自从拼多多成为典型个案以来，下沉市场始终能在资本市场讲出动听故事。在越来越“卷”的竞争社会里，下沉作为一种潮流战略，这股热风也从电商行业吹向众多想要寻求突破的领域，比如说物管领域。

　　前不久，在一场直播活动中，建业新生活集团总裁王俊透露出有关建业未来发展的几个方向，其中就包括下沉战略。

　　那么，目前被认为处于估值低洼的建业新生活，是否能通过下沉等To C业务“破局”物管企业“内卷”？这家港股新秀，又是否能够实现价值重估？

　　物管业务底盘稳定增长无忧，物管板块成港股热门

　　自去年以来，港股资本市场对于物业板块都比较关注，不少公司股价如保利物业都实现翻倍增长。于去年五月份港股上市的建业新生活，近期因为股价涨幅异动，也是备受关注。为何资本会关注物业板块？

　　其实，疫情相当于扯下了不少行业的遮羞布，能够在这场洗牌中稳坐牌桌的，都是经过大浪洗刷的企业与行业。而从物管行业性质来看，物管企业有着短期业绩增长可预期、现金流充足、先收费后服务等优点，同时行业空间大，集中度低，未来极有可能出现大牛股。

　　从具体业务来看，物管公司最基础的物管业务，基本上可以稳定增长。一个生活常识现象，一般来说，除非某个物业公司做得极差，否则极少有业主要求换物业公司的，也就是说，物业管理续费率很高、稳定。

　　这一点，从中指研究院提供的数据可以得到印证：全国百强物管的续费率稳定在98%以上。

　　至于国内具体物管企业业务，比如说碧桂园，其管理的收费面积都是逐年上涨态势，从2017年的1.22亿平米，到2019年的2.76亿平米。除此之外，根据建业新生活最新的业绩报告显示，目前建业新生活在管建筑面积与合约建筑面积已分别达到约1.00亿平方米及1.86亿平方米，较2019年末分别增长75.5%及62.2%，增速惊人。

　　需要注意的是，如果仅仅依赖于物管业务，一家物管企业发展天花板或许稍稍显低。

　　实际上，物管企业依靠其基本盘，手握大量业主资源，是许多互联网企业“日思夜想”的流量人群。而物管企业天然拥有这个沉淀流量的优势，如果物管企业能够利用互联网的“用户思维”，突破传统物管企业发展思维，将每一位业主都视为单独的网络用户，而不是仅仅是上缴物业费的住户，或许业务线将会得到持续突破。

　　像是建业新生活在做的“君邻会”，就是将业主“会员化”，围绕不同净值的业主搭建会员体系，提供定制服务，这类业务的想象空间，比单一的物管业务要广阔许多。

　　所以，在直播活动中透露出熊熊野心的港股新秀建业新生活，如何通过To C的业务盘活手中的“财富”？

　　建业+平台升级，TO C 业务还能怎么玩？

　　前段时间十荟团被顶格罚款的消息，让社区团购圈子陷入了新一轮小恐慌。的确，用价格战的手段让这些巨头们快速抢占了一部分市场，从美团优选到滴滴的橙心优选，拼多多也是不甘落后。可以说，作为一条能够亲近到用户“最后三公里”生活圈的业务，社区团购一直承载着头部互联网企业的下沉市场梦。

　　然而，缺乏线下基因的互联网企业们，面对这样一个需要强大供应链的业务时，通常选择借助大量第三方力量，如社区团长、配送员等，这些势必增加成本。

　　相对于这些互联网企业，如果物管企业做O2O业务，比如说社区团购，一方面，物管企业能够与用户面对面接触，距离用户是“最后100米”，物理空间上更近，能够更亲近的为社区用户服务。

　　另一方面，相对于需要另外搭建配送体系的互联网企业来说，物管企业现有的小区管家充当最后一百米配送员角色，能够节省大量配送成本，并且人员体系应该已经比较成熟与完善。拿建业新生活来说，其线下高密度的布局，能够减少其布局本地生活服务的履约成本，这是其较为明显的一个优势。

　　据了解，作为建业新生活的“名牌”新业务 ，建业+平台，一直是被赋予高期待的转型业务。基于这样一个平台，或者说APP，能够为用户提供一站式生活服务，包揽用户吃穿住行。目前，建业+平台2020年末用户数约360万，GMV达到8亿元左右，未来增长也是十分可观。

