据戴德梁行数据显示，受疫情影响，今年第三季度上海地区生鲜食品、保供食品需求增长，电商类消费类需求减弱，但电商、快运快递仍为本季度上海高标仓库市场主要租户。上海高标仓库市场平均租金环比微降0.65 %，至47.8元/平方米月；市场空置率环比上升4.98个百分点至10.6%。

值得注意的是，环沪地区制造业企业复工复产，制造业需求问询增加。其中，上海地区及昆山地区供应紧张且租金较高，租户为降低成本外迁至嘉兴、苏州县级区域（太仓、常熟）。具体来看，江苏省高标仓库市场平均租金环比微涨0.18 %，至34.1元/平方米月；市场空置率环比上升2.17个百分点至12.0%。浙江省高标仓库市场平均租金环比微降0.59 %，至35.7元/平方米月；市场空置率环比上升1.04个百分点至14.7%。戴德梁行方面认为，这是由于上海及环沪地区政府对租户入驻的注册纳税要求严格，部分租户到期后需更换优质租户。

此外，政府对不合规的老旧仓储内的丙一类产品进行清理，同时租户对产品细分及消防安全的意识提升，丙一类产品需求增长。本季度新增丙一类消费高标库供给呈上升趋势，可消化一部分丙一类产品需求。

在物流投资地产方面，由于疫情影响，国内消费需求低迷，高标仓整体市场租金呈现下降趋势，导致主流地产开发基金及物流开发商资金收紧，项目投资对区域要求趋于严苛。加之政府对产业导入、税收及投资强度要求提升，增加上海及环沪地区投资热门城市的投资难度。不过上海、大苏州地区、无锡、浙江地区杭州、嘉兴等投资热门城市仍受投资者关注。

值得注意的是，随着疫情得到有效控制，线下餐饮及商超零售的经营逐步恢复常态，食品预制菜需求旺盛，促进预制菜品的市场需求量增长。多温库结合中央厨房、食品加工的模式增加，满足食品存储需求的同时保障食品安全及食品新鲜度。

在戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊看来，华东高标仓库租赁市场恢复较缓，是受四季度电商促销旺季影响。“预计华东整体高标仓库物流市场需求短期内拉升，空置率有望降低。物流资产投资交易趋紧。冷库改造需求呈现旺盛态势，整体冷链需求仍保持着增长态势。”

来源：戴德梁行

编辑：jinbao