物流服务于“商流”，在中国“双循环”经济发展格局下，国内制造业正不断向价值链上游拓展，带动高附加值产品的商贸流通增长，高标准仓储设施则是支撑制造业、零售业等升级扩张的基石。近年来，西部地区的物流地产建设风风火火；至2020年末，成都、重庆高标准仓储设施存量仅次于上海、天津，成为全国第三和第四大仓储市场。

　　在此背景下，仲量联行于近日发布了《乘势而上：西部陆海新通道下的仓储市场投资报告》，对西部主要仓储市场的供需关系、招商运营、融资发展等多个维度进行梳理，以期助力仓储行业开发商、投资者跳出短期的租赁竞争，看到西部地区更长远的物流投资发展价值。

　　西部城市物流业的长期需求来自于“内外循环”并重。“内循环”中商品供应链环节回归国内，同时内需扩大，带来更多生产流通环节的仓储需求，高质量的生产和消费模式也将刺激商品的仓储升级需求。而在“外循环”下，未来西部城市的外贸增长潜力较沿海城市更大。在变革中的全球贸易格局下，“一带一路”与“西部陆海新通道”为西部仓储物流市场带来新机遇。中欧班列战略地位的显着提升，使得拥有国际铁路港的西部城市在国际国内产业分工体系中将拥有更重要的地位，中国沿海城市的外贸垄断格局也将被打破。

　　西部机遇 “双循环”下的门户枢纽之地

　　“一带一路”与“西部陆海新通道”这两项行动方略，一个打通东西大陆，使西部地区商品可以自由流向中西亚、欧洲；一个通过链接南北铁路和港口，将贸易深入东南亚腹地。原本在外贸区位条件上处于劣势的西部地区因此拥有了与沿海比肩的港口条件——国际贸易内陆港，打破了长期以来被海运垄断的国际贸易格局，西部物流新风口应运而生。

　　而中欧班列则是重要的实施路径。2020年，东盟、欧盟成为中国前两大贸易伙伴，进出口总额分别是4.74和4.5万亿元，增幅为7%和5.3%。受疫情影响，国际航运受阻，中欧班列成为运行最稳定的物流运输通道，也成为了欧亚经贸联系的“稳定器”。

　　在此背景下，仲量联行预计未来西部城市国际贸易额将延续当前的高增长势头，其中加工贸易和跨境电商的需求将主要集中于保税仓库；而聚焦于中欧、中东盟市场的国际贸易企业、制造业进出口企业的仓储需求将有更多的机会落户市场租赁型仓库设施。

　　西部物流三重镇 市场供需挑战与机遇并存

　　成都、重庆、西安作为西部三大物流重镇，同时也是商务部、发改委、交通运输等部门钦点的国家级流通节点城市。虽然西部高标准仓库设施（高标库）开发时间晚于京津冀、长三角、大湾区，但从2015年起，西部高标库市场进入高速发展期，仅用五年时间就跻身全国仓储存量前列。

　　成都正在迎来第二波集中供应，相较于2016年新增供应分散于全市各子市场，本轮供应更集中于龙泉驿、青白江等少数子市场，对于整体租赁市场影响更小。需求端来看，成都高标库主力客户正在从少数电商寡头向多元行业租户结构转变。结构性变化有助于提升需求的稳定性，减少单一行业波动带来的大面积退租风险。截至2020年末，成都高标库总存量跃升至全国第三大仓储市场。

　　重庆集中供应带动仓储租户下沉。2020年，重庆高标库供应达到历史峰值，一年内新入市高标库项目面积合计高达116.8万平方米，高标库总存量突破340万平方米，位列全国第四。供过于求的情形致使重庆形成强租户市场，高性价比物业让更多的行业开始进驻高标库，重庆市场正在进入高标库快速普及和仓储升级窗口期。

　　西安区域分拨中心优势明显，仓储市场持续供需两旺。作为区域内最大的物流枢纽城市，西安不断吸纳大量业务覆盖西北地区的商贸物流企业在此设立区域分拨中心；此外，在城市更新、规范老旧建筑的推动下，西安市场正经历从非标到高标库的转型期，仓储升级需求保持活跃。在需求与供应匹配的情形下，西安全市空置率在过去四年稳定于15%以内，造就了难得的供需两旺市场格局。

　　三大趋势 引领投资者创造仓储长期价值

　　趋势一：土地市场供需端向高附加值且可持续发展产业聚集

　　西部一手仓储供地量逐步收紧，纯地产开发模式难度增强，以期最大化土地使用效率，创造具有更大产业协同效应的长期土地价值。由此，传统房地产或仓储地产开发商的获地比例由升转降，是政府招商引资诉求的转变，也是仓储开发模式由单一向多元发展的转折点。

　　第二，冷链仓储物流服务商迎来政策红利。作为生鲜农产品、乳制品、药品疫苗产品的重要储藏设施，高标准冷库以及冷链服务愈发受到重视。早在疫情前，在地方政府专项债重点使用领域中，冷链物流设施就已然在列。

　　最后，供应链管理企业凭借高附加值产品后来居上。供应链管理服务链条更长、附加值更高、创造的收益更加多元。这一业务发展趋势与我国供给侧改革、生产要素最优配置、提升经济增长质量的长期发展方向相符。

　　趋势二：仓储开发商转型创新“仓储+”产品系列成为主流供应趋势

　　核心二线城市仓储地产开发模式开始面临挑战，仓储开发商不得不在逆境中转型创新，部分地产商自动从开发角色转入投资和运营角色，二级市场租赁端创造出多种多样的“仓储+”产品系列，为单一的仓库设施赋予更高的技术含量，创造更大附加值。据仲量联行研究，以下三类产品模式将拥有更强的韧性和发展潜力。

　　趋势三：基础设施公募REITs开放 助力开发商探索高周转、轻资产模式

　　“中国公募REITs”落地在即，而仓储物流基础设施被列为重要试点对象之一，地位不可小觑。仲量联行认为，仓储物流设施在即将到来的公募REITs时代有着不可比拟的优势，并将迎来新机遇：

　　第一，公募REITs较此前的仓储设施类REITs产品流动性更强，资金成本更低；第二，公募REITs的资金渠道、融资规模较传统物流投资基金大幅拓宽。

　　可以看出，现今无论是土地市场、运营服务市场抑或资本市场都在为破局传统仓储投资重资产、长周期、同质化竞争的困境添砖加瓦。公募REITs也将成为物流开发商继物流私募基金后的又一重要融资选择。

　　仲量联行华西区工业地产部总监尤鹏伟认为，投资人应该以长期价值观看待西部仓储物流市场。虽然现阶段西部城市如成都、重庆面临集中供应压力，出现短期强租户市场。但长期来看，仓储一手土地收紧乃大势所趋，高标库市场进入门槛和成本也将提升。随着土地供应方产业投资诉求的转变，倒逼企业向技术密集、资本密集业务转型。未来我们将看到更多的开发运营商创新租赁策略、拓展服务机遇，从开发角色转入投资和运营角色，从单纯的物业提供者到仓储物流全供应链服务商。随着社会各行各业对优质仓库需求的增长，未来高标库项目无论在租金收益抑或土地增值方面，都将有较大的增长潜力。

　　来源：仲量联行JLL

编辑：wangdc