在市场存量竞争激烈的影响下，深圳有不少写字楼业主的心态变得越来越脆弱。以往租客想要承租，业主还得先看企业的资质，如今的业主“只要租客愿意租条件可谈，恨不得马上签合同.....”。

　　然而，写字楼业主越是这种急于出租的心态，越是适得其反，反而吃了大亏。有些写字楼业主正因在签订房屋租赁合同时，忽略了一些重要的细节及条款，使得自己不仅没收回应有的租金回报，甚至还得面临巨额赔款，损失惨重......业主陈叔就是其中一个例子。

　　“我来深圳打拼十几年了，在罗湖靠着水果生意起家的，5年前有人听朋友说投资买写字楼有很高的收益回报，万一哪天拆迁还能大赚一笔，没拆迁前还能有租金收入，当时很心动，我也投资买下了几间。一直以来租金收益都是不错的。

　　但是没有想到，前几年好不容易等来拆迁消息了，在我通知一个刚签完2年的租客需要提前搬走的时候，这位租客竟然拿着租房合同，反倒要找我索赔三个月的租金，否则就要告我违约十倍赔偿。

　　我就是一个普通的水果店老板，根本不了解什么法律知识，我拿着合同到律师事务所咨询的时候，才知道原来真的是当时签订的合同条款出了问题。其中有补充条款的内容大概是，合同未到期时，甲乙双方不得无故提前解除租约，否则视为违约需赔偿十倍，在租房合同上确实是我理亏，律师还劝我尽量跟租户私下协商解决，结果跟租户好好商量我自己还得赔给租客3个月的房租......

　　现在后悔都没有用了，我只能自认倒霉，没办法。我自己不懂法律，而且一直以来都是中介来帮我出租帮我拟合同，我只要签字就好了，基本上不看，因为我觉得中介干这一行的肯定比我专业，再说当时想着小概率的事情怎么可能会发生在我头上......”某写字楼业主陈叔在聊起他惨痛经历时，一边摇头，一边叹气的说道。

　　实际上，像陈叔这样的写字楼业主绝不是个例，尤其是写字楼私人业主，法律自我保护意识淡薄、对写字楼租赁运营管理缺乏专业能力，更没有风险控制和预判能力，认为“租出去就完事了，签合同只要签个字，剩下的中介会替我把关”。

　　但业主们需要认真仔细想想，在签订房屋租赁合同时，中介们真的会替你把关吗？真的会帮你规避风险吗？

　　签订房屋租赁合同，

　　中介们真的会为你 “ 避坑 ” 吗？

　　和租户签订租赁合同是写字楼业主双方的法律保障，也是维护写字楼业主利益的重要环节之一。虽说大多数的中介签合同比写字楼业主专业，有规范的统一的房屋租赁合同模板可以直接套用。所以在很多写字楼私人业主眼中，“写字楼中介一定是比我专业，租赁合同条款哪里合理、哪里不合理，中介都清楚......”。

　　正是因为大多数写字楼私人业主抱着这种心态，非常容易会忽略的一点：中介们虽然收取业主方的佣金，但更多的是站在“服务好企业客户”，为租客争取更多利益的角度去考虑，毕竟只有租客愿意租，业主方比较好沟通，达成一致才能拿到佣金。

　　事实上，在目前存量竞争激烈的市场行情之下，中介能不能快速拿佣取决于能不能快速让租客点头签约。

　　因此，有许多中介为了快速促成交易、快速拿到佣金往往会使出各种招数。例如常见的有，先答应租客提出的任何诉求或条款，签了合同再跟业主商量（有些还不告知业主，只要拿到佣金中介就拍拍屁股走人了），还有些为了快速成交，还直接告诉租客可以返佣（小编不久前还听到南山科技园某写字楼内，一企业行政总监在签租赁合同时，当场让中介先把承诺返给他的租金打到他账户上才同意盖章）。

　　以上中介群体的种种现状，相信与市场从卖方市场转变为买房市场息息相关，然而这写字楼租赁市场“跪舔租户签约”的时代，写字楼业主们还认为，中介群体真的会为你把控合同条款，为你的租金收益是否稳定而考虑吗？

　　写字楼私人业主再不提高法律自我保护意识，忽略对“写字楼租赁合同签订”的风控把控，恐怕往后还会带来更多不必要的损失和麻烦。

　　那么，在签订租赁合同中，有哪些需要特别注意，有哪些条款中会出现高频的扯皮事件的呢？今天小编给业主们整理好关于签订租赁合同前后，需要留意的风险规避3大要点如下。

　　写字楼私人业主签订租赁合同

　　有哪些风险需要注意？

　　1 入驻企业租户的资质是否有严格审查？

　　写字楼业主在签订房屋租赁合同前，有哪些需要注意的呢？毋庸置疑，在签合同前的入驻企业租户的资质审查至关重要。

　　因为这与写字楼业主们利益息息相关，如果前期尽职调查缺失，错误引入可能陷入经营困境的企业，轻则租金无法按时收取，导致现金流风险；重则企业倒闭，面临二次招商困扰，还可能引来债权人上门维权，破坏楼宇形象。

