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第一季的调整 市场下行中招商蛇口销售、拿地趋缓
http://www.funxun.com房讯网2022/4/28 9:19:42
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[提要]4月27日晚间,招商蛇口发布的一季度报告显示,期内公司累计录得营业收入188.01亿元,同比增长48.36%;归属于上市公司股东的净利润4.44亿元,同比下降33.72%。

  在4月行将结束之际,A股上市房企开始陆续发布2021年年报及2022年一季报。而审计数据显示,在行业良性循环恢复之前,企业仍面临较大挑战。

  4月27日晚间,招商蛇口发布的一季度报告显示,期内公司累计录得营业收入188.01亿元,同比增长48.36%;归属于上市公司股东的净利润4.44亿元,同比下降33.72%。

  据招商蛇口解释,期内增收不增利主要是房地产项目竣工并结转的面积增长,因此房地产业务结转收入增加。但受市场下行影响,该业务结转毛利率同比有所下降。

  而这一说法,与2021年年报的表述近乎一致。

  在3月下旬的全年业绩会上,招商蛇口财务总监黄均隆曾表示,2017年、2018年公司拿地成本相对高,随着近年陆续结转,毛利率出现下降。至于后续毛利率水平,由于2019年以后尤其是2020年、2021年拿地会在今年及以后进入结转,预计毛利率水平会有所提升。

  公告并未披露分行业营收数据,据观点新媒体测算,一季度招商蛇口综合毛利率约为21.95%,同比下降4.35个点。去年全年,该公司税前毛利率仍为25.47%。

  除了房地产结转毛利率因素,一季度权益法投资收益及长期股权处置收益同比减少,也是导致招商蛇口增收不增利的原因。但从财报观察,期内公司归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润仅有2.75亿元,同比减少56.73%,这反映了房地产结转毛利率受市场影响之深。

  实际上,近期发布一季报A股房企中,包括美好置业、豫园股份、信达地产、世荣兆业、招商蛇口等都出现增收不增利的现象;珠江股份、福星股份、粤海置地、华侨城等营收、利润齐降;只有少数房企如金融街两项指标仍维持增长,行业盈利水平普遍下跌已成为共识。

  以另一家央企华侨城为例,于4月26日发布的一季报显示,期内营业收入下降12.56%,归属于上市公司股东的净利润下降80.44%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则由盈转亏,降幅107.41%。

  对此,一位房企人士向观点新媒体表示,总的来说行业还是受疫情和宏观经济的影响比较大。

  房地产销售层面,今年1-3月招商蛇口累计实现签约销售面积201.84万平方米,签约销售金额473.42亿元,同比分别下降35.78%、34.54%;3月内公司销售金额221.31亿元,同比下降27.40%。

  按全年销售目标3300亿元计算,一季度招商蛇口仅完成14.35%。此前该公司对投资者坦承,1-2月份市场确实还比较低迷。

  同时根据货值铺排,招商蛇口今年预计的6200亿元货值中,一季度仅占21%;二三季度将是重要节点,货值分别占比34%、27%,销售量有望逐步提升。

  一季度报告亦显示,截至期末,招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为-33.20亿元,上年同期则为-133.05亿元。公司解释,经营活动现金流有所改善,主要系房地产项目购地及基建支出减少额超过销售回款减少额。

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