近几年，长租公寓行业风波不断，行业外部看待长租行业，满目疮痍，不容乐观。但是在行业内部来看，长租公寓行业只是正在经历变革，其中以中小公寓运营商的变化最为明显。

　　优胜劣汰，中小运营商分三个方向发展

　　在长租公寓发展早期，为了推动市场规模的快速形成，解决住房问题，促进人才引进，国家大力鼓励企业开展住房租赁业务，并给予了税收、金融等方面的支持，因此大批企业进军长租公寓行业。

　　行业发展的早期，在配套政策、基础设施、外部环境、用户观念等方面还不成熟，长租公寓也属于新型事物，那时候的中小运营商对产品进行改造，搭配一些家私，聘请几个管家，很容易就赚到钱。

　　随着行业走向成熟，竞争加剧，长租公寓不再那么好做。缺乏高性价比的供应商、科学完善的运营体系与运营标准、成熟的获客渠道的中小运营商出现了出租率低下、房间溢价上不去等问题，疫情的发生让情况愈加艰难，中小运营商出现不同方向的市场选择：

　　①部分中小公寓因为资金链出现问题，或在公寓行业发展高峰期进入，导致租金成本过高，发现继续经营利润太低，甚至无利可图，又或因为进入公寓行业一段时间后，发现自己和团队的能力在其他行业的获利能力远高于在公寓行业，而选择完全退出将项目转让出去。

　　②部分中小公寓尽管目前经营发展上还有利可图，但也发现只靠自身力量发展，无论在规模还是盈利上都越来越困难，同时转型到其他行业也缺乏一定基础，因此出现了部分中小公寓品牌之间逐步形成联盟，整合各自的资源和优势，联合发展，来提高经营规模和持续经营利润。

　　③还有更多的中小公寓逐渐发现，自身的优势是从市场上拿房和从社会上筹集资金，如果把自身精力更多放在公寓项目日常经营管理上，不但效果不好，还导致自己无法抽出更多时间去拿取房源。

　　把自己从一个专业的投资人角色变成了一个店长或区域运营负责人的角色，反而拖累了整体公寓投资业务的增长和收益。与市场上好的品牌公寓运营商合作，能更好让自己和团队专注于公寓拿房和投资管理，而让专业的运营商来帮助自己的项目进行运营管理，以保障自己能持续性的获得公寓投资收益的增长。

　　行业发展新趋势，分工合作

　　虽然中小运营商的生存越发艰难，但并不代表行业不好，长租公寓的发展也必然像其他服务性行业(酒店、餐饮)从小散品牌为主，走向专业化分工、品牌连锁化发展为主的趋势。

　　一方面，市场上全链条运营能力突出的品牌公寓运营商会形成头部聚集效应，管理越来越多的门店，服务越来越多的客户，通过不断增长的门店和客户形成规模化效应来降低旗下单店的获客成本、运营成本，也通过优质的服务和产品设计来提高单店溢价，让合作的单店获得比市场上的单体品牌公寓有更稳定和更高的投资收益。

　　另一方面，公寓行业的投资人也会走向专业化、规模化的趋势。原来靠关系获得个别单体项目，再通过社会渠道向亲朋好友获取较高的资金来投资经营。现在项目和资金的获取靠关系、靠感觉的模式很容易受到发展限制，投资风险也偏高。

　　随着长租公寓市场的竞争和发展，就会像其他成熟的行业一样，逐步形成一部分有远见和有能力的个人投资人一起抱团，将这种关系和感觉也转变为一种专业能力，凭着对市场的高敏感度、对商圈的熟悉度、对物业判断和谈判的专业度，最终形成专业化的公寓投资团队或机构，借助于专业投资公寓形成的规模优势，加上专业品牌公寓运营商的运营收益保障，可以把投资的项目再借助合适的金融工具(债权、股权等)获得比传统单店投资模型更高的投资收益或更多的资金支持。

　　长租公寓市场的机构投资人也会逐渐增加，机构投资的品牌公寓占比也会逐渐增加，他们对专业品牌公寓运营商合作需求也会不断增长，这个会就形成一个长租公寓发展的良性循环。

　　因此，市场上的这样逐步在进化的投资人和投资机构，和源源不断进入租房市场的租客都对品牌公寓运营商提出更高要求。

　　长租公寓出现的初心是提高生活品质，切合年轻人“房子是租来的，但生活不是”这一精神，随着市场的成熟，租客对于房屋类型、装饰风格、地理位置和管家服务都提出了更高的要求。长租公寓运营商必须不断迭代才能满足租客的需求，固步自封只能落后淘汰，正如窝趣的使命：“持续改变年轻人租房生活体验”。

　　长租公寓本来就是个繁琐的、需要投入大量时间精力、投入金钱的事，从窝趣的全链条运营逻辑看，涉及项目资源的获取和定位、项目设计和筹建管理、项目运营三大阶段，项目收益更多受项目定位和项目运营来影响，专业的品牌公寓运营商，通过产品标准、筹建支持、人才培养、运营STEP管理、IT系统支持、会员管理/销售赋能中小公寓运营商。

　　现有的品牌公寓运营商必须具有强势品牌力、流程化的运营体系、完整产品线、完善的人才培养体系、前沿的Saas系统研发团队才能在未来的竞争中凸显优势，帮助优秀的个人投资人逐渐走向机构化。也帮助现有的机构投资人、进入长租公寓的国企快速实现规模化发展、稳定收益、良好社会效益的多重目标。

　　未来，更加专业化的发展

　　未来的长租市场是鼓励与规范并存的。

　　2019年末，住建部会同五部门联合提出规范整顿住房租赁市场的意见，从金融业务、信息发布、企业合规性等方面对住房租赁市场进行严格监管。

　　2020年9月，《住房租赁条例(征求意见稿)》从市场发展方面、行业规范方面、金融监管方面进行规定。

　　2020年12月，中央经济会议以前所未有的力度“着墨”和强调租赁市场的发展和建设。

　　同月，全国住房和城乡建设工作会议提出2021年工作总体要求和重点任务中提到大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。

　　随着更加规范的政策出台，继续促进行业变革，提升行业门槛，未来，更加需要专业化的运营商让市场发展更为规范。

 来 源： 大众要闻 

    编 辑：liuy