　　P2P企业，大家最熟悉不过了。当初互联网金融热火朝天的时候，他们往往是许多写字楼的重要租客来源之一。然后，泡沫破灭了，P2P们纷纷跑路，写字楼一下也就出现大量的空置。

　　因为法律纠纷的发生而跑路的，在今天也并不罕见。国内的商业环境里，诚信风险一直是存在着问题的。总有那么一些企业，一旦出现重大诉讼事件或是顾客纠纷，干脆就拍拍屁股一走了之，写字楼业主就也间接成为了受害者——不但租户流失，还有可能因为诉讼案件的问题影响了物业的出租。因此“入驻企业租户的资质基本风险预判”成为招商前重要的一步。

　　 2 带家具出租“财产保管”清单是否有签字确认？

　　之前就发生过一个真实的案例，福田区某写字楼业主装修得非常气派，还下了重本，买了几十万的红木家具出租。结果这位业主租给了一个做“投资”的企业，出租不到一个月就发现自己价值几十万的红木家具被租客损坏了，不仅赔偿无门，租客还扯皮，租出去比没出租损失还惨重，业主后悔都来不及......

　　因此，但凡不是毛坯房出租，只有有带家具家电等设备出租的业主一定要注意了。为了保障自己的合法权益，建议业主们在专业律师的指导下，将“财产保管”的相关条款列入合同其中。

　　什么是财产保管呢？就是办公写字楼租赁合同生效期间，承租方应该妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物损毁等情况应承担赔偿责任。

　　因此，写字楼业主需谨慎，为避免后期出现固定资产被损坏甚至扯皮现象，需要反思在签订租赁合同之前，是否有做好一系列的准备工作，例如：写字楼业主是否有将家具/设备详细的信息如金额、实物图一一罗列，一并列入合同附件内？业主与租户双方是否对损坏赔偿达成一致并且签字确认呢？哪怕是房源空置，房源的窗户、墙体等信息是否有记录在案定期维护且一并交接给租户呢？

　　 3 租户拖欠租金违约等风控条款、应急预案是否完善？

　　本身市场就是一租户难求，而中小企业虽多，但也存在居多经营风险。一旦入驻企业资金链断裂，很可能难以支付租金，出现拖欠租金的情况不在少数，产生租赁法律纠纷的也比比皆是。

　　小编听过最典型的真实案例是: 一业主买了一处高档办公用房用于投资，将其中的几百平方米的高档写字楼出租给了河北某集团公司在北京的办事处，双方签订了租赁协议后，河北这家集团的办事处刚开始还能按合同的规定按期支付租金，到后来就先是拖交租金，然后干脆就不交租金。

　　业主方在多次信函催促无效后，不得不诉诸法律，将该办事处推到被告席上，虽然官司打赢了，但由于该办事处，甚至其集团公司总部都因经营不善，其各类资产均已被其他法院查封，该办事处无力交付租金。令人啼笑皆非的是，在一个星期天，这个承租方竟溜之大吉了。

　　业主方手里拿着法院的判决书无奈地摇着头。对于一个无实际能力偿还债务的公司，就是司法机关也奈何他不得。

　　因此，防范于未然乃是出租方的最好的自我保护方法。在许多租赁法律纠纷中，都出现过承租人溜走而不知去向的案例。如果业主方能够及时发现并果断处理，相信会将风险降到最低点。 千万不可犹豫再三，以至房租拖了一月又一月，当最后出租方终于忍受不住而诉诸法律时，承租方已经不再具备任何偿还能力了。这时即使拿了法院的判决书，也很难在经济上获得实际补偿了。

　　所以说早期防范要远远胜于最终的诉讼。写字楼业主需要一套完整的租金催收催缴的机制，及时识别留意租赁活动中的危险信号，并且在专业法务的指导之下，将合理的“拖欠房租”的相关条款与企业租户协商后列入合同内，就能有效避免出更多业主方的经济损失。

　　写字楼私人业主，

　　如何打破写字楼“租管风控”的困境？

　　一些体量大运营商会有专业的财务法务团队来做好风险管理，合同审核也相对严格，或者一些资金雄厚的业主们会自建团队，聘请律师审查合同，毕竟资金实力都雄厚，投入产出比的账也划得来。但是对于体量小的私人业主而言呢？恐怕业主自建财、法务团队，将耗费大量财力物力，导致入不敷出难以实现。

　　那么，写字楼私人业主们难道就真的束手无策了吗？未必如此，懂得借力的写字楼私人业主也能事半功倍。通过借助写字楼专业租管机构对写字楼的租管能力与经验，就能完美解决，从写字楼出租前到出租后，全链条进行风险把控，让自己的租金回报更稳定更安全。例如：在出租前，可以通过以下3步将风险隔离在签订租赁合同前。

　　 1 提高法律保护意识，谨慎审核合同条款，维护业主自身合法权益。

　　写字楼业主除了需要提升自身法律意识以外，寻求商办领域的财务、法务来协助审核租赁合同细节与条款尤为重要。因为具备处理写字楼纠纷丰富经验的专业人士能够对“租房合同”中的细节与条款作出准确的风险预判，为写字楼业主合理规避风险，保护自身合法权益。