　　为什么用户愿意选择建业+？

　　道理其实很简单，和一般物管平台不一样的地方在于，建业+有着比较独特的商业模式。可能除了业主平常生活缴费之外，在平台上还能够以十分优惠的价格进行购物。

　　比如说，用户在建业+平台上购买华为某款热门手机，不需要加价和抢货就能够买到。这样一来，建业新生活本身的用户也就比较乐意用建业+来进行购物。

　　又比如，建业新生活利用自己的商超管理等资源优势，可以为平台用户争取到各种消费的会员权益，如电影小镇门票、周洗车服务等。相当于一张专属于建业+会员的“88VIP”，享受各种联名权益。而社区团购，不过是其商业模式中的业务形式之一。

　　不过话说回来，为什么品牌方如华为等，愿意与建业合作呢？

　　正所谓羊毛出在羊身上，品牌方看重的，其实还是建业+平台用户本身的高价值，毕竟能够成为建业业主，本身就具备一定资产。加上建业新生活自己在做的“君邻会”会员体系，更是为品牌方提供高净值用户方向。

　　为用户提供方便的同时深挖用户价值，这样一个完整的闭环，一方面惠利了用户，另一方面用户反哺平台，何乐而不为？

　　如此一来，建业新生活的定位理念似乎已经十分清晰。与大多数物管企业不同的点在于，建业新生活的“野心”更大，不仅仅服务于小区居民，而是整个社会。

　　物管服务下沉与出省齐动，建业何时能实现价值重估“野心”？

　　虽然在生活服务板块，建业新生活拥有一定优势，包括其线下高密度的产业布局帮助其减少履约成本，同时建业+平台业务，模式是比较清晰并且可以复制的，这为其后续在下沉市场以及省外市场的展开也能奠定一定基础。

　　但是从目前整个市场估值来看，建业新生活不到12倍的市盈率来说，还是处于被低估的。

　　基于建业目前的体量，也的确能够实现一番成就：根据国信证券研究报告显示，对与建业新生活维持此前2020—2022年的收入及归母净利润预测，预计公司2020—2022年收入分别为26.44亿，39.93亿、55.90亿元，归母净利润分别为3.89亿、5.89亿、8.29亿元。

　　这些数据，说明建业新生活过往的步调还是比较稳妥，做新业务的同时能够保持底本盘。

　　不过显然，资本市场想要听一些更具增长价值的故事。

　　正如国盛证券在其研究报告中重点关注的省外布局，将来或许也能成为建业新生活的一大增长利器。基于河南本土优势，拓展“大中原战略”，辐射周围八个省份，在地域范围上扩大，势必能够为其带去一定影响力。

　　另外，出省之外，在空间布局上，地级市也是待开垦的荒地。从直播活动中了解到，目前建业地产在2019年实现了省内122个县市全覆盖，并且还将在未来持续深入覆盖。

　　其实，建业新生活选择发力下沉市场，称得上是明智之举，毕竟在下沉市场优势还是比较明显的。

　　首先，人是基础物管业务当中比较关键的影响因素，而地级市人力成本更低，通过对于人的掌控与培养，可能帮助建业新生活完成基础物管业务的同时，开展其生活服务方面的业务。同样一批人，却能够获取更多的产出。

　　同时基于整体的产业布局成本而言，相对于一二线城市，地级市产业布局的耗费更少，所以布局密度可以更高。而一旦产业布局密度更高，对于其生活服务板块的拓展就更为顺畅。

　　也就是说，下沉市场的布局可以给建业新生活带来更高的ROI。

　　当然，这些省内的“下沉”市场如何深耕“吃透”，会是建业新生活提升物管服务水平的考量。同时，下沉市场的挖掘，更能为建业新生活提供360消费观察经验，为其建业+TO C业务的展开提供基础数据与资源积累。

　　从这个角度来看，建业新生活已经不仅是一个传统的物管企业，而是拥有一整套互联网服务生态的新型平台。

　　但是，无论是省内下沉市场，还是省外新市场，物管企业的竞争力核心在于品牌、服务、运营能力。所以，在开疆拓土之外，一定不能忽视对自身物管服务能力与水平的进阶提升。质与量，缺一不可。

　　结语

　　从现今的股价来看，建业100亿的市值或许真如市场所言，处于估值低洼地带。因此，国盛证券、兴业证券、光大证券等机构才会依旧维持高于市场价买入评级。未来，建业如果能够将建业+平台业务进一步升级，并且在省外以及下沉市场有所突破，那么离价值重估的到来也不会太远。