近日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

　　自去年起，包括《通知》在内的多份文件提出推动保障性租赁住房发展。尤其是2021年6月，国务院常务会议审议并原则通过《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，各地政府积极响应中央号召，仅5个多月就有14个地方政府出台保障性租赁住房政策。

　　针对保障性租赁住房的金融支持力度不断加强的同时，其背后存在的问题也引起业界关注。景晖智库首席经济学家胡景晖认为，政策过度倾向于对保障性租赁住房的贷款支持，而忽略了对市场化租赁房源供应和运营主体的支持。

　　胡景晖进一步分析指出，虽然保障性能够拿到很多优惠政策，但是保障性也会被要求比同地段的市场化的租金低15%-20%，如果把政策红利剔除掉，基本上市场参与主体都处在一个微利的状态。市场参与主体的积极性不够，参与者就少，会导致供应不足，房租就会上涨。

　　面对该问题，胡景晖建议，“真正要把长租房市场搞好，必须保障性和市场化双管齐下，才能够解决好这个问题。因为过往单纯依靠保障性，我们没有控制好房价，未来租赁市场如果也单纯依靠保障性的话，我个人认为也控制不好房租，所以还是要保障和市场双管齐下，在支持保障性租赁住房供应的同时，也要加强对市场化租赁住房供应和运营主体的支持力度。”

　　此前，中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬也曾表示，基于专业化长租机构对于行业发展的重要意义，在发展模式上，应鼓励和支持专业化住房租赁企业发展，提高机构化长租房占比，形成（政策性）保障房与（市场化）机构化长租房“两条腿”共同发展的格局。

　　保障性和市场化并举不仅是业内共识，从租赁住房供给体系的顶层设计来看，市场化长租房的发展也受到国家高度重视。国家统计局原局长邱晓华认为，需要进一步做到结构优化、换道发展，市场目标不应再是数量扩张，而是转向高质量发展，形成多层次供应的租房市场。而在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，“大力增加保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”也被列入住建部2022年重点工作内容。

　　在政策支持和租房需求持续释放的驱动下，构建保障性和市场化协同发展是大势所趋，有助于形成多样化、多主体住房租赁供给体系，打造高质量租住生活形态，让租房真正成为解决新市民、青年人住房问题的关键抓手。