房地产市场从重开发向重运营的转型变革,源于2016年北京的“9·30”楼市新政。

　　伴随着当年楼市“9·30调控新政”中“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”等内容,竞企业自持用地应运而生,随后,北京明确企业自持用地应全部用于租赁,不得出售或变相以租代售。

　　2017年,首开股份与保利发展战略联合摘得两宗大兴旧宫地块,该项目自持比例高达70%。在企业自持长租公寓市场方兴未艾的背景下,此举不可谓不大胆,一时间,后续将呈现怎样的产品、两家传统重开发企业又将如何运营引发外界遐想。

　　随后几年,长租公寓市场经历野蛮发展阶段,行业瞬息万变,从风光无限到一地鸡毛。至今,行业逐渐在扩张、探索、坚守和总结中去芜存菁,走向规范理性。

　　见证了长租行业的变迁,历时四年多的精心打磨,首开股份和保利发展联合打造的自持项目终于揭开了当年设下的悬念。2021年底,保利首开乐尚N+公寓作为一个全龄型高品质超大租赁社区终于开业,一期集中释放845套精品公寓,并与中国运载火箭技术研究院签订了战略合作协议,超六成房源以战略合作模式整租给该院,构筑出高新人才职住生活方式的新典范,也为我国的航天事业的发展提供了基础保障。一期剩余房源亦在开业后不久达到满租,据悉目前项目已经是排队等房的状态。

　　这是首开股份拓展住房租赁赛道的首个大型租赁社区的落地项目,也印证了首开股份战略拓展,践行城市更新和城市复兴的魄力和信心。据该项目负责人、北京和信金泰房地产开发有限公司总经理童昕光介绍,保利首开乐尚N+公寓一期主要承担着首开股份试水大规模长租领域,厘清租赁破关思路的重任,从目前的出租运营情况来看,整体已达到、甚至超过了预期效果。

　　今年8月份,保利首开乐尚N+公寓又将陆续推出二期房源,近1800套房源,产品涵盖了35平米时尚型开间公寓、44-55平米商务型精品一居、79-86平米舒适型两居及89平米家庭型三居两卫等多种户型,并实现精装修带家电的拎包入住。

　　据悉,保利首开乐尚N+公寓二期对产品及服务均进行了优化升级,与此同时,曾令外界担忧的由售转租,由开发转运营带来的“水土不服”难题,首开股份也将在持续的践行梳理和变革尝试中交出正式的答卷。

　　定位全龄型高品质超大租赁社区

　　紧抓客群敏感点 深挖产品定位

　　保利首开乐尚N+公寓地处五环中轴南海子公园旁,位于亦庄经济开发区、大兴新城、大兴国际机场三大区域政策红利交汇的南海子高端居住带,依托良好的生态和产业资源,凭借五环交通优势,项目周边构建起多维路网。

　　手握得天独厚的区位资源,保利首开乐尚N+公寓自规划之初就根据上千份的市场调研需求结果,定位为全龄型高品质超大租赁社区。在依据项目定位进行产品定位和设计时,首开股份关注并研究客群敏感点,从市场和需求推导产品细节和配套特色,开拓性构思大型租赁社区的产品思路,在住宅产业化、绿色节能、户型产品设计等方面都进行了大胆创新;围绕租赁生命周期需求来构建配套服务系统设施的选择性配置思路方面也都有着深入思考。

　　“ 自2017年拿地之后,我们对周边市场进行了大量的问卷摸底,结果显示,市场上长租需求最大的是两居,因此,区别于市面上主流的青年公寓型社区,保利首开乐尚N+公寓一个显著的产品特点是,两居和三居的房源占比过半。”童昕光告诉和讯房产,一期房源在开业后不久就抢订一空,其中,不少二居三居的租客来源于市区内的老破小业主,他们将市区内房子进行出租,再用远低于市区的租金在保利首开乐尚N+公寓实现居住品质升级;公寓租客主要来源于航天、亦庄开发区和国贸商圈。目前,与项目一路之隔,同为首开股份和保利发展主持开发的住总首开保利熙悦雲上项目,也适时推出了“双宅安居计划”,即买房业主均可享受在保利首开乐尚N+公寓优享租住一套房源供过渡居住或供家人居住,既实现了“一碗汤”的便利,又免去了再买一套房的压力和负担。

