上海，作为中国第一大城市，是中国经济、金融、贸易和航运中心。昔日的上海，只是一个以渔业和棉纺织手工业为主要产业的小镇。19世纪，良好的港口位置使上海这座城市开始初露锋芒。1843年五口通商以后开埠的上海，步入近代城市化道路，迅速崛起为亚太地区最繁华的商业中心。上海既是中国近代工商业发展的缩影，也是中国革命的“红色源头”。1921年7月，中国共产党第一次全国代表大会在上海和浙江嘉兴南湖召开，正式宣告中国共产党的庄严诞生。1949年上海获得解放，经过历届政府与人民长期不懈的改造和建设，上海成为新中国的重要的工商业基地。

　　改革开放后，上海的发展更是日新月异。如今站在上海外滩放眼望去，陆家嘴地区高楼林立，城市建设不逊于世界上任何城市，而金茂大厦正是其中最美的一座“塔”。这座1999年落成的大厦不仅是当时上海的地标，也是我国第一座超400米的超高层建筑，更是中国改革开放的标志。

　　与金茂大厦隔江相望的金茂北外滩地处上海虹口区北外滩核心区域，是中国金茂第一个城市运营项目。项目坐拥黄浦江2公里滨江岸线，由中国金茂和上港集团联袂打造的滨江商务区是亚洲规模最大的绿色商务办公建筑群，整合了几十家航运功能性机构及众多国际航运龙头企业，还集聚了一大批金融机构总部，被誉为“世界航运城市”示范区。

　　如今，陆家嘴地区以东方明珠为中心2公里半径的150幢甲级写字楼，其中由金茂开发或正在建设的有45幢，总建筑面积超过160万平方米，吸引了近百家国内外金融机构、高端商务服务企业及大型央企总部入驻。

　　01.百年沧桑 跌宕沉浮

　　近代中国睁眼看世界的起点

　　上海位于中国大陆海岸线的正中，万里长江的入海口，优越的地理位置，使这里成为中国对外开放的中心点。

　　二十世纪初，中国没有哪座城市能像上海那样信息发达，可以跟国际上绝大部分大都市有通信往来，跟欧美、日本及南洋有轮船航线，面向国内还有内河航线，加上铁路的发展，以及拥有全国最多的报纸、电台，都使得上海成为交通和通信的枢纽。

　　1919年至1920年，就在中国共产党诞生的前夜，中国掀起了一股赴法勤工俭学的热潮，一批批满怀救国理想的有志青年从上海远渡重洋, 赴法国追求新知。先后有20批1700余名中国青年从上海虹口北外滩的旧码头乘船出发到法国勤工俭学，这些青年学子许多日后成为了中国众多领域的开拓者和奠基人：革命家周恩来、邓小平、陈毅、聂荣臻、蔡畅、蔡和森、王若飞，科学家钱三强、严济慈，教育家吴玉章、蔡元培、徐特立，艺术家徐悲鸿、潘玉良，文学家巴金、钱钟书、傅雷等等…… 这场以北外滩为启航之地的留学潮虽是历史一瞬，但却意义非凡，值得永远铭记。

　　北外滩之所以成为勤工俭学青年们的海路出发地，与当时的社会历史背景和北外滩得天独厚的地理位置分不开。开埠后的上海以海纳百川，兼容并蓄的广阔胸怀吸引了众多渴求新知识新生活的青年在此学习和生活，成为了西方先进知识和思想在中国登陆和传播的第一站。同时，北外滩濒江临海的优越地理位置也造就了码头众多、航运发达的有利条件。在航运的时代，通商口岸的开放是走向国际交流和商贸发展的重要一步。20世纪初，北外滩的码头成为中国航运的枢纽，连接起国内航运和远洋航运。可以说整个北外滩就是一部上海航运发展的历史。

　　上海开埠带来了北外滩所处的虹口区的繁荣。中国首次放映电影的徐园、中国首家电影院、中国首个书局同文书局、中国首所美术专科学校上海图画美术院、中国首份大型画报《良友》，均在此诞生。

　　北外滩区域众多的历史人文景观

　　随着改革开放的深入和中国参与全球化进程的加深，北外滩因其先天拥有的“良港、富地”的地理优势，使得它具有重新腾飞的基础，唯一的问题是时间。在北外滩这个区域做投资开发，短短两三年是看不到成效的，必须要有高瞻远瞩的眼光和长期深耕的决心和能力。

