成立于上世纪九十年代的J集团（集团）有限公司经过二十多年从多元化到专业化的发展历程，已经在房地产领域建立以品质著称的品牌形象。

　　期望发展成为符合国际规范的、中国领先的房地产资金管理和开发运营公司，J集团在管理、开发运营和物业服务三个方面深入实践：积极进行管理战略布局，与国内国际多家大型金融机构、房地产基金成功合作；开发运营方面，锁定高端住宅、商用物业和新型城镇化建设；物业服务方面，引进国际领先的管理团队和标准，组建具有国际一流管理能力的物业管理有限公司，成功运营多个高端商业物业项目。

　　2019年起J集团与博锐尚格进行深入合作，建立物业集中监控解决方案，全面升级业务，以期更好的培养管理团队、形成完善的物业管理及认证机制，进而输出物业管理模式以提升行业标准。

　　一、痛点分析

　　博锐尚格深入研究J集团物业日常运营管理模式，围绕客服、工程、安保、保洁四个部门需求，总结出六大痛点。

　　计划管理拖沓：计划管理采用纸质加手动模式，计划性工作的执行靠管理者手动排班与口头交付落实；所有维保、巡检、运行的检查工单没有统一线上分析功能，缺乏智能化的通知、审核、记录。

　　设备管理原始：没有完善的设备设施管理系统，ERP系统仅保留设备进场时的静态信息,信息管理方式原始。

　　沟通管理低效：部门壁垒没有打通，负责租户投诉、反馈的客服部与保洁部之间无智能化系统，发起维修的客服部与负责维修维护执行的工程部之间没有智能化系统，导致交流成本高、处理时间长。

　　安全管理复杂：安保涉及的巡检、巡更工作人力有限，突发事件报警流程复杂，报告手动离线填写导致解决过程复杂且经验不能有效沉淀，三级应急预案的实施性不强。

　　培训质量不佳：员工基础知识认知层次跨度大，新员工培训不到位导致维护质量不可控；应急预案等培训每年按计划完成，但是间歇性培训导致知识掌握度不够，出现问题仍会产生混乱；个别不可模拟演练的应急预案缺乏培训。

　　外包把控度差：外包人员素质良莠不齐，无法保证项目精准运营；执行人员工作记录留痕意识不强，无法实现全过程追踪；物业内部人员参与性差，导致把控能力弱。

　　BOMA认证工作量大：考核内容范围广，信息众多。如COE认证需对BAR共计12个章节、100余项问题进行逐一考核，内容涉及建筑整体和物业管理的全过程和整体管理模式，申请信息核实的工作量大。

　　二、解决方案设计思路

　　分析J集团物业管理运营难点，博锐尚格提出建立基于BIM的运行响应中心，实现常规计划性工作集中监控管理、全面标准化。

　　要点一：计划性工作全面标准化

　　通过基于BIM的运行响应中心，实现计划性工作综合管理，实现任务制定、派发、执行、提交和审核过程线上运转。通过全集团物业岗位工作标准化，管理者可以轻松把控计划整体执行情况，同时线上工作全过程留痕，外包团队的工作进度、成果、费用都实现了严格监控，外包人员素质、工作效率都得到了提升。

　　要点二：三大中心统筹监控

　　基于BIM的运行响应中心设置设备、安全和品质三大监控方向，统筹整个J集团运维管理的应急性工作，优化能源、空间管理运营模式，提升安保、工程、客服和保洁四大部门的运维流程，打破了孤岛效应。

　　要点三：沉淀数据库实现标准输出

　　基于BIM的运行响应中心实现建筑基础信息、图纸信息、日常管理工作计划和实际运营情况的全面记录，所有的文档分类汇总后，可以分权限通过平台一键调取，便于核查、培训应用以及认证报告的编写。最重要的是实现了日常业务流程的优化，在提高物业管理水平的同时，给J集团后期管理和工具层面输出创造了条件。设计

　　三、基于BIM的运行响应中心模块

　　运行响应中心有PC端与移动端两个模块，PC端包含驾驶舱、设备监控、安全监控、品质监控、能源管理、空间管理、维护计划、资产管理、综合管理等9大功能，移动端具备工单管理、运行总览、知识库与个人资料等四大功能。

　　驾驶舱

　　驾驶舱是各功能板块关键数据的汇总显示，管理者可通过汇总数据快速掌握项目整体运行状况。

　　设备监控

　　该部分包含建筑运维系统中暖通、给排水、消防、安防、电气以及特种设备等所有专业设备的三维建模及统一编码，设备名称、专业、服务空间、照片、维保厂家、报废日期在内的全生命周期信息进入系统，形成完整数据管理。同时楼控、电梯、消防、视频等各个智能化子系统对接并全面上线，实现远程监控，管理人员可以根据动态运行参数实时监测设备运行状况，可以重点分析故障设备，还可直接分配工单给相关人员，实现了设备管理的闭环操作。

