软硬件产品及服务的全栈级解决方案，助力客户数字化转型，提升运营保障能力、释放组织能量、创造持续价值。秉承“与客户过日子”的独特经营哲学，博锐尚格立志打造一家牛的让员工幸福的企业，用数字智能服务每个建筑，创造可持续的美好生活！