　　02.长期主义 宏伟蓝图

　　金茂城市运营打响北外滩第一枪

　　建筑会随着时间而消失，但它的魂魄却可以留存下来，用作精神文化上的传承。如果说，“海派文化”是上海的市民文化，那么，虹口北外滩地区可以说是这一文化真正的发源地。在历史的变迁中，顺着吴淞江、黄浦江、苏州河沿岸发展，北外滩逐渐形成了沿江码头带，服务于码头并衍生出其他商业服务区和居民生活区的东西走向格局。

　　1992年的北外滩，从外滩一眼望去还是“光秃秃的”，大多数是两三层的房子，没什么建筑物，北外滩真正的大发展是从2000年开始动迁为标志。1998年，88层的金茂大厦的拔地而起带动了浦东陆家嘴区域发展，但中国金茂并不仅仅满足于打造城市地标。2004年，中国金茂联合上海国际港务集团，对北外滩废弃码头进行改造，规划将其打造成中国乃至亚洲规模最大的绿色商务办公CBD, 同时，金茂北外滩也标志着中国金茂城市运营“第一枪”的打响。

　　今天的北外滩港口

　　细数北外滩这些年的蜕变，离不开金茂系统性规划和多年的精耕细作。2004年，金茂北外滩一期开发启动，而金茂对这片区域的构思，则甚至可以追溯到1998年。在金茂参与北外滩岸线两公里区域开发之前，航运中心的地块已被规划为摩天轮与住宅区域，但是中国金茂看到了城市发展的机遇，经过多方调研，推进功能规划调整，最终与政府达成协议进行地块整合。中国金茂受英国伦敦金丝雀码头区域再生计划的启发，依托北外滩原有码头岸线，导入了与水域和码头文化相关的邮轮经济，同时在陆域的建筑空间导入了世界知名企业总部的基地，成功打造了承载”上海国际金融与航运中心”的核心商务区。

　　重绘北外滩蓝图，焕新汇山码头

　　金茂对产品品质的执着，在金茂北外滩写字楼群的打造上有更加精彩的演绎。星港国际中心不仅是上海最高的双子塔建筑，而且它的建筑形态是“高层粗，底层细”，在全球范围内都比较少见，这种设计使高层得以拥有更大的景观面，整栋建筑朝向陆家嘴和外滩，将“黄金三角”的繁华尽收眼底。

　　星港国际中心：由知名建筑事务所PCPA和BENOY设计，高263米，为上海最高双子塔建筑

　　上海航运中心作为重要的运输枢纽，其安全指标要求很高。为了满足各国需求，通过物理隔离保护城市，中国金茂主动将整个项目放入地下，地表进行滨江绿地的打造，绿化整个片区。

　　当下，金茂北外滩已经成为上海金融航运产业发展的重要平台，包括已经建成的上海港国际客运中心、上海国际航运服务中心、星港国际中心，总占地面积约30万平方米，总建筑面积约150万平方米，共建有34栋5A级办公楼及2.2万平方米的配套商业街、12万方商业，配套游艇泊位70个，另外还有正在持续开发中的商务办公楼。园区入驻了近百家国内外金融机构、高端商务服务企业及大型央企总部，例如上海广电集团、上海隆宇集团、新加坡太平船务、上海航运交易所、中海航运、光大银行、太平洋保险、华夏银行、远洋地产、香港侨福、盘古银行、新华人寿、招商局、浦发银行、宝钢集团、美特斯邦威、国开行、中国远洋、友邦保险、农业银行等。经过多年的建设，金茂北外滩已经高楼林立，商业人文与自然生态融为一体，成为与外滩和陆家嘴联动的新时代顶级中央活动区。

　　趣闻小故事：“不要再提涨工资了”

　　自从办公地点搬到了北外滩的上海航运中心，某集团的领导开玩笑说：“你们不要再提涨工资了”。因为中国金茂在北外滩采用多项现代顶尖技术，在考虑舒适度的同时做到节能环保，其空调采用加速冷却系统，与黄浦江水形成循环系统，因地制宜，不会因为开空调而导致空气干燥或者潮湿，再加上办公区域有大面积的落地窗，隔江便可看到陆家嘴的高楼林立，夜景宜人，加班都不会觉得烦躁，每天上班都是一种享受。

　　近年来，上海市各级领导不断在各种场合为北外滩“打call”，纷纷表示这里将被打造成为“世界级会客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”。未来，北外滩全域将拥有200余栋高端商务楼宇。此外，这里还将配置一批精品会展场馆、会议中心等商务配套载体和一个2000余座的现代剧场。