　　安全监控

　　全面统筹消防报警、视频监控报警、门禁报警、电梯报警、电子巡更等建筑运维中的安全控制工作，监控并管理安防子系统的运行状态。电子巡更采用手机扫码，保证实时数据对接和信息反馈，相邻点位设置巡检间隔时间，巡检过程问题可实时上报；视频监控支持自定义视频组操作，不同管理者可定向查看特定空间；空间点选避免人为记忆编码与空间对应关系，减低物业工作负担；物理拓扑逻辑查看设备，便于后期检修和管理；可以快速分析消防报警、门禁报警、入侵等事件，支持视频系统联动，可快速调取相关视频摄像头画面查看，可分配工单给相关人员，实现了安全管理的闭环操作。

　　品质监控

　　集中监督温湿度、空气质量、智能照明、空间保洁等环境品质问题，可对品质报警进行快速分析，可分配工单给相关人员，实现了整个品质管理的闭环操作。

　　能源管理

　　对建筑整体能耗进行计量，根据国家导则要求和日常运营管理需求对能耗进行分项分户计量，并且基于大数据技术对能耗数据进行统计分析与管理。具体包括能耗计量、能耗分析以及数据分析。

　　空间管理

　　包括租赁管理、二装管理与停车场管理，可以把设备信息、安全信息、品质信息、能源信息、计划性工作等建筑运维信息与空间进行绑定，帮助管理人员合理分配空间资源。

　　维护计划

　　综合管理计划性工作的制定、派发、执行、提交与审核，帮助管理者把控计划工作整体运营情况，留存工作记录。

　　资产管理

　　对建筑内部资产基础信息如台账、技术参数、编号、维保维修信息、厂家进行全面管理，可以修改参数，完成资产报废与更新等维护。

　　综合管理

　　结合平台的其他功能模块，输出平台数据分析结果，生成建筑运行、设备运行、安全情况、维保情况等维度的信息报表，辅助运维人员开展运维工作。

　　手机端APP

　　平台所有工作可利用app进行便捷操作，可以对工单、知识库、运行情况以及个人资料进行有效管理。

　　四、管理平台运营价值

　　基于BIM的运行响应中心在J集团物业中心实施运营以来，实现了档案管理、工作追踪、信息共享、降能提效、全面安防、消解风险等多方面的价值，形成了综合效益。

　　电子档案综合管理

　　无缝承接建筑在设计、施工阶段的多维度建筑静态数据，形成全面的覆盖建筑全生命周期、全专业、全部门的建筑电子档案，提供了运维管理基础数据。

　　完整追踪工作记录

　　数字化管理方式将传统的工作信息存储到数据库，包括但不限于事件发生的时间、地点、系统、空间位置、处理人员、处理结果等信息，通过BIM可视化方式可追踪运维管理人员的具体位置，实现建筑运维管理信息的完整追踪和记录。

　　基础信息全面共享

　　基于BIM的运行响应中心作为建筑数据库实现了建筑的电子档案管理，不同管理部门在运维管理过程中能够快速查找到所需的运维管理信息。数据跨部门实时共享降低了传统档案管理的复杂度，解决了以往跨部门资料借阅中出现的资料遗失等问题。

　　减少浪费提升效率

　　建筑运维数据与经验的积累、数据与BIM模型的结合、数据与空间、设备信息的结合，这三方面的实现有效的提高了数据与经验管理的效率。能源可视化实现分户分项能源管理，避免了不必要的能源浪费。同时人员定位可以更好的分配工作，实现了工作效率的提升。

　　全面安全防范体系

　　在BIM运维管理平台实现监控区域无死角，同时防盗报警系统与监控系统通过系统集成实现联动功能，发生非法入侵时，能及时了解到防范区域的监控图像，在第一时间内处理入侵事件，在某些特定区域将联动门禁系统，自动锁死门锁，以确保重要物品不丢失。

　　降低人员流动风险

　　传统运维管理过程常常需要面对人员离职导致的运维断档或者疑难问题无法解决的困境。BIM运维管理平台积累运营过程经验，搭建运营管理知识库，有效避免人员更替导致的运维问题，可以让新入职员工快速了解建筑情况掌握解决方案。

　　博锐尚格：作为建筑运维领域数字智能（DAT：Digital  Technolgy& AI Technolgy）专业服务商，博锐尚格服务于建筑运维管理组织，提供涵盖建筑数字化、机电自动化、管理信息化、监控智能化、决策数据化相关软硬件产品及服务的全栈级解决方案，助力客户数字化转型，提升运营保障能力、释放组织能量、创造持续价值。秉承“与客户过日子”的独特经营哲学，博锐尚格立志打造一家牛的让员工幸福的企业，用数字智能服务每个建筑，创造可持续的美好生活！