W集团成立于1984年，是国内领先的城乡建设与生活服务商，自2016年起连续5年跻身《财富》“世界500强”。

　　聚集于全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市，W集团定义自身角色为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田与和谐生态建设者，希望能不断深化“轨道+物业”发展模式，通过自身努力满足人民对美好生活的各方面需求。

　　W集团不断思考行业发展新趋势，致力于探索前沿技术与理念的实践应用。基于此，W集团与建筑运维领域数字智能专业服务商博锐尚格展开深度合作，2018年起打造东莞W集团智云数字化管理中心，推动智能建筑运维前探。

　　一、数字化工程部工作模式：统一数据标准，囊括八大业务

　　东莞W集团智云数字化管理中心包含W集团城市广场、厚街W集团城市广场、虎门W集团里、松湖W集团生活广场四个项目，基于“物联网+机电托管”模式，进行数字化、智能化管理探索后，已经形成一套基于统一数据标准、囊括八大业务模块、包括执行分析与监控的全新“数字化工程部”工作模式。

工程机电智慧运维平台技术架构

　　本文将以W集团城市广场为例，解析数字化工程部的平台工作模式。

　　W集团城市广场位于东莞三大城区(莞城、东城、南城)交汇处，地处市区中轴，项目总建筑面积15万平，是集办公、商业、公寓为一体的综合性建筑群。W集团历经两年多次深度迭代，最终建设形成以“四端一云一边”为系统特色的全数字化工程部，完成了全面升级。

W集团：以“四端一云一边”为特色的全数字化工程部

　　一次建设：基础系统及节能、安全与品质改造

　　·信息化系统建设：包括设备设施管理系统、租户付费系统对接、能源管理及配电监测系统、环境及安全监测系统的统一布署。

　　·节能专项改造：包括开关量改造、冷站群控与水平衡调适。

　　·安全与品质专项改造：包括机电系统专项检测、大门改造、楼层空调末端改造和新增、应急照明电源维修。

　　二次迭代：深入物业管理业务研究、打造智慧运维完整管理体系

　　完成数字化映射，将物理世界搬到线上

　　·无偏运行、有效巡检、精准维保、可溯循维修、应急响应的工作流模块：线下管理规则全部搬到线上。

　　·环境保障、能耗管控、安全报警、智能自控的物联网+模块：把专家的专业咨询服务变成日常服务。

　　·打怪升级、培训考核、人效监控、评价投诉的人员管理模块：提升人员的合作度和敬业度。

　　·风控沙漏将结果管控与过程管控相结合：保持风控措施长期有效。

智能运维管理体系

　　三次迭代：数字化交付与常规工作升级

　　分析阶段建设运营成果，完成数字化交付、信息化物业值班室建设、日常工作信息化落地、冷站升级、无偏运行等方面的升级改造。

　　四次迭代：基于BIM的集中响应中心

　　2019年底开始打造基于BIM的集中响应中心，迭代任务包括BIM-IBMS、硬件服务器及终端、BA系统的改造、办公室装修。

　　二、数字化工程部价值：统一数据标准，囊括八大业务全流程六大价值

　　W集团城市广场数字化工程部上线以来，经过宏观系统与微观循环综合营运，从执行、分析到监控管理全面落地，实现初始建设目标，具备运行无偏、品质可控、安全无忧、能源节约、人员提效、资产增值六大价值：

　　1、设备设施管理：运行可溯

　　设备设施管理是人、流程、场地和科技的高度整合，以战略性地支持与满足主营业务需求为管理核心。

　　W集团通过现场设备二维码与NFC的张贴应用，以及BIM模型的构建，实现了物理世界建筑、楼层、空间、系统、设备及其全部关系的数字化交付，涉及设备1312个、空间611个、关系257条。

　　同时，W集团以全覆盖的设备设施管理，实现了建筑运维工作从来源、计划、指派/接单、执行、记录、监督、结束到评价的全过程线上化流转，做到感知完整、过程可控、保障有力。目前，计划性工作包含运行、巡检、维保，非计划性包括维修，全部纳入设备设施管理流程。2019年W集团统计显示，共计完成工单12525条，实现了运行规范、巡检有效、维保精准、维修可溯。

