3月初,郑州官方祭出稳楼市政策,将这座省会城市推到聚光灯前。取消认房又认贷、重提货币化安置……十余条新政砸向沉寂的市场。
从数据及个案看,近三周郑州楼市改变正在发生,但还未形成质变,市场信心仍在修复中。诸葛找房数据显示,新政发布后,郑州市场成交量有所回升,二手房上升幅度大于新房。
多位当地房产中介称,3月新政出台后,成交量已有所上涨,但房价还算稳定。“现在是量先上去,短期内价格应该不会有多大变化,最快也要等到‘五一’过后。”
值得注意的是,进入2022年,楼市“松绑”的队伍不断壮大,目前有近60个城市进行松绑。诸葛找房研究院认为,楼市政策适度放松,将有效缓解部分群体购房资金、门槛限制等压力,进一步释放购房需求。
税费变化带来的入春迹象
近半个月来,中介经纪李新的工作陡然忙碌了起来。在郑州,他负责的一些二手房业主,开始酝酿提高挂牌价,不过幅度不大,有的在十万元左右。更明显的变化是,降价房源的数量有所减少。
3月1日,郑州出台18条楼市新政,称对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,购买二套房时,执行首套房贷款政策。
多家机构数据显示,新政出台后,郑州市场确实有所活跃。据诸葛找房数据,政策发布后两周,郑州新房共成交2819套,较前两周上升4.3%;郑州二手房共成交1795套,较前两周上升10.9%。
二手房的税费调整推动了这个市场的成交。此前,郑州是全国除北京外严格执行高差额税的两个城市之一,即非满五唯一的住宅,交易时差额税按差额的20%征收。100万购入的房子,如果卖150万,需缴纳10万的差额税。高昂的差额税下,部分业主为避免差额税,变相将这部分税费转移至购房者,增加了后者的购房成本,导致二手房成交下滑,市场进一步冷淡。
郑州新政发布不久,二手房税费政策便出现调整。据贝壳研究院郑州分院调研,郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政,个人转让住房时,无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的,按核税价的1%征收个人所得税。同时,业主自己选择并做出承诺,先选择税率再办理手续。“这标志着执行了七年的20%差额税开始取消。”克而瑞河南区域也称,二手房交易差额税政策调整后,郑州市二手房周均带看超1.5万组,成交量周均约500组,环比上涨明显,不过依然不敌去年同期。
近60城松绑楼市政策
郑州打响楼市调控“松绑”的枪声后,已有十余个城市出台鼓励购房措施。据诸葛研究院统计,截至3月21日,有近60个城市松绑楼市政策,涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等。
官方层面,五部委密集表态,释放强烈维稳激励信号。财政部表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件;金融委称,要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。
多重政策支持下,全国房贷利率表现继续下行,二手房交易也有所回温。
贝壳研究院数据显示,3月房贷利率降幅创2019年以来月度最大降幅,82城房贷主流利率下调,当前利率接近2020年三季度的水平。重点城市主流首套房贷利率为5.34%,二套利率为5.60%,分别较上月回落13个、15个基点。
银行放款方面,3月百城平均放款周期在一个月左右,接近前年三季度最快的速度,近五成的城市放款周期不足一个月。
宽松的信贷环境,有效带动了市场成交。数据显示,3月以来(3.1~3.17),全国50城二手房日均成交量,较春节后日均成交水平增长约17%;二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量均有提高。
克而瑞认为,购房者观望情绪浓厚,“看得多,买得少”是3月主流心态。随着政策利好不断传导,居民购房预期迎来改变,但信心修复仍需要时间。从成交来看,预计“金三”成色难以和去年同期相对比,但较2月预期企稳回升,“银四”市场表现值得期待。“北京、上海、杭州等核心一二线城市市场有望率先转暖,郑州、济南、徐州等二线及强三线城市市场或将轮动复苏。”
目前,一线城市楼市表现较为坚挺,据CRIC监测数据,2月份以来不同城市去化率大于七成的19个项目中,一线城市上海占5席。
国盛证券则预计,地产政策将持续放松并加大力度,预计本轮政策落脚点可能是货币端,即新增贷款方面,以及地方政策如郑州新政,新市民有望享受特殊信贷政策,因城施策有望变相打开限购限贷空间。
来源:第一财经
编辑:wangdc