7月19日，中国著名经济学家任泽平先生应邀出席麦田房产主办的“探寻2022年房地产发展新机遇”论坛，并发表了主题演讲。任泽平认为中国经济正在经历从高速增长到高质量增长转变的关键时期，而房地产作为国民经济发展的支柱型产业，也同样面临着新的机遇和挑战。以下我们将从“中国经济的发展形势、中国房地产发展面临的挑战以及新周期下中国房地产发展的机会”等三个方面，分享任泽平先生在本次论坛中的主要观点。

左起：麦田房产客户运营副总经理孙庆磊、经济学家任泽平、行业嘉宾林雪莲

　　一、中国经济发展面临百年未遇之大变局

　　中国经济经过改革开放几十年的高速发展，取得了举世瞩目的成就：2021年中国GDP规模达114.4万亿元，以美元计价，中国GDP规模17.7万亿美元。美国2021年GDP为23.0万亿美元，中国GDP相当于美国的约77.1%。但是随着中国经济发展进入深水区，尤其是这两年又面临疫情和中美贸易摩擦，面临的挑战也越来越多。

　　任泽平对此分析道：“目前中国GDP约占全球经济规模的17-18%，美国大约在23-24%，中美加起来占全球经济比重超过百分之四十，所以说未来的世界是中美的世界。中美贸易摩擦为什么爆发？因为美国的贸易逆差一半来自中国，从我们的角度看展现了我们强大的制造能力，从美国的角度看他面临巨大的贸易逆差以及产业空心化。”

　　“解决这个问题最好的办法就是中国要发展，当有一天中国的经济规模是美国的两到三倍时，摩擦就结束了。所以说，中国最好的应对是改革开放。”

　　面对这种内外部环境，中国做出了一系列调整，如供给侧结构性改革、碳中和、新发展格局等。对于这一系列调整，任泽平评论道：“走到今天这些调整是必然的，随着人口红利结束，只能通过创新来驱动经济发展。”

　　那中国经济新的增长点在哪？

　　任泽平认为是“新基建”：“如果说20年前中国经济的“新基建”是铁路、公路、桥梁的话，那支撑中国未来20年经济社会繁荣发展的‘新基建’则是：新能源、新能源汽车、充电桩、新一代信息技术、数字经济、人工智能、数据中心、工业互联网等，这些都是未来中国新的增长引擎。”

　　“中国经济正在经历百年未遇之大变局：通过增速换挡、供给侧结构性改革等，从高速增长转向高质量发展。”

　　二、中国房地产大开发周期接近尾声，将全面进入“存量房”时代

　　从98年房改开始，中国的房地产进入高速发展阶段，2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，增长18.2倍，年均增长15.6%。经过二十多年的发展，中国房地产的大开发周期已经接近尾声，任泽平认为主要有三个标志：

　　1、城镇化进程开始放缓

　　任泽平说：“改革开放之初中国的城镇化率17.92%，中国80%多是农民，中国的房地产发展，和城镇人口快速增加是息息相关的。大量的人口进城，也带来了强劲的购房需求。”

　　“城镇化基本分为两个阶段，第一个阶段，是农村人口变成城镇人口，第二个阶段是都市圈城市群化，中国已经进入第二个阶段了。”

　　“现在中国的城镇化率是64%，城镇化的速度客观来讲也在放缓。”随着城镇化进程接近尾声，房地产发展也将进入新阶段。

　　2、人均住房面积和套户比达到很高水平

　　衡量一个房地产市场增长前景的两个重要指标，一个是人均住房面积，一个是套户比，而这两个指标，中国都已经达到了很高的水平。在谈到人均住房面积时，任泽平分享道：“中国的人均住房面积已经从改革开放前的不足10平米，增长到2020年的近35平米，接近发达国家水平。”

　　他又分享了套户比：“一线城市套户比低于1，未来还有一定需求；三四线城市已经超过1.1，再加上17-18年棚改货币化，很多低能级城市，年轻人走了，户均住房甚至可能超过两套。”

