12月 2 日，国内首批基础设施公募 REITs 完成发行，9 支产品发行总规模为314.03 亿元，资产估值为 313.31 亿元，整体实现溢价发行，平均认购倍数超过8.5 倍，受到投资人热捧。其中回拨后网下机构投资人认购倍数最高的为招商蛇口产业园 REITs，认购倍数为 16.8 倍；网上公众投资人认购倍数最高的为首钢绿能，高达 56.8倍，刷新公募基金配售比历史记录。

　　在资产类型上，9 单产品中产权类项目 5 单，包括产业园项目 3 单，物流仓储项目 2 单；特许经营权类项目 4 单，包括收费公路项目 2 单，污水处理项目 1单，垃圾处理及生物质发电 1 单。

　　基础设施REITs的封闭期因其底层资产特殊性，封闭期较长，均在20年及以上，其中广州广河的封闭期最长，为99年；首批9支基础设施REITs未来扩募潜力较大，其中广州广河和普洛斯入池资产估值最高，分别为96.74亿元和53.46亿元。招商银行此次担任了7支产品的托管行，与多个基金管理公司合作。

　　一、分派率

　　注：托管费费率、IRR、分派率（拟发行规模）均为各项目招募说明书披露。

　　平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的分派率（实际发行规模）分别基于招募说明书披露2021年6月-2021年12月和2021年7月-2021年12月区间数据测算，首年可供分配金额同上。

　　首批基础设施REITs底层资产包括特许经营权、产权两类。首钢绿能、首创水务、广州广河和浙江杭徽均为特许经营权类项目，东吴苏园、盐港REIT、张江REIT、普洛斯和蛇口产园则为产权类项目。特许经营权的转让因不涉及资产本身的交易转让，在特许经营协议、相关规定层面的限制较多，一定程度上限制了资产的流动性。

　　通过对比招募书披露的预期分派率，并结合考虑特许经营权类资产到期时点价值归零的特点，虽然产权类基础设施REITs的分派率普遍低于特许经营权类基础设施REITs的分派率（产权类产品的分派率在5%以下，最高的是张江REIT；特许经营权类派息率最高的为浙江杭徽），但数值高并不代表收益高，建议投资者在进行投资决策时，需综合考虑内部收益率IRR。

　　这9支产品的基础设施项目分别位于北京、深圳、广州、上海、苏州、杭州等经济发达区域，政策和经济环境的支持是试点项目成功发行的助力，也为日后基础设施REITs的全面布局夯实基础。

来源：中国REITs论坛

编辑：jinbao