近日，办公服务企业创富港（股票代码：836090）发布了2021年业绩报告。公司实现营业总收入6.48亿元，同比增长10.13%；签约门店数量230家，签约建筑面积合计31.06万平方米。受新租赁准则的影响，净利润1296.88万元，同比下降68%，剔除影响后净利润为5164.28万元，同比大幅增长27.44%。
在疫情影响、资本退潮之下，创富港盈利仍能实现迅速增长，可见公司经营十分稳健。
01、联办赛道无新增玩家
数据显示，截至2021年7月11日，2021年全国新设企业数量1389.86万家，同比增长37.64%，其中新设个体工商户939.3万户，较去年同期增加184.9万户。而2021年全年，联合办公企业注册数为零，办公空间赛道上已无新增玩家。
图1:2015-2021年办公服务企业新注册数量（个）
资料来源：观点指数
尽管企业办公需求市场仍然广阔，而联合办公企业却无增长。站在上帝视角去俯瞰整个办公服务行业的发展时，我们会发现其就是一部大浪淘沙史。
自2015年双创政策发布到如今的疫情黑天鹅事件，办公服务行业经历了上一周期的盲目扩张、风险释放以及市场出清后，许多未找到自身核心竞争力的办公服务企业已陆续退出市场。能坚持下来的企业无疑都是佼佼者，其中能像创富港这样连续多年保持盈利的企业更是凤毛麟角。
02、逆势新增25家店，提前锁定未来收益
2021年创富港实现营业收入6.48亿元，同比增长10.2%，在外部环境不友好的情况下，仍保持稳健增长。其营业收入主要来自于租赁及商务服务。
对于办公服务行业来说，营业收入的增长一方面是来自外延式的扩张，另一方面则是来自内涵式项目的经营管理。
从扩张角度来说，2021年创富港全国新增门店数量25家；新增签约面积2.98万平方米。尽管是新签约门店，但创富港以效率闻名行业，据悉，目前创富港新店平均去化速度为4.07月，因此2021年新店开张收入也贡献了1589万元，占新增收入的26.67%。
从原有项目经营来看，剩余的新增营业增长均来自老店的营业收入，其中有2956万元来自2020年新开店的营业收入，占总新增收入的49.61%，其余23.72%则来自2019年和2018年新开店的营业增收。
从新店开张第一年收入和第二年的收入差异中我们可以看出，创富港的营业收入有着“延期”的特征，新开店收入的增长更多体现在未来阶段。如创富港2020年新开单店在第二年的平均收入为134.26万元，是2021年新开单店收入的2.11倍，而这也意味着2021年新增的25家店能够在2022年乃至2023年实现更高的收入。
表1：创富港新增门店数量和营收情况
资料来源：企业年报，地产资管网整理
03、新租赁准则致使净利润下降68%
2018年12月7日，财政部修订发布了《企业会计准则第21号——租赁》(以下简称“新租赁准则”)。新租赁准则除明确使用权资产仅应采用成本模式进行后续计量外，与国际新租赁准则基本趋同，要求在A股上市的执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。
具体来说，在旧租赁准则下，创富港的租赁分为融资租赁和经营租赁，融资租赁需要上表，即在财务报表上同时确认资产及对应的负债；经营租赁不需要上表，只是在租赁期内按直线法确认租赁费用。但在新租赁准则下，除了短于12个月或是小额资产的租赁，创富港的其他所有租赁都将要上表。
表2：新租赁准则变化情况
来源：公开资料，地产资管网制图
在新租赁准则下，公司经营租赁的费用分摊将由直线法（每月一样的租金）变为与融资租赁一致的“前大后小”模式，即在租赁期的前半段时间内的租赁费用（资产折旧加上利息）要高于旧租赁准则下直线法确认的经营租赁费用，且租赁费用集中体现在创富港企业利润表的“财务费用”会计栏目中，这直接导致创富港的净利润大幅度下滑。
据创富港年报数据显示，创富港2021年净利润较上年下降2755万元，同比大幅下降68%至1296.88万元。其中新租赁准则启用后，公司净利润下降1685万元；此外公司一项计提减值也导致净利润下降2182万元。
如排除上述两个原因后，创富港净利润较上年增加1112万元至5164.28万元，同比增长27.44%，增长比较迅速。
图2:2020-2021年创富港净利润情况
数据来源：企业年报，地产资管网制图
04、加码数字化
我们常说，办公服务行业是薄利多销、精打细算的行业，然而仅靠人力难以实现精准管控，数字化也就应运而生。创富港自打创立之初，就已经将IT技术作为企业的立身之本，并持续深化数字化。
从企业运营来看，创富港依靠数字技术精准把控项目选址、开店、装修等每个环节，实现全链条、全周期的算法管控，项目出租率95%以上；并通过科技赋能聚焦于企业内部四个价值方向：内控流程规范、空间及服务、提升员工效能、提升会员效能，这样才真正抠出每一份不被浪费的成本，而这也是创富港保持不断盈利的真正秘诀。
表3：创富港科技赋能的四个方向
此外，在产品对外输出方面，创富港在2019年就提出“科技赋能创业服务”的理念。因此，创富港持续且逐步加大了对“中小微企业的信息化和数字化建设”的投入，深耕企业服务场景，自主研发应用多层次的信息技术平台和智能化系统，如BCMS商务中心综合管理系统、方圆间APP和社群交流平台、小碟云财务软件。
2022年创富港进一步深化数字化建设，成立了数字化推广部门，推动数字化产品市场化并对外推广输出。该部门主要聚焦于产业园区的数字化服务，帮助产业园提高运营效率和提升产业园入驻企业的数字化办公能力。
在2022年2月份，创富港与炬牛创业空间正式签订合作协议，将为炬牛创业空间输出运营管理，包括提供软件系统，技术支持、维护服务，以及专业咨询服务。助力炬牛创业空间品牌赋能，创造出更强的竞争力。
该合作的诞生标志着创富港在数字化层面已形成相对成熟的产品和打法，也为公司数字化下一步发展奠定了基础和方向。
05、结语
事实上，纵观创富港的发展，我们发现其有三个鲜明的特点：
（1）城市布局：布局一线或新一线城市等较为发达的地区，盈利空间足够；
（2）项目布局：项目数量集中聚集单个城市，且每个项目的管理面积较小，对项目成本和管理的难度相对较低；
（3）自主研发的企业数字化体系，每个运营环节都可控。
不难看出，正是创富港从宏观到中观到微观全面保证了盈利的可能性，才能在厮杀惨烈的服务办公市场中脱颖而出，成为真正的隐形王者。