　　对于大多数三四线城市，住房需求已经饱和，任泽平认为未来中国大约70%的城市房地产进入存量时代，因为没有新来人口：“东北鹤岗一套房子几万块钱没人要，杭州深圳房子每平米几万抢不到。为什么？核心还是人口流入所带来的需求以及购买力。”

　　3、总和生育率不断下降

　　任泽平说：“我们现在的生育率是1.15。是什么概念呢？美国是1.9，法国是1.8，德国英国是1.6-1.7，号称世界上前几年人口老龄化少子化最严重的日本是1.3。我们的总生育率全球倒数。”

　　“我们的婴儿潮在62-76年，那时的生育率在6以上，也就是每对夫妇生六个以上。70年代末我们实行了严格的计划生育，生育率开始断崖式下跌。”

　　“62-76年出生的这波人影响了中国的房地产进程。中国房地产98年房改以后为什么会有黄金20年，是因为这批人赶上结婚生子要买房。为什么最近大户型卖得好，是因为这批人要换房。”而随着出生人口的下跌，中国房地产的人口红利也在消失。

　　“买房的主力人群是20-50岁，20岁之前没能力买，50岁之后不需要了。按照统计显示20-35岁是首次置业购房，35-50岁是改善性购房。”

　　自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。

　　所有这些因素叠加，造成了中国房地产开始向“存量房”时代转变。

　　三、未来，中国房地产的机会在一线城市、在都市圈

　　任泽平还对中国房地产未来发展机会做了分析：“中国建了那么多房子，到了今天，房地产还有没有空间？有，中国房地产开发建设的空间在都市圈、城市群人口流入地区。”

　　他认为人口向头部地区集中的趋势越来越明显：“中国的人口流入区域，从原来的四六分化、三七分化变为二八分化。根据智联招聘的数据，全国的330多个城市，人口流入的只占20%。”

　　任泽平说：“我们研究了世界上几十个国家后发现，人口大迁移是都市圈化、大城市的胜利。大家知道美国在过去上百年，人口源源不断地从中部地区流入到东西海岸都市圈城市群，结果就是广大的中部地区房价长期滞涨，两大海岸线房价不断创新高。”

　　“再来看日本。在过去的上百年，人口源源不断的往三大都市圈迁移。日本1.3亿人三千六百万在东京都市圈，韩国5000万人中2500万在首尔都市圈。”

　　任泽平认为中国也正在经历这样一个过程：“人口往长三角、珠三角、京津冀、广东、浙江、江苏、山东这些地方集聚，中国未来的城镇化大约还有十几个百分点的空间，未来的人口流向就是我们的19个城市群，重点就是长三角和珠三角以及区域中心城市。”

　　2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南，此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩，全部位于北方。具体来看，2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85.0万人，2010-2020年粤、浙增量分别为216.9万、101.4万人，江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人。

　　人口往都市圈城市群迁移集聚，带来基础设施投资、产业分工、规模效应、创新创业、住宅投资等机遇。到2030年，2亿新增城镇人口的约80%将分布在四大都市圈、19个城市群。

　　“为什么年轻人愿意来大城市？因为一二线城市拼的是才华和勤奋，回到老家拼的是关系，只有来到了一二线城市，你才能有更公平实现自己梦想的机会。”

　　任泽平还通过对比东京的人口容量，认为北京和上海的人口增长还有很大空间：“北京是2200万人，上海是2400万人，如果城市规划包括轨道交通、教育、医疗等能够规划的好，这些城市应该正常都应该超过三千万人，北京可以再增加800万，这个城市就会变得更有活力。”

　　任泽平最后总结说：“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。我们要判断一个地方、一个区域的房地产周期，它影响因素非常多，区位、人口、货币、产业等等。但最重要的是什么？在长期来说，是人口。一个区域经济繁荣发展的根基还是在人，一个地方如果人口源源不断地流入，不仅房地产繁荣，其他产业也会繁荣。”