　　尽管目前来看,保利首开乐尚N+公寓收获了一众好评,但童昕光也坦言,“首次由开发转经营的压力不小。一期推出和运营过程中,我们也存在经验不足的顾虑,因此以试水的心态,将户型产品、管理团队、经营逻辑等拿到市场做一个检验。但目前从回款和客户的反馈来看,可以说经受住了考验,并沿着国家大力鼓励租赁住宅的政策背景下,走在了正确的道路上。当然,在开拓摸索的同时也发现了出经营方面存在的问题和需要完善改进的地方,这也鞭策着我们在长租领域不断地自我改进和完善。”

　　童昕光预计,保利首开乐尚N+公寓将于2024年进入平稳运营期,整体基本达到满租状态,再通过完善线上平台、扩展增值服务、打造社区文化、提升品牌价值、文化、合理调整租金及经营性融资等方式将项目整体的盈利调节到预期水平。

　　四年磨一剑,保利首开乐尚N+公寓二期1800余套房源也将于近期入市。童昕光告诉和讯房产,基于对一期租客的调研,乐尚N+二期也进行了改进升级,例如,在精装细节上进行了优化、开通早晚班车、启动下沉广场招租、精准匹配产品和租金水平等。

　　由售转租 由开发到运营

　　首开股份破解两大难题

　　从开发销售到自持运营,对任何房企来说都是一道难题。这其中,资金要求、产品打造及盈利模式方面都存在巨大差异,首开股份布局长租赛道的难度不言而喻。童昕光透露,对于首开股份来说,战略扩展转型的痛点主要集中在战略方向的调整及运营模式的打通适配上。

　　从数量级上来说,长租公寓的回款是细水长流的,难以与资金密集型的开发业务匹敌。并且,在缺少租赁公寓运营经验的前提下,用开发商的思路根本回答不了租赁运营的问题,如:如何在兼顾高坪效的同时,提供满足租赁社区全生命周期的产品?

　　童昕光直言,这个过程中,也曾纠结与迷茫,但在经过多番推演和持续探索之后,秉持着做“城市复兴官”的初心与使命,首开股份坚定信心,专注研发长租业务,并将其摆在了战略拓展的重要的位置上。

　　紧随并行的就是组织变革。从股份公司层面成立创新事业部,将长租公寓作为重点发力领域,确立了“首开乐尚”长租公寓品牌,锤炼租赁产品能力,力争形成租赁产品新模块和租赁社区新标准,营造多元配套的超级生态圈。

　　此外,长租公寓经营理念下的成本理念及人才培养是首开股份入局长租公寓的另一大挑战。童昕光认为,长租公寓的经营管理介于酒店化管理和基础物业管理之间,需要在经营上精耕细作,在每一分钱上精打细算,通过提升产品的坪效和增值价值和严控成本来提升收益水平,这是真正要潜下心来去研究的。但实际上,即便付出了很多的努力,所节约的成本和提升的收入相比于相对粗放的地产开发来说都没有那么明显。但是,童昕光坚信,从长期来看,基于项目优越的资产素质,和不断提升的产品打造能力和自持运营能力,将有助于资产的持续优化升值,长期稳定的效益水平是非常可观的。而这种优质资产在未来逐渐活跃成熟的资本市场中,可将转化为优秀的金融产品。

　　转型扩展长租领域这条难路在今年被首开股份披荆斩棘走出了希望,但如果说一期845套房源肩负着首开股份破冰长租领域的试验田作用,那么,接下来整装待发的近1800套二期房源则也承载着新的使命:即形成成熟的运营机制,并打造一支属于自己的专业运营团队。正如童昕光所言,“保利首开乐尚N+公寓一期只是试水与尝试,但真正要谈经营,其实应该从二期开始。”

　　据童昕光介绍,为补齐运营短板,在首开股份和保利发展的共同大力支持下,项目团队自2017年开始持续对市场需求和公寓行业进行调研,动态捕捉市场需求,主动向同行学习,并将调研成果转化为自身的经营理念,应用在保利首开乐尚N+公寓项目上,并与产品进行匹配,与运营团队进行磨合,通过一期试水,目前已初步搭建起项目的经营团队和基础经营框架。

