据戴德梁行统计数据显示，截至目前，南京写字楼市场存量达到435万㎡，河西存量达到165万㎡，超越新街口的97万㎡。

　　从空置率上看，目前新街口低于河西。由于入住率提高，新街口三季度写字楼空置率下降到了22%，而河西因华新城T1的入市，使得空置率提高至28%。

　　放眼整个市场来看，今年三季度南京甲级写字楼吸纳量和租金都处于下降趋势，空置率有所提升。其中，吸纳量为45136㎡，环比下降2%，租金微降至2.77元/㎡/天，空置率环比上涨0.8%，至25.9%。

　　相比二季度来说，以上三个指标数据环比下降或上升的幅度不太明显，总体来看，三季度南京写字楼市场发展较为平稳。

　　TMT、金融行业租赁成交活跃

　　从赁需求来看，不同行业亦有不同表现。今年三季度，TMT和金融行业租赁需求旺盛，成交活跃度较高。

　　行业租赁成交占比达33%，租赁区域主要分布在新街口、河西、雨花、江宁等区域。据戴德梁行分析，TMT行业之所以租赁活跃，与疫情期间，市场线上业务增多有关。

　　金融行业，三季度租赁成交占比达25%，主要集中于新街口和河西。新街口以保险、银行等服务机构为主，河西以金融、信托、投资基金等公司为主。

　　写字楼成交均价1.5万/㎡，市场以价换量

　　南京写字楼销售压力超过租赁压力。据戴德梁行统计数据显示，今年第三季度南京写字楼市场新增供应约8万㎡，成交面积约8.3万㎡，成交价降至1.5万/㎡，市场以价换量，去库存成为“主旋律”。

　　从成交面积来看，南京第三季度写字楼主要成交区域集中在南京外围区域，如江宁区、浦口区等，成交面积排行前五分别是：南京港口大厦、万科都荟天地、绿地之窗、中海龙湾U-LIVE、领寓A5。

　　据戴德梁行分析资料显示，未来南京写字楼市场较大的供应区域将集中于河西、江北等新城区域，此外，鼓楼、栖霞、麒麟新城等区域也有大量楼宇供给。整体供给量将超500万㎡。

　　即将入市的写字楼基本以综合体为主，大多为租售结合性质，不少业主方期望销售前期能够找到大宗买家，缓解去化压力。

　　构筑办公空间的“3分钟生活圈”

　　疫情期间，办公方式和办公需求正在发生变化。未来，南京办公空间如何创新突破才能赢得买方或租方市场的认可呢？

　　戴德梁行在分析资料中给出建议，称建筑空间应当是建筑与城市的智能化融合，完成从更智能到更智慧的迭代升级。未来的办公建筑得具备高效、节能、安全、舒适、便捷五大特征。

　　除了商务赋能之外，还应该构建以人为本的办公服务，比如：实现办公空间3分钟生活圈，打造符合年轻人喜好的社交空间、运动区、社群等。

来源：戴德梁行

编辑：jinbao