1月17日，南宁住房公积金管理中心发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。市民如有意见或建议，可在2022年2月15日前反馈至管理中心。

　　相较之前的政策，意见稿有出现哪些新变化？管理中心就相关政策进行了编制说明。

　　新政变化一：首套公积金最高额度调整为70万元

　　记者了解到，此次征求意见稿最大的变化就是，每笔公积金贷款的可贷额度由公积金中心按照本市规定的公积金贷款最高额度、贷款额度计算公式、住房价值、首付款比例、还贷能力系数、信用状况等规定进行测算，综合评估借款申请人实际情况后，取最低值确定（向下取整为1000元的整数倍）。

　　征求意见稿提出，首套房公积金贷款的最高额度为70万元，第二套房公积金贷款的最高额度为60万元。

　　公积金缴存余额指借款申请人申请贷款时的个人账户余额，借款申请人配偶在本市或异地正常缴存公积金的，其个人账户余额可以关联计算贷款额度。借款申请人配偶个人账户缴存状态处于封存、非正常缴存状态的，其个人账户余额不能关联计算贷款额度；缴存余额倍数为10倍；缴存时间系数按借款申请人连续正常缴存公积金的时间确定：当连续正常缴存时间介于6个月和23个月时，缴存时间系数为0.8；当连续正常缴存时间介于24个月和35个月时，缴存时间系数为1；当连续正常缴存时间介于36个月和59个月的，缴存时间系数为1.2；当连续正常缴存时间为60个月及以上的，缴存时间系数为1.5。

　　风险防控系数根据申请贷款时南宁公积金中心的资金运用率（指南宁公积金中心公积金贷款余额占公积金缴存余额的比率）确定：资金运用率不超过85%时，风险防控系数为1；资金运用率超过85%但不超过90%时，风险防控系数为0.9；资金运用率超过90%但不超过95%时，风险防控系数为0.8；资金运用率超过95%时，风险防控系数为0.7。

　　需要注意的是，资金使用率以上一年年度报告为准。借款申请人要充分了解公积金使用政策，避免因办理公积金提取业务而影响公积金贷款额度。

　　新政变化二：两年内信用卡连续逾期3期以上拒绝贷款申请

　　意见稿提出，住房公积金个人信息主要审查是否有骗提骗贷行为，征信系统信用记录包括贷款和信用卡透支。借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年贷款连续逾期2期以上或两年内连续逾期3期以上的恶意拖欠记录的，拒绝其贷款申请；借款人或其配偶及其他共同借款人有近一年信用卡透支连续逾期3期以上的恶意拖欠记录的，拒绝其贷款申请；借款人或其配偶及其他共同借款人被列入商业银行监控黑名单内的，贷款委托人应拒绝其贷款申请。

　　申请公积金贷款时，所购再交易自住住房存在以下情形之一的，不予贷款：买受人已拥有房屋部分产权并购买该房屋剩余产权的；买受人与出卖人之间为父母、子女关系，或曾为夫妻关系的；砖木结构，无独立厨卫，被有关部门鉴定为危房，被有关部门认定为已改变产权用途，或存在抵押物不宜处置的其他情形的。

　　相关负责人指出，上诉所列情况在业务实操过程中如不加以限制，极易引发通过房屋产权交易套取公积金贷款的行为或对南宁公积金中心实现债权产生不利影响。

　　新政变化三：支持首套或二套改善住房贷款不支持三套房贷款

　　征求意见稿提出，借款申请人在南宁市行政区域（铁路分中心的借款申请人在购房所在地的行政区域内，以下统称“本行政区域”）无住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策。

　　征求意见稿提出，公积金贷款支持缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上住房。

　　什么情况下才会被认定为二套房呢？借款申请人在本行政区域有一套住房且在全国范围内未使用过公积金贷款的；借款申请人在本行政区域有一套住房且在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的；借款申请人在本行政区域无住房但在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的；借款申请人购买危旧房改造住房还建项目的，如在本区域有两套（含）以上住房或使用过一次公积金贷款并已结清的，执行第二套房公积金贷款政策，不受住房套数限制的，有上述情形之一的，就认定为购买第二套住房，执行第二套房公积金贷款政策。

　　借款申请人在本行政区域内有两套或以上住房的；借款申请人在全国范围内使用过两次或以上公积金贷款的，有上述情形之一的，认定为购买第三套及以上住房，不予贷款。

　　据了解，房屋套数的认定，南宁公积金中心可通过房产管理部门房屋登记信息系统、全国公积金信息系统等平台信息认定借款申请人的住房套数，在铁路分中心缴存的职工还需向铁路房产管理部门查询住房套数。