　　“随着二期的投入,运营框架会越来越完善和,这是个动态迭代优化的过程,未来运营人才的培养、增值服务的丰富、品牌文化价值的挖掘、运营大数据的运用和转化等,都是运营框架中必不可少的部分。”童昕光表示。

　　肩挑社会责任

　　推动民生进步与空间品质提升

　　一部首开史,半座北京城。首开股份是推动北京城市发展和更新的先行者,同时也是国企布局长租赛道的探路人。从上半场解决“有房住、住好房”,到下半场顺应城市更新下老北京人和新北京人的高品质租住需求,首开股份这条转型拓展之路任重道远。

　　作为北京市国资委旗下最主要的上市房企之一,践行社会责任是首开股份与生俱来的使命。在童昕光看来,首开股份之所以在长租社区领域身先士卒,一方面,是在党和国家着力以大力发展租赁住宅来缓解新北京人居住需求的同时,国央企理应敢为先锋,肩挑更大社会责任;另一方面,首开股份在新的时代机遇下,应该具备冲破重重阻碍,以大决心、下苦功夫进行道路探索的转型魄力。

　　当面对外界对于国企做长租公寓难以兼顾社会效益和商业效益的质疑时,童昕光的回应中则更多地透露出国企稳重与长远的考量。据他介绍,首开股份目前已经形成了比较清晰的运营方向,成本也在逐渐优化,保利首开乐尚N+公寓一期房源出租运营的毛利润GOP达到约80%,为后期稳定持续的运营收益水平奠定了良好的基础。

　　“这两年,国家对于长租公寓税收减免的支持力度越来越大,融资端也不断有新的利好政策传出,预计项目到成熟期之后,首开股份通过长租公寓板块的资本化的输出,盈利前景仍充满想象空间。”对于行业未来的发展前景,童昕光信心十足。

　　实际上,入局长租公寓领域以来,首开股份始终保持在金融模式创新方面的探索,今年4月,首开股份以保利首开乐尚N+公寓为底层资产,成功发行了全国首单银行间住房租赁类REITS产品,发行规模达9亿元,期限15年,票面利率5%,紧密结合长租公寓的业务拓展,完成了在住宅租赁经营性融资领域的创新之举。此外,首开股份还在进行ABS、信托等多方面的金融尝试。

　　未来,童昕光还是期待公募REITs在整个长租公寓市场的开放。他认为,这将在很大的程度上打破长租公寓资金掣肘的现状,完善长租公寓产品的金融推出机制,最大限度的盘活资产,利用滚动资金再开发,加速扩大住房租赁市场的规模,促进租赁市场“投融管退”的良性循环。

　　据了解,除在公开市场上拿下的涉租地块外,作为城市更新中的关键一环,首开股份在存量市场也在积极探索租赁产品业态。在童昕光看来,长租公寓仍是资源型的行业,虽然目前不少企业都在通过集租或收购等方式拓展长租板块,但对于首开股份的长租战略来说,是本着城市更新的战略方向,不在创新板块盲目扩张,而是更多着眼于将手头现有的存量资源,找准城市功能定位,通过长租公寓运营或其他适宜业态的运营,实现存量资产的优化运营和价值提升,从而实现可持续发展的经济效益和社会效益。

　　这两年,随着住房租赁市场需求愈发多元化,从蓝领公寓、白领公寓、商务公寓、到青年公寓、养老公寓再到长租社区,各种市场细分需求令更多企业看到了其中蕴藏的商机。根据克而瑞租售监测的数据,集中式公寓开业规模TOP20的企业中,同时布局多个产品线的企业占据半数。这其中,多家企业规划了相关产品线,但并未有具体项目落地,却提前做好了市场站位准备。

　　相较之下,手握丰富优质资源的首开股份则显得尤为沉稳和理性,童昕光表示,首开股份坚持稳扎稳打的国企匠心,在项目定位及运营方面,将综合考量企业“城市复兴”的发展战略及土地资源的属性,因地制宜地推动社会民生进步与空间品质提升。

　　时代在变革,“房住不炒、租售并举”作为我国房地产市场长期制度方向,必将深刻影响着人们的居住习惯及行业发展趋势,作为与城市共生长的首开股份,也在时代的前行中求变求新,保利首开乐尚N+公寓从职住平衡的创新探索,到大型社区的领先规划,再到经营模式的实践梳理,首开股份正以主动变革转型的魄力,阔步迈向租赁住房的新时代。