　　运行规范

　　·统计显示当年运行类SOP上线11个子类，包含日常重要设备启停规范，涵盖扶梯、货梯、客梯、冷却塔、室内照明、制冷机房等。

　　·保证各设备启闭严格按照策略执行，更加规范；设备运行风险更加可控。

　　有效巡检

　　·具体到每个巡检计划，流程全面，且因地制宜、可落地，规避了传统“巡而不检，签单巡检”问题，提升了巡检的有效性。

　　·W集团工程全年运维巡检任务覆盖设备650个、空间300余个，据此制定总巡检计划54个，包括日常巡检15个、专项巡检39个。2019年11月1日-2020年1月10日巡检发现异常183项，占统计异常事件72%。

　　精准维保

　　·维保计划“化整为零”，每单维保工作时长控制在0.5-1h以内，大大降低人员对复杂工作的抗拒，维保工单按时完成率100%。

　　·维保SOP图文并茂，降低对工作人员技术能力要求，有效提升维保工作质量。

　　维修可溯

　　·全年共计产生2093条维修工单，其中报修工单占比58%，租户报修119次，公区报修702次。

　　·统计显示，平均报修处理时长15分钟，响应时间与维修质量都得到了保证，实现了项目稳定运行与客户满意的双重目标。

　　·基于维修工单可以形成全面的问题库，归纳问题原因，避免同类故障复现。

　　2、环境主动管理：品质可控

　　任何一个建筑空间的本质都是“空间、社群、服务”，环境管理的优劣是保障客户对空间与服务满意度的重要管理面。博锐尚格梳理东莞W集团的需求，提出在环境健康管理方面营造极致体验，通过“完全知情与准确定位”，让环境品质可量化、可视化监测，通过“人工智能与主动管理”，创造更舒适的环境。

　　完全知情&定位准确

　　·通过温湿度、二氧化碳、一氧化碳共计31个智能传感器，实现室内环境参数的全面监测。

　　·平台内置融合大量行业经验的环境问题排查决策树，确保每一个环境问题都完全知情、定位准确、处置过程在线可控。

　　人工智能&主动管理

　　用户提供基于人工智能的环境问题后，评估分析和环境风险预警管理，帮助运维管理者主动修复工程缺陷，提前通过运行调整消除环境风险，避免因环境问题而造成的租户满意度损失。

环境品质管控主动管理：平台通过不同颜色标识实现预警

　　W集团落实环境管控，取得良好成效，客户投拆率大幅下降。以温度为例，托管后约定营业期间B1-2层公区温度26±1℃；3层公区温度28±1℃为标准。实际B1-2层年平均温度分别为26.9℃、26.2℃、25.8℃；3层年平均温度27.2℃，管控效果良好。

　　3、安全风险管控：无忧防护

　　作为商业综合体，W集团面临承租户多且业态复杂、承租户安全意识和能力差异大、事故风险不可测等种种现状，传统的管控模式因技术手段与意识局限也存在诸多问题，博锐尚格梳理并挖掘痛点背后的原因，设计综合解决方案。

传统物业安全风险管控痛点分析

　　线上线下全立体管控体系

　　·建设线上安全管控系统，包括机房浸水报警、生活水箱液位、消防水压、生活水压、污水坑液位、变压器温度、重点机房温湿度、重点机房非法入侵共计8类、54个监测点。

　　·加强线下安全监控体系，在原有288个监控摄像头基础上，新增重点区域点位22个，共计310个视频监控点位辅助进行安全管理。

　　规范安全报警检测流程

　　·建设安全报警及检测管理全流程并制作全部文档，指导完成传感器硬件、监控系统、执行人员响应的检测，系统可靠性每月在莞城项目至少试验2次。

　　·编制安全报警参数设计指南，指导完成各类监控项阈值配置。

　　建立全面算法异常应对方案

　　统计常规问题建立模型，集水井算法、工单流转与报警消除逻辑、工单超时未接单、实际参数在阈值附近震荡等，均可通过识别算法自动处理。

　　目前，W集团大部分安全风险问题均可通过管理系统预警并得到解决，而且相比传统模式，报警通知时间延迟缩短91.05%。

W集团中控室大屏的预警看板全天24小时处于监控可控状态

　　4、能源管理系统：费用节约

　　能源计划的制定、执行、协调、控制关系到物业运维组织的收益，为W集团物业的管理重点关注点，博锐尚格分析实际工作流程，设计了基于用能目标的管理方案及基于用能过程的管理方案。