　　对于已经卖出、已经赠予、已经析产的住房，以房产管理部门的不动产转移登记为准，经认定后，可补纳入住房套数计算。

　　以下这些问题还需要再了解

　　住房价值标准该如何认定？

　　意见稿提出，新建自住住房的房屋价值以住建部门确认的备案毛坯房总价为准，房屋装修价不纳入总价计算；再交易自住住房的住房价值以房屋买卖合同约定的价格、增值税发票显示的价格两者中的最低值，确定住房价值；建造、翻建、大修自住房的住房价值以符合上述条件的合法房地产评估机构出具的房产评估报告确定，被列入有关住建管理部门年度房地产评估机构抽检不合格名单的除外。商转公贷款自住住房的住房价值以原商业贷款抵押物价值为准。

　　执行首套房政策，首付款比例不得低于住房价值的20%，即可贷额度不高于住房价值的80%；执行二套房政策的，首付款比例不得低于住房价值的40%，即可贷额度不高于住房价值的60%；

　　商转公贷款的可贷额度除满足规定的条件外，还须不高于商业贷款的贷款本金余额；

　　借款申请人存在房屋被征收情形的，所置换的房屋或用货币补偿款新购住房需要申请公积金贷款的，除满足相关规定条件外，还需按置换房屋需补交的房款或新购住房款扣除货币补偿款的差额确定房屋可贷额度。

　　还贷能力系数该如何确定？

　　申请人月还款额不高于申请人月收入的50%

　　意见稿提出，借款申请人偿还贷款月还款额一般不高于借款申请人月收入的50%；贷款月还款额是指个人征信系统显示的各类负债（包含但不限于商业贷款、信用贷款、贷记卡或准贷记卡大额透支、担保等）月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和；申请纯公积金贷款的借款申请人月收入扣除月还款额后，仍超过基本生活费标准的，月还款额与月收入的占比上限最高可按60%计算；如申请公积金组合贷款，月还款额占借款申请人月收入的比例上限最高仍按50%计算；基本生活费标准以南宁市统计部门向社会公布的上一年度基本生活费为准。

　　借款申请人月收入认定标准如何？

　　据了解，每笔住房公积金贷款的可贷额度综合五项限额标准后取最低值确定。

　　那么，缴存职工的月收入认定标准该如何认定呢？根据意见稿，以申请公积金贷款时的缴存基数为准，借款申请人如遇缴存基数调整，需待调整完毕且按新的缴存基数正常缴存后，方可按新缴存基数认定。缴存职工个人账户缴存状态为封存、非正常缴存的，不能认定缴存基数；存在异常调整缴存基数等情况的，职工需要提供银行收入流水、社保个人参保缴费资料、个人所得税完税凭证等资料进一步核实，确定月收入。未缴存公积金及非正常缴存公积金的共同申请人的月收入，以所在单位出具的收入证明、近6个月的银行收入流水、社保个人参保缴费资料、个人所得税完税凭证为依据。所提供的相关资料显示月收入不一致的，取最低值确定月收入。

　　特别提醒：借款申请人申请贷款时有下列情形之一的，视具体情况降低其贷款额度：借款申请人有担保行为的，以借款申请人计算的最高可贷额度扣减其担保的贷款金额；未达到规定的不予贷款情形，但存在其他影响公积金贷款偿还情形的。需要注意的是，每笔公积金贷款额度应同时符合以下限额标准：不得高于规定的最高贷款额度：首套房最高额度70万元，第二套最高额度为60万元；不得高于按借款申请人申请时其住房公积金账户缴存余额乘以缴存余额倍数、缴存时间系数、风险防控系数所确定的贷款额度，即：贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数；不得高于房屋总价扣除首付款金额后剩余的价款；不得高于按借款申请人还贷能力系数（每月还款额与家庭月收入之比）确定的贷款限额；借款申请人信用状况等其他影响贷款额度的因素。

　　意见稿提出，公积金贷款期限应以整年计算，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间。借款申请人连续足额缴存住房公积金5年以上的，贷款期限可以延长至法定退休年龄后1年至5年，贷款期限最长为30年。相关负责人指出，通过房龄与贷款期限相互制约平衡的方式，既满足有需求人群贷款的要求，又保障南宁公积金中心贷款资金的安全。

　　来源：南宁晚报

编辑：wangdc