　　03.绿色低碳 节能减排

　　开启低碳绿色新时代

　　“绿水青山就是金山银山”的发展理念是我国实现可持续发展的前提。2021年，“碳达峰、碳中和”被正式纳入我国生态文明建设的整体布局，“节能减排”已经成为了未来中国发展的必然趋势，绿色建筑随之上升到国家战略。

　　然而，很多人将绿色建筑简单地与空中花园、风车、太阳能板等划上了等号，其实绿色建筑的“绿”，并不是我们字面理解的城市绿化，而是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

　　从建造金茂大厦开始，中国金茂就确立了发展绿色科技建筑的战略，并不断在生态城市、生命建筑、“零碳”运营三个方面持续升级，“绿色、生态”成为中国金茂城市运营的标签之一。在规划、建设和运营的全生命周期中，项目均实践“绿色、低碳”理念。金茂北外滩是中国乃至整个亚洲最大的绿色商办建筑群，每一栋建筑都贯彻着金茂的可持续发展的理念。项目同时获得了美国LEED金级、英国BREEAM三星/四星、中国绿建三星三项最高认证，创造了中国绿色建筑的记录。从最初的产业规划、区域规划，到不断总结开发与运营经验，在这样一个城市核心综合体项目向未来城市繁衍生长的过程中，绿色与智慧是它永恒的主题。

　　金茂北外滩绿色建筑相关奖项

　　金茂北外滩的建筑在黄浦江一字排开，如何利用地理优势，把江水物尽其用就成为重要课题。经研究，金茂北外滩项目团队发现了江水源热泵的可行性，进而打造了整个园区的能源中心，利用黄浦江水源热泵和冰蓄冷技术相结合的冷热方案实现了区域内的统一供热、供冷。这个方案，一方面节能环保，降低电耗，错开白天的用电高峰，另一方面摒弃了传统的冷却塔，使整个建筑的外观更加利落美观，也最大程度上降低了机器运作的噪音。

　　利用滨江优势，金茂北外滩变黄浦江水为智慧能源

　　港池调节微气候环境系统

　　二期工程中，中国金茂又创造性地将写字楼底层架空，将江水引到建筑脚下，打造了全国唯一一个挖入式游艇港池：它分东西两个港池，占据了2.1万方的水域面积，可以停泊近80艘中小游艇，占据了黄浦江1/4的泊位。这份独特的港池设计不仅为大家提供了娱乐休闲的绝佳场地，还可调节和改善微气候环境，使得办公环境更加宜人。同时定期更换的港池水还可作为中水系统的补充，被用来冲洗地面和汽车，让水资源得到高效充分利用。

　　全球唯一挖入式游艇港地，可停泊近80艘游艇

　　多源互补的水系统循环

　　同时金茂北外滩还对水系统整合规划，以雨水、建筑优质杂排水为基本水源、以黄浦江水过滤净化后的港池水为调剂水源，用以满足区域室外杂用水和建筑冲厕等用水需求。

　　在整体布局时，中国金茂考虑到沿黄浦江800米宽的地形优势，将建筑单体进行错落布置，同时将防汛线与建筑相结合，合理开发城市地下空间，逐渐递进的建筑高度布置，保证了室内自然采光与自然通风效果。

　　外墙方面，金茂北外滩的建筑大胆地使用了双层幕墙的概念，并引入飘带钢结构的玻璃幕墙技术。双层幕墙上面的玻璃百叶由电脑控制，可以通过自动化的开启形成物理对流，和地板送风系统以及空调系统联动，一旦玻璃幕墙打开，空调机组就会自动停下来。人们可以通过自然通风来享受新鲜空气，既不会有空调房间的憋闷，也更加节能环保。同时，这种双层幕墙系统还能挡热隔寒，实现“冬暖夏凉”的效果，节约大量能源。

　　金茂北外滩建筑的自动开窗系统

　　趣闻小故事：“35度晒不热的墙”

　　在一个炎热的夏天，参观金茂北外滩项目写字楼的客户里有一位物业管理的专业人士，想了解项目的制冷系统，感受夏天工作的舒适度。现场的营销经理只说了一句：“您先摸摸这个墙，然后我再给您介绍。”这位专业人士一听，便伸出手摸了摸墙，在三十多度的高温下，时间下午三点多，室内也没有开空调，晒了一天的墙竟然是冰凉的。这位专业人士禁不住赞叹双层幕墙的工艺，不仅节能环保，而且创造了很舒适的天然空调。

