不久前，为期两天的「中国智慧地产&物业创新峰会」在深圳圆满落幕，来自碧桂园、中海地产、招商局蛇口、中南控股、蓝光发展、腾讯云等20+地产及上下游服务商的领军人物出席并进行主题分享。思为科技创始人兼CEO彭双全应邀以“房地产数字化营销”为题，分享了思为科技扎根十年的实践与经验。

　　以下为分享实录，本文进行了不改变原意的编辑整理。

　　从2011年思为诞生至今十年，我一直坚持亲自去体验房地产营销一线员工的工作，以期更加深入地理解地产营销。

　　当我对地产营销的理解越发深入，我对这个行业就越发敬畏，也越发能理解刚才大家谈论的焦虑。芒格曾说，“成功依靠的是一些简单的道理”，今天我想做的也是将营销变简单一点，减少大家的焦虑。

　　01线上线下一体化

　　数字化变革的本质是商业模式的变革。

　　客户群体、供需关系、流量和渠道都在变化。这些变化在警示我们，老路子可能走不通了，我们亟需一个新的思路，而这个思路就是以客户为中心。

　　那么，开发商的客户发生了什么变化呢？

　　最明显的变化是从线下向线上迁移。线上已成为地产行业不可忽视的阵地，客户也许不会在线上决定买谁，但会决定不买谁。

　　但开发商进入线上的方式不应是单点式的，不是做了线上楼盘、线上活动就可以了，而要实现线上线下一体化。

　　在线上线下拉通的数字化营销体系里，客户到访前的黑盒子被打开、客户与顾问的双向互动增强，填补了这些信息后，客户的购房行为也变得更好预测了。

　　而大部分开发商在实现线上线下一体化之前，要先解决两个问题：①客户怎么找到我们；②我们怎么找到客户。

　　一方面，我们要降低客户找我们的难度。最简单的方法就是确保项目广告在公域流量池中的投放。在线上，客户搜索项目信息时要直接触达开发商而不被中介平台拦截；在线下，客户扫描物料二维码、太阳码时，可以直接与顾问建立联接。

　　另一方面，要解决我们找客户的问题，最基础和首要的是要解决线上线下一体化拓客-判客的机制问题，否则我们连顾问动员这一关都过不了。

　　02 营销工具场景化

　　营销与ERP不同。ERP是复杂的简单系统，有确定的输入和输出，但房地产营销是一个简单的复杂系统，存在大量的不确定性。随着市场变化、客户变化、流量变化，营销的打法、竞争格局也在变化。

　　可以说，营销遇到的问题是无穷的。因此营销数字化工具的搭建逻辑，也要从功能堆砌转为场景赋能。行业实践已经证明，用传统的叠加功能的方式解决新时代的问题，只会让工具的说明书越来越厚，一线使用难度越来越大，意愿越来越低。等一套工具普及下去，线索可能早已丢了。

　　房地产数字化营销要给工具做减法，给场景做加法。思为的理念是，以用户为中心，以场景为中心，以用起来为目的，连接各个板块，打造一个有机整合的系统。客户是什么角色就看到什么功能，客户处于什么状态就看到什么物料，把复杂留给我们，把简单留给用户。

　　同时，通过场景化的功能板块有机结合，可以有效避免系统、功能的割裂，实现数据的拉通，真正实现数据驱动和赋能。

　　但不得不说的是，武器是战争的重要因素，而不是决定性因素，决定性因素是人不是物。

　　所以，如果有人告诉你，买了他们的工具就能立刻把营销做好，那你一定是遇到骗子了。思维方式没做好转型的准备，有金刚钻也揽不了瓷器活。而这其中非常重要的一点则是城市深耕。

　　03 城市深耕常态化

　　要说有什么比营销数字化更重要，那一定是城市深耕。城市深耕意味着品牌溢价、客户流转、成本降低，意味着开发商能够从渠道手里拿回营销主动权。

　　在城市深耕中，我有几个建议：

　　1、单盘运营没有杠杆，要么做强，要么退出。

　　某头部开发商领导上周跟我聊，说他们的城市基本目标是50亿，如果达不到，就退出。同样的，思为合作的某Top5开发商也正重点做城市深耕，他们城市深耕的程度和数字化营销的成绩成正比。

　　2、建立城市自渠网络。

　　一个城市的深耕并不是结束，我们要做的是城市群的自渠网络搭建。房地产数字化不等于线上化，线下仍旧是地产营销的重要战场。做好自渠，自强则万强，这比什么都重要。

　　3、营销上移，服务下移。

　　把营销策划能力发展至城市、区域维度，最大化协调城市内各项目的资源，从单兵作战转为团队作战；把服务放在案场，把客户为中心的理念通过优质的客户服务传递到每一个个体。

　　感染的反面不是治愈，感染的反面是免疫。

　　在城市深耕的过程中、在摆脱渠道的过程中、在数字化转型的过程中，我们要做的是在过程中思考我们问题的本质，如产品问题、管理问题、机制问题等。从客研、前策，到定价、营销，当这些环节中的问题都能通过数字化的方式解决，从客户的视角重构，我们将建立全新的行业能力。