随着各地防疫政策逐渐松绑，楼市利好政策持续加码，预计2022年四季度成交表现或好于三季度。政策来看，三季度内金融支持举措不断，央行反复强调执行好房地产金融审慎管理制度、保持房地产融资平稳有序；银保监会主动参与合理解决“保交楼”资金硬缺口方案研究，首笔“保交楼”专项借款也已经正式落地；三季度末利好政策密集释放支持刚需，五年期LPR持续走低，部分城市阶段性放宽首套房贷利率下限等，多地首套房贷款利率迎来近年低位。

一系列政策旨在实现“保交楼”目标的同时，支持住房消费需求的合理释放。但从成交量来看政策效力释放缓慢，前三季度住宅新房成交面积同比仍大幅下降，意味着在大多数地区楼市氛围依然低迷，积极信号体现在9月单月成交量较8月有所回升，政策面的适度调整以及加快供应等因素对于部分城市楼市成交量的刺激效果有所显现。然而楼市深陷调整的现状不仅体现在成交量、价格等市场指标上，还反映在房地产开发投资、房企融资及土拍活跃度等方面。

展望后市，尽管房地产市场恢复依然较为缓慢，但随着“保交楼”等政策实质性推进、金融16条及第三支箭等楼市利好政策持续加码，预计四季度成交表现或好于三季度，但全年成交量与去年相比仍有差距。考虑到当前房地产行业所面临的约束已不止于市场供需关系及楼市调控，更受到宏观预期、人口结构、居民杠杆率等多因素影响，因此后续行业修复还需更多有利因素叠加带动，包括宏观经济回暖、调控政策优化、消除预期的不确定性等。与此同时，今年的重大报告指出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，表明未来将继续大力推动住房租赁市场发展，完善多层次住房供给体系。保障性租赁住房市场有望迎来快速发展期，未来房地产市场商品房和保障性住房或将双轨并行。

来源：戴德梁行

编辑：jinbao