轻资产企业观察——朗诗绿色地产

　　日前，长达5天的成都首批集中土拍结束，40宗地全部成交，尽管平均溢价率仅7.4% ，但“限地价+限清水房价+竞自持”的全新游戏规则，再次拷问拿地房企的资金实力和运营能力。

　　双限+自持，房企资金承压加剧

　　成都本次出让的40宗地块全都是“双限”地，即限制了最高地价和后期销售的房价。其中，38宗明确有“自持租赁住房面积比例”，自持比例最高达到59%，而且30年的自持年限，对房企的资金生命线是个巨大的考验。

　　成都土拍并不是特例。首批集中供地的22个重点城市中，已有20个城市完成了首次集中土拍，热门城市的土拍竞价异常激烈。在北京、杭州、南京等城市，地块频频被拍至封顶价，最后通过竞配建、竞自持和摇号等方式确定土地归属，不少地块自持比例超过20%，几乎所有开发商都声称“不赚钱”。

　　在三道红线及融资环境持续收紧的大环境下，一年仅三次集中供地，配合双限价和高自持率等严格的出让条件，让房企拿地的资金压力激增。尤其是中小房企，要么选择联合拿地，要么只能放弃机会、面临更高的机会成本。

　　轻资产化运营，朗诗地产从容应对

　　当其他中小房企面临资金压力，朗诗地产却加快了拓展步伐。

　　据了解，朗诗地产近期在重庆、天津的首批集中土拍市场获取了两宗地块，同时还通过委托代建模式获取/锁定新增货值约300亿，大多在朗诗重点布局的长三角、西南和华南地区，如苏州、成都、中山等。

　　能快速落子多个重点城市，而且能保持资金充裕、流转健康，主要得益于朗诗地产独特的轻资产化运营模式。

　　朗诗地产自2014年启动“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的转型升级战略，通过合作开发、小股操盘、委托代建等方式获取优质地块，项目平均权益比例约在30%。从朗诗绿色地产（00106.HK）近三年的财报看，其财务指标常年优于行业平均水平：2018年末，该公司的净负债率为34%，2019年末净负债率低于50%，2020年净负债率仅有26%，现金短债比6.1倍，资金流动性充裕。

　　更重要的是，朗诗地产通过轻资产化运营模式，开拓了更多市场机会，如操盘服务、投融资服务、营销服务、工程服务等，合作方式更加灵活多样，收入也变得更加多样化。目前，朗诗地产的收入除了股权对应的投资收入外，同时还有开发服务费用、产品整合费用、项目超益分成等收入来源，2020年其项目开发及管理服务的毛利率约40%，而百强房企2020年地产开发平均毛利率约为26.2%。朗诗绿色地产也因此蝉联“中国房地产开发企业经营绩效10强”、“中国房地产上市公司风险控制5强”等荣誉。

　　据了解，朗诗地产下半年还将大力拓展轻资产业务，预期2021年集团的核心净利润中，有一半以上来自委托开发等轻资产业务。

　　把控投资节奏，深化城市群布局

　　中指院的最新数据显示，今年1-5月，拿地金额TOP3的城市群依次为长三角、粤港澳和中西部。融创中国、华润置地等头部房企在多个重点城市发力，积极战略布局。

　　十四五期间，我国将继续推进以中心城市引领城市群的发展模式，在城市群建设和新型城镇化建设的双重利好下，人口、土地及资金等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，城市分化将进一步加剧。这将考验房企的眼光和把控投资节奏的能力。

　　朗诗控股集团董事长田明在今年的绿建大会接受媒体专访时表示，朗诗重点关注了国内33个城市，包括“两集中”政策相关的22个城市。未来将综合考虑目前的布局、城市的人口走向、经济发展各方面，择机进入新城市。