　　金茂北外滩建筑群利用绿色科技升级技术，将园区内的商办建筑打造成“会思考的建筑”，建筑本身能够自动调节温度、照明，并且最大优化碳排放，远离能源浪费，每一栋建筑都贯彻金茂可持续发展的理念。

　　音乐之门：由着名设计师WILL ALSOP设计，利用斜拉索原理将建筑主体挑在空中，非常具有设计感

　　如今，这里绿树成荫，四时鲜花不断，是区域内名副其实的“城市氧吧”，凭借独特的地理位置，优越的自然环境，约2000M滨江观景步道，滨江市民健身步道，尽览黄浦江核心段美景，成为众多高端品牌活动的选址之地。

　　04.城市运营 美好未来

　　城-人-产共发展，让城市生活更美好

　　在金茂看来，城市更新不是专业领域里的一个名词，而是化为了人们实在可见的美好生活。在金茂北外滩，中国金茂经过多年的科学规划与精耕细作，将商务、商业、文化、休闲、航运等功能有机结合起来，实现地产开发 、产业运营、城市功能与形象的综合成效，形成总部经济能级、国际航运能力、城市形象地标的综合优势。

　　为了落实北外滩重点发展航运业和金融业的定位，金茂北外滩的34栋甲级写字楼在招商时，特意做了专业的规划。项目一期的上海港国际客运中心的13栋写字楼中，入驻的企业包括上港集团、中国远洋、中国海运、宝钢资源、中国建工等大型航运相关企业；项目二期上海国际航运服务中心，19栋写字楼入驻企业以金融总部为主，如国家开发投资公司、中国建投、厦门国际银行等；项目三期星港国际中心已封顶，高度达到263米的上海最高双子塔建筑，集合了办公和商业零售功能，必将成为北外滩集聚人气的新地标。金茂北外滩项目建成以来，虹口区相关税收、财政、就业等经济数据高速增长，堪称虹口区乃至整个上海的经济新增长极。

　　中国金茂在北外滩区域通过城市运营，持续带给片区人民生活的美好，2019以来，这里举办了上海国际文化装备产业博览会暨“未来一公里”科技艺术节、河马生活节、国际酒节等一系列的城市级的文化、科技和生活类活动，获得广大市民的广泛参与。2019年，全国首个5G技术展示展馆“5G全球示范展示厅”在金茂北外滩项目6号楼选址，打造成集展示、科普、宣传、服务、创新于一体的5G应用展示载体，通过各种高科技手段，展示5G在城市、企业中的各类场景应用以及产业创新生态，通过与远端5G场景应用互动，为5G创新成果提供成熟度测试验证，加速城市和数字经济智慧转型，激发上海科技经济创新活力。2021年，以＂浦江潮＂为主题的金茂北外滩旅游公共服务中心投入试运营。作为虹口区文旅局转型新模式，完善资源配置发挥企业参与主动性的试点成果，中心以构建滨江美丽舒适的公共空间为出发点，打造集文化旅游、休闲休憩、展览展示为一体的综合型旅游服务中心，进一步完善滨江的公共服务和配套设施，提升区域文化旅游融合发展的特色形象，为举办市民文化活动提供最佳场所，也为市民休闲旅游提供场地，助力北外滩构建“世界级会客厅”。

　　金茂北外滩滨江长廊，尽览2公里黄浦江核心美景

　　为满足片区的功能提升，金茂在北外滩打造了首条商业街，全长820米，还打造了约2.2万平方米的金茂时尚中心，汇集精品零售、中西餐饮、金融服务和私人护理等多家品牌旗舰店，满足陆家嘴CBD区域人群的商务、社交和生活消费需求。

　　约2.2万平方米金茂时尚生活中心，承载白领消费需求

　　百年征程波澜壮阔，百年初心历久弥坚。一座城市、一个地区，100年，不过是方志上薄薄的一个篇章，但它背后的承载，却饱满而厚重。

　　未来，中国金茂作为城市运营商，将在“科学至上”理念引领下，继续发挥城市运营方面的经验与优势，以释放城市未来生命力为愿景，以前瞻的规划与设计、创新的思维与模式为城市和片区的持续发展带来活力，将金茂北外滩从单一的产业集聚区向功能综合的城市核心商务区转型，发挥历史传统、空间区位、滨水岸线、产业基础等综合优势，坚持航运、金融的产业特色，在百年历史的北外滩谱写出新时代“城市，让生活更美好”的宏伟篇章。

　来 源：《金茂产城》公众号   

   编 辑：liuy