上海南京西路静安寺商圈高楼林立，夜晚灯火辉煌。就在这寸土寸金之地，竟然还有一宗闲置地块荒草丛生，烂尾近30年。

　　随着上海市中心建设愈发成熟，这宗“永源浜4号地块”已成南京西路最后一块可开发土地。如此宝贵的土地资源荒废，令人唏嘘，然而囤地者——香港商人汪世忠，却因近30年来地价上涨获得了巨额“纸面财富”，通过不断升值的土地资产去盘活上市公司，分拆上市、抵押借款……如今一切终于接近落幕。

　　2019年11月，上海市静安区规划和自然资源局终于将上述地块认定为闲置土地。2021年6月，在静安区政府及债权人的努力下，该地块被挂上司法拍卖平台，评估价35.26亿元，起拍价24.68亿元，7月13日晚间正式落锤，仅以底价成交，成交楼面价1.9万元/平方米，而静安寺区域平均二手房成交价早已超过10万元/平方米。

　　该地块只有一个报名者，乏人问津的原因则是产权年限所剩无几。地块性质为商办，办公用地剩余年限为21.5年，商业用地剩余年限只剩11.5年。如果算上开发和销售周期，土地实际可使用年限就更少了。然而，汪世忠实控的上市公司不满意这一结果，对此次拍卖提出了异议。

　　大型综合体一拖再拖

　　汪世忠，香港太平协和集团主席，被香港人称为"过海神仙"。他出生于台湾，早年因资金问题从台湾过海到香港发展，因在内地做出"天霸表"和"海霸表"打响名号，曾在香港与李嘉诚的长实集团合作兴建大型住宅区听涛雅苑。但在2005年，双方因270万旧账撕破脸皮，汪世忠一纸诉状把长实告上了法庭。

　　这个敢于跟李嘉诚斗法的商人，在内地囤地的“事迹”并不逊于李嘉诚。

　　上世纪90年代，上海南京西路开启旧城改造，一众港资地产商借此机会拿下不少上海核心区域优质地块，汪世忠的太平协和集团就是其一。

　　太平协和集团在1992年、1994年分别通过土地批租方式获得了南京西路永源浜1、3、4、5、7号地块，是南京西路大开发的重点项目。当时上海市中心住宅单价不过千元，平均楼面价只有几百元。

　　汪世忠曾说要投资70亿元，建设一个集办公、酒店、商业、住宅为一体的大型综合体协和城，预计2008年完工，结果一期很快完工了，二期却难产了几十年。

　　时光飞逝，规划中的大型综合体截至目前仅完成建面约6.25万平方米的一期零售街区及两栋服务式公寓塔楼，而且商业部分外立面脱落、钢筋裸露，很多商户几年前已撤走，整体缺乏保养维护。烂尾的协和城二期则杂草丛生、堆满杂物。

　　然而，协和城项目纸面上的估值却从2006年上市时不足百亿港元，到2019年时超400亿元，翻了好几倍。

　　烂尾土地成了融资工具

　　其实汪世忠在上海的房地产生意一度十分风光，他旗下的上海康城曾经连拿两年销冠，但那时他的主要心思用在了资本运作。

　　2002年3月，太平协和集团收购A股*ST运盛50.45%股权，汪世忠成为*ST运盛的实际控制人。当时有消息称，他有意将内地地产项目，尤其是南京西路的协和城项目注入运盛，打造地产蓝筹股，结果运作了一番未能成功，股民空高兴一场。2005年5月，汪世忠决定舍弃运盛。

　　2007年初，汪世忠又将两个上海的两个地产项目重新包装为中国地产集团(01838.HK)，登陆香港市场，融资4亿美元。

　　上市招股书中称，协和城二期预计在2008年第四季度全部竣工，但在这之后，中国地产集团多次更改预期竣工时间。比如2010年财报中称竣工时间延长至2013年，2015年时又称预计2019年竣工招商，2019年又称2024年竣工。

　　这期间，中国地产集团不断借协和城项目对外借款。2015年8月，中国地产集团子公司静安协和向平安大华借款13亿元，结果过期拖延不还，2018年12月底，平安大华向法院提起执行申请，并于三年后将协和城4号地块送上法拍。

　　静安协和还曾为中国地产集团旗下子公司提供10亿元的抵押担保，也不能如期偿还，被法院强制执行。

　　此外，静安协和还拖欠陆家嘴信托1.24亿元保证金、拖欠中建投信托超12亿元贷款。

　　中国地产集团在2009年之后就基本没有新增项目了，但是由于多年来上海地价上涨，其投资物业公平值也在不断估高，“纸面财富”竟然撑起了中国地产集团的业绩。

　　实际上，囤地行为违背《闲置土地处置办法》，国土资源部规定，未动工开发建设，土地闲置满2年的，将无偿收回土地使用权。

　　2019年11月6日，上海静安区官网发布闲置土地信息公告：根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）的有关规定，经调查，我局于2018年7月5日作出静规土资[2018]第一号《闲置土地认定书》，认定上海静安协和房地产有限公司一宗国有建设用地为闲置土地，闲置原因为企业自身原因，我局将依法予以查处。

　　时隔一年半，静安区联手静安协和债权人将烂尾地块送上了法拍，于7月14日晚间以24.68亿元的底价成交。不过，目前中国地产集团对这一结果并不认可，认为地块价值被低估了。

　　7月16日中国地产集团公告称，公司认为静安区规划资源局做出的闲置土地认定应属无效。该公司称，一直在与静安区规划资源局交涉以解决认定，并就认定合理性争议举行了听证会，目前仍未出结果。在听证会未有结果前进行拍卖可能会令协和城4号地块价值被严重低估。公司正在寻求法律意见，并已对此次拍卖提出异议，同时已根据建议向法院提出行政起诉。

　　有业内人士认为，永源浜的协和城4号地块之所以拍出低价，除了因为产权年限所剩无几，还因背后债权复杂，令许多潜在买家望而却步。

　　来源：第一财经

编辑：wangdc