　　例如，为保障写字楼业权人的合法权益，吉办托管将从资产管理出发，以业权人视角，全方位风险管理。为写字楼业主梳理租赁合同、保障租约的风险规避；

　　以众多的实战经验和案例指导写字楼业主发现、辨别风险并将风险最小化。实战指导业权人处理各种与租户的纠纷，确保业权人最大利益。同时，租赁合同也为业权人会以纸质、电子文档等形式保存收录在案。有必要时，将随时可提供给业权人查看使用。

　　以此，从写字楼资产管理的全流程各个环节入手，详细解析法律风险及防范措施，协助商办业权人系统全面防范风险。以此维护业权人合法权益最大化，同时也守住了风险防控重要的防线。

　　 2 租户资质审核，淘汰高风险租户，排除高风险租户。

　　针对“租户因经营不稳定，出现频繁退租换租，甚至无故“失联”的风险，吉办托管将为写字楼业主在房源出租（签订租赁合同）以前，对准入驻的企业租户做一套完整的“租户资质调研分析”，其中包括租户的经营情况是否涉及违规经营、是否具有风险隐患等，通过基本的注册资金、融资历史、股东信息以及股票市值（已上市企业）等角度，并将调查及分析为写字楼私人业主们提供合理建议。生成租户分析周报后提供给业权人，业权人可以初步判断企业的实力和经营情况，只需做决策。

　　这样不仅能帮助业权人随时随地掌控招商动态，将“高危意向租客”排除在外，还能不漏掉任何一个潜在的优质租客，更重要的是将“风险”隔离在租赁之前。

　　 3 家具设备定期巡查检测维护，业主固定资产安全有保障。

　　对于写字楼业主的财产保管维护工作，吉办托管将从房源空置直到房源出租后，都采用一套完善的“写字楼租管巡查维护”的风控机制。

　　例如业主的房源出租以前，吉办托管在接到写字楼业主的托管后，由一对一的运营专员到服务项目内，对房源内的设备设施等进行检测、维护，且将存在异常情况保存记录在案，包括（墙体、家具家私、门窗、消防设施等等）。

　　并且所有的异常情况直接上传到写字楼业主端的小程序内，业主只需通过手机就能随时随地查看，写字楼运营专员的处理情况也能随时查阅。无论房源是否空置，写字楼业主都能随时随地掌握房源情况，若有异常需要维护，由运营专员实时跟进维修，写字楼业主省心，只需做决策。

　　同时，为减少企业租户在入驻后，因家具是否有损坏等情况引起不必要的纠纷，吉办托管将在签订房屋租赁合同（将房屋交付给企业租户）时，将房源内的家具设备及价值清单一一罗列，待业主确认后，并作为补充协议列入租赁合同内，业主与租户双方签字盖章确认，将最终拍摄好的相关家具影音资料，上传至吉办业权人资管系统保存备案，保留重要维权证据，以备后患。

　　除了出租前对风险的把控外，企业入驻后的风险管理更是不容忽视，在企业入驻（已出租）后，吉办托管将这样操作：

　　 1 专属运营专员，代替业主日常监管，及时察觉异动。

　　租户入驻以后，大多业权人是无法了解租户在自己办公空间内是否会做出违法违规或消防隐患等问题，为解决写字楼私人业主平日里没有更多时间和精力监管房源、难以知晓企业租户是否存在异常的苦恼。

　　吉办将指派一名一对一的专属运营专员，将定期对房源项目进行巡查，除了可以实时帮写字楼业主提供精细化的企业服务以外，还能够实时代替业权人了解租户是否存在异常动态，并且每月以运用月报的形式，将租户的情况以运营月报的形式，发到业权人手中随时查看。

　　写字楼业主无论身处何地、都能随时对租客的情况动态了如指掌。一旦出现任何暴雷、退租、换租等异常倾向，专属运营专员将根据“租客风险控制机制”的流程，为业权人提前预警并提供对应的解决方案，及时采取有效措施、以此实现业权人利益最大化。

　　 2 财、法务团队支持，业主风险管理无忧，实现业主利益最大化。

　　写字楼私人业主不具备租户的风险把控能力，又不想耗费大量财力物力聘请财法务团队规避写字楼运营风险该怎么办？业主如何实时做好风控把控，未雨绸缪？

　　吉办托管专业写字楼财务法务团队为写字楼业主做财、法务的支持与保障。吉办托管除了在租赁环做好第一道防线外，在租客入驻后，若涉及到租客有拖欠租金倾向的，会通过完整的“催收催缴流程机制”采取措施。倘若出现“租客暴雷”或其他突发情况，专业的财务法务团队以合法合规提供相应的法律支持，及提供合法有效的应急措施建议，为业权人做好坚实的后盾。

　　以上即吉办租管机构为写字楼私人业主弥补了风险把控以及专业运营能力的缺失，为写字楼业主的租金收益保驾护航。建议业主们收藏，或有其他写字楼租管相关疑问或困难，可及时向吉办托管租管专家寻求协助，吉办托管始终如一为写字楼业主创造持续稳定的租金收益。