在任何行业的营销里，用户思维都是个老生常谈的事，在商办地产和产业地产的营销里也不例外。只有站在用户角度去思考，真正了解客户需求，想企业所想，才能推动招商。

　　以下为笔者总结的企业选址需求“五子论”，希望能对您有所帮助。

　　面子

　　中国人爱面子是天下闻名的，其实外国人也爱面子。面子是一种荣耀感和自豪感，面子是一项无形资产，面子代表着一个人的名声与地位，代表着一个企业有形的和无形的实力和形象。

　　在写字楼和产业园，能体现“面子”的有很多方面。

　　地段是企业最基本的“面子”。在北京，如果在长安街边的写字楼办公，或者在CBD、金融街、中关村等商圈办公，公司形象都似乎要比别家高一档次。所以，很多企业打肿脸充胖子也要挤进来办公；所以，曾经盛极一时的P2P公司青睐入驻CBD。

　　建筑外观也是体现企业“面子”的地方。超高层建筑说，我与云为邻，纵览城市，彰显企业领袖形象。企业独栋说，我独立办公，彰显独立商务形象。个性化建筑说，我是独树一帜的IP地标，彰显企业个性形象。

　　KPF、SOM等国际建筑设计事务所规划设计的商办类项目，往往被冠以大师作品，毋容置疑也是一种面子。所以，北京乃至中国成为世界建筑设计师的试验田不足为怪。

　　里子

　　有面子，还要有里子。面子是外在的形象，里子是内在的品质。

　　里子首先体现在写字楼大堂、办公区等处。如果您的项目大堂挑空10米以上，办公区标准层的层高4.2米以上，那么恭喜你，你已经达到了超甲级写字楼的品质。如今，很多项目还设置大挑高、多数量的空中花园，更是让企业为之心动。

　　软硬件配置是里子的另一种体现。按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平米，等候时间不超过30秒；车位配置不超过150平米/个；空调新风50m3/小时/人，5G真正全覆盖……这些都是超甲级写字楼的象征，是企业选址看重的所在。

　　国际认证也是里子的一种体现。目前，企业看重的认证主要有中国绿建认证、美国LEED认证、美国WELL认证、BOMA认证等，尤其是国际化企业，更看重这些。认证的级别越高，说明项目的内在品质越高，比如获得中国绿建三星认证、美国LEED铂金认证的写字楼，那品质一定是杠杠的！

　　圈子

　　有人的地方就有江湖，有企业的地方就有圈子。

　　龙头企业选址，要看自己的产业生态圈，比如人才、政策。产业链中下游企业选址，要看自己的产业链上游企业在哪儿。所以，在北京，国际化企业喜欢选址CBD，金融企业看重金融街，科技型企业扎堆中关村。当然，丽泽商务区、望京、城市副中心运河商务区等新兴区域，也都逐渐形成了自己的圈子。

　　除了区域大圈子之外，每栋写字楼、每个产业园其实也是一个小圈子。写字楼大多通过企业类型来划分小圈子，比如成长型企业、龙头型企业、本土型企业、国际化企业等等。

　　越来越多的写字楼和产业园通过产业类型来划分小圈子，其中尤以产业园的小圈子更盛行。每一个产业园，都是一个产业集群，并且产业划分越来越细。

　　如今，立足圈子的产业链招商模式被产业园使用的炉火纯青。写字楼要向产业园学习，学习他们进行产业定位，学习他们深耕产业链，做深、做透、做久。

　　票子

　　钱不是大风刮来的，但像是被大风刮走的。

　　因此，控制成本永远是企业选址的重要考虑因素之一。当然，获得风投的企业可以任性。不过，在风投趋利的目标下，票子这个事儿其实被核算的更明白。

　　比如，一个公司获得风投，然后到最好的地儿租最好的写字楼，看似花费了很多的票子，实则是用不太多的钱借助高端写字楼迅速提升了企业形象。

　　当然，更多的企业还是要看租金的。目前，写字楼的租金普遍是按照建筑面积计算的，还要看另外一个指标：使用率。只有将租金和使用率统筹核算，才能得出所花票子是否合算。

　　很多企业逐渐从传统商圈向新兴商圈外溢，最直接的原因就是降低租金，降低运营成本。同时，办公地距离绝大多数员工的居住地反而更近，一定程度上也降低了上下班的时间成本。

　　有实力并注重长远运营的企业，更青睐于购买写字楼，用10年左右的租金拥有属于自己的不动产，并可随时变现，无疑让企业拥有了定心丸。

　　日子

　　日子就是生活，住宅中有生活，写字楼中亦有生活。没有生活的写字楼是冰冷的。

　　如今的企业选址，越来越注重人性化因素了，比如，员工的通勤班车是否开通？员工餐厅的饭菜是否营养可口、菜谱是否多样？女员工晚上加班回家是否安全？女员工是否有独立的补妆间？员工在公司附近居住是否舒心？公司访客进出是否方便？……

　　记得看过一个公司的招聘海报，竟然特别强调“公司楼下就有好多餐厅，工作餐变样吃”；还记得某个知名的企业在办公选址时要专门做市调，调查该写字楼方圆5公里内的住宅房价是否在员工的承受范围。

　　企业选址时，对未来的日子有信心，才会实现进驻。企业进驻后，日子过的舒心，才会扎根于此。在写字楼品质同质化的当今，通过人性化的运营服务，满足企业对“日子”的需求，才能引来企业并留住企业，实现长长久久。

　　总之，企业选址的需求是多元的，但也不是不可琢磨的。立足用户思维，永远是上上之策。

　　来源：商办地产观察

编辑：wangdc