　　基于用能目标的管理：

　　·通过机器学习预测、调整、确定预算，并自动拆分到日、分项。

　　·跟踪预算执行过程，对预算超标风险及时预警和报警，定位用能超标或不合理的分项、支路。

　　·填写用能日志，线上化报备异常原因。

　　·月底自动生成报告复盘，超预算的原因可追溯和验证。

　　基于用能过程的管理：

　　·设备运行策略线上化。

　　·基于AI聚类算法，从“策略一致性、历史一致性”两方面自动诊断和预警，辅助定位运行问题。

　　·及时调整优化运行策略，严格执行。

　　·对于异常派发工单，及时纠正。

　　能源管理系统运营之后，显示了良好的成效，以2019年数据节能关键对标为例：对标周期2017年6月~2018年5月，同比节电量34.68万kW集团h，节能率11.05%，总节能收益23.71万。

　　5、人员管理系统：赋能提效

　　物业管理中的人力工作一直是难点痛点。博锐尚格通过技术手段、标准建立、流程规范与操作知识库化，让执行更可控，大幅提升人力管理效率。

　　赋能：通过信息化手段提升人员的工作能力与工作范围

　　·标准工作流程（SOP）线上化随时查看，指导物业工程人员工作，避免某一工作过度依赖人员经验，提高了全员专业能力。

　　·标准工作流程培训日常化，2019年累计组织14次笔试，7次实操考核，6次应急演练。

　　提效：通过人员能力的增加，辅助信息化系统，提高工作效率

　　·物业工程人员工作记录线上化，可量化，加以公平合理的评价考核体系和激励政策。降低物业人员对使用信息化系统的抵触情绪，提升信息化系统使用率。

　　·建立数字化信用体系，提高物业工程人员工作积极性和效率。

　　通过人员的赋能和提效，人员结构得以优化，人力成本大幅降低，W集团从7人编制降低为4人，单位管理面积0.9万平方米/人；松湖、厚街、虎门编制分别3、4、4人，单位管理面积1万平方米/人、1万平方米/人、0.75万平方米/人——相比同类项目约节省50%人力。

　　6、资产管理系统：全面增值

　　为发挥智能运维平台的最大价值，博锐尚格帮助W集团建立了科学严谨全面的资产评估体系，通过全面评估，项目闭环工作得以实施。通过这一过程，W集团的资产使用寿命得到了提升，资产使用过程中的健康度也进一步提高，真实体现了资产的财务价值，实现资产在财务上的保值！

科学严谨全面的资产评估体系

　　三、探索不停：深化应用的智慧运维平台

　　如今W集团城市广场已经成为建筑智能运维的标杆，作为工程机电智慧运维培训基地，9月开始承接参观，物业运维各方管理人员带着问题来到这里，探求落地价值成果：

　　·项目运营角度：每天从开到闭店工作、应急事件处理如何线上化执行，输出标准工作流程。

　　·运维人员角度：每个岗位对应的任务与职责以及之间的工作衔接，如何通过线上化运营节省人力成本。

　　·业务场景角度：每个业务线上化管理流程及其价值，如能源管理、环境管理、资产管理、人员管理等。

　　·项目实施角度：每个阶段实施内容、业务架构、产品架构、现场物联网设备及成本估算等，方案如何落地。

　　而博锐尚格与W集团的探索脚步并未停止，正在W集团城市广场的成绩基础上，继续深化其他3个托管项目的应用，继续前探业务研究方向：

　　·2020年四季度将对虎门W集团里、松湖W集团生活广场两项目进行环境与安全监测系统信息化升级。

　　·未来将基于W集团项目探索新业务方向，客流车流信息的利用、人脸识别等新技术。

　　·启动基于BIM的运行响应中心轻量化研究。

　　秉承“与客户过日子”的独特经营哲学，博锐尚格理解建筑运维的长期持续，正与商业地产领军企业一起，通过流程、业务、乃至模式的重构与创新，通过长期可持续的专业服务，探索新的行业成长模式——W集团全数字化工作程部正是这探索的重要进程碑！

　　与客户一起成长，期待博锐尚格努力推动之下，建筑智能运维领域的新变化！

　　博锐尚格：作为建筑运维领域数字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）专业服务商，博锐尚格服务于建筑运维管理组织，提供涵盖建筑数字化、机电自动化、管理信息化、监控智能化、决策数据化相关软硬件产品及服务的全栈级解决方案，助力客户数字化转型，提升运营保障能力、释放组织能量、创造持续价值。秉承“与客户过日子”的独特经营哲学，博锐尚格立志打造一家牛的让员工幸福的企业，用数字智能服务每个建筑，创造可持续的美好生活！