2021年刚刚过去，这一年在“房住不炒”定位下，我国房地产调控政策不断完善，房地产市场也出现一些新变化。12月10日，中央经济工作会议要求，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，再次释放维稳信号。房子不是冰冷的建筑，而是温暖的家。岁末年终，幸福里对2021年楼市十大热点进行盘点，并联合权威专家进行解读，一起倾听前行者的声音，坚定前行之路。

　　一、防止以学区房名义炒作房价

　　2021年4月30日，中共中央政治局召开会议，首次提出“防止以学区房名义炒作房价”。此后多个城市陆续推出多项学区房管控措施，尤其是大城市，在多校划片入学、生源均衡化、限制学区时限、排序入学、防止学区炒作等方面都有各类动作。

　　“防止以学区房名义炒作房价”是坚持“房住不炒”和推动住房回归居住属性的有力措施。对此，合硕机构首席分析师郭毅对幸福里表示，购买学区房的人中，炒房的人占比较少，更多的家庭购买学区房是基于子女就学的刚性需求。房子既是用来上学的，也是用来住的，本身就是一种刚需的体现，这跟“房住不炒”的基本原则是不背离的。

　　郭毅认为2021年部分城市一些热门版块的学区房价格上涨得过快，也脱离了房子原本的产品和地段的价值，所以造成了一些主管部门对于学区房的调控，希望房价能够回归到合理的状态。

　　二、多地出台二手房参考价

　　2021年，广州、深圳、成都、西安等多个地方出台了二手房参考价，对成交量产生了直接影响。

　　对此，多位专家认为二手房参考价对市场影响较大。空·白研究院创始人杨现领指出二手房参考价本身就不是一个长期政策，是在房价压力较大的时候一个应急政策。他认为，二手房参考价不会让市场长期低迷，但会影响预期，比如目前深圳一些二手房成交价都已经接近参考价甚至低于参考价。

　　知名财经评论员刘晓博认为，二手房参考价政策对于稳定房价预期有较好作用，比如深圳。但此类政策执行起来也分不同程度，有的城市直接与信贷挂钩，有的城市仅仅是出台参考价作为指导。

　　三、中央经济工作会议再提“房住不炒”

　　12月10日闭幕的中央经济工作会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，强调推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　继2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场之后，这是中央经济工作会议再次强调“房住不炒”。

　　对此，北京麦田房产市场分析师赵红娟表示，“房住不炒”是房地产调控的基本方针，“房住不炒”定位已成为社会共识，住房交易越来越回归居住属性和住房品质。

　　四、央行降准、降息

　　1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，此前为3.8%，这是连续第二个月下调；5年期以上LPR为4.6%，此前为4.65%，这是连续20个月维持不变后的首次调整。

　　对于降息，亿翰智库华北院院长许素昌表示，整体来说，降息一定是经济发展的需要，而不是行业发展的需要，大范围降息更应该是从整个国民经济发展的角度出发，如果说站在房地产行业来看，降息更多影响的是居民的购买意愿。

　　五、努力实现全体人民“住有所居”

　　8月31日下午，国务院新闻办公室举行了“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，此次会议宣布我国建成了世界上最大住房保障体系。会议指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　赵红娟表示，实现全体人民“住有所居”是发展房地产市场的重要使命，住房市场体系和住房保障体系共同发力，当前对市场来说还要保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。

　　六、房地产税改革试点

　　10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　景晖智库首席经济学家胡景晖表示，一旦房地产税落地，未来像限购这类行政管控手段可能会逐步取消，另外交易环节的税也可能会变少，因为当持有环节加税的时候，交易环节会减税。

　　七、多地推购房补贴

　　2021年，多个城市出台购房补贴鼓励买房，包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通等地。

　　对此，胡景晖认为，购房补贴是吸引人才和满足特定需要人群住房需求的一种举措。吸引人才本质还是要吸纳产业，有了产业就有人来就业，人口才能多起来。一些人口流失城市要与区域经济发展的龙头城市协调，努力成为区域经济发展龙头城市的有效组成部分。

　　八、鼓励子女与父母就近居住

　　11月24日《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》发布，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活。

　　对此，郭毅认为，这种倡导是好的，但落地过程中还要不断解决一些问题：比如房价和购买力等等。房子周边的一些配套资源能不能满足父母日常的购物、运动以及医疗的需求。再比如，同一社区，父母居住的房产是不是能够进行适老化改造。

　　九、公积金一体化

　　2021年，京津冀，长三角、成渝、胶东经济圈、大南昌都市圈、长江中游城市群等区域都在积极推进公积金的异地转移接续、互认互贷工作。

　　赵红娟表示，这些举措，将有利于促进人才流动、产业布局，推动中心城市带动周边卫星城协同发展，将一体化发展真正落到实处。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示如何完善当前的公积金体系，让公积金成为实现社会公平与住房保障的重要助力工具，是公积金改革应有的题中之义。2021年很多区域都提出公积金一体化，这个可以扩大对购房者的支持范围与支持面，从市场端整体而言这一举措是有利于购房人的。

　　十、支持三孩住房配套

　　8月25日，国务院常务会议明确要完善三孩生育政策配套支持措施，住房配套方面提出需加强住房等支持政策，多措并举减轻家庭生育、养育、教育负担。

　　杨现领表示，三孩政策对楼市影响有限，但人口结构的变化会对楼市产生影响。人口结构的变化非常快，现在单身独居人口越来越多，这些人群也都有买房需求。另外伴随人口老龄化，一些老人会把原来的房子卖掉，去买更适合养老的房子，这些老年人的购买力很强，也会形成未来房地产的购买力。