2021年中国物业服务百强企业的管理面积均值增至近5700万平，市场份额突破五成，行业集中度进一步加强；百强企业基础物业服务收入持续增长，业务增值服务占比达55%；多种经营收入均值3.19亿元，增速约为基础物业服务收入的两倍，多种经营利润贡献占比超50%。

　　随着数字经济、数字政府、新基建的加速推进，智慧城市成为未来城市发展的方向，作为其中最重要的组成部分之一，智慧社区的建设也进行得如火如荼。

　　那么，中小物业需要建设智慧社区吗？为什么？

　　一、中小物业建设智慧社区是城市发展的必然趋势。

　　社区是城市的细胞，社区智慧化是智慧城市治理中必不可少的组成部分，在新基建中承担“毛细血管”的重要作用。

　　近年来，城镇化发展加速，各省市陆续颁发相关法律及法规，建立当地物业管理行业监管框架，助力物业管理服务规范化、规模化发展。

　　为增强居民在生活环境内的幸福感提升，中国十四五规划纲要提出，推进智慧社区建设，依托社区数字化平台和线下社区服务机构，建设便民惠民智慧服务圈，提供线上线下融合的社区生活服务、社区治理及公共服务、智能小区等服务。

　　因此，智慧社区的建设，对优化配置资源、完善社区服务、提升管理能力、增进居民福利具有重要意义，也是城市发展的必然趋势。

　　二、

　　随着物业行业集中度不断提高，建设智慧社区是中小物业打破行业“马太效应”，避免被行业淘汰或头部物企吞并的必要甚至唯一手段。

　　物业管理行业正呈现出强者恒强的发展态势。一方面，随着城镇化加速和资本的推动，头部物业服务企业管理面积、营收规模等核心业务指标快速增长，头部物业服务企业收并购提速，行业集中度不断提高。

　　2021年，我国物业管理企业总数将近7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米。中指研究院发布《2022中国物业服务百强企业研究报告》指出，中国物业服务百强企业2021年的管理面积均值已增至近5700万平，市场份额升至52.31%，行业集中度进一步加强。百强企业新增管理面积中，超过半数来源于第三方项目，并购为首要驱动力。而中小微物业服务企业的营收和在管面积则存在不断收缩的风险。

　　图：2018-2021年百强企业合约面积、管理面积及市场份额变化情况

　　另一方面，在管理领域上，由于马太效应的存在，头部物业服务企业通过收并购、业务赋能、科技应用以及股权合作等形式，进一步占据了物业管理行业的新增领域、新增业务等市场空间的绝大部分，也占据了行业利润最为丰厚的大部分新型业务领域。

　　2021年，百强企业营业收入均值达13.40亿元，同比增速较上年提升1.4个百分点。TOP10企业营业收入均值达107.78亿元，同比增速达50.17%。中小微物业服务企业由于自身实力弱小、市场竞争力不强等因素而面临生存空间遭受挤压的窘境。

　　图：2018-2021年百强企业营业收入均值与增速情况

　　截至2022年7月31日，物业管理行业上市企业总数达59家。此时，若中小物业不及时通过智慧化的手段提升自身竞争力，以高水平的管理服务服务好市场客户，则极有可能面临被大型集团物业吞并的风险。

　　三、头部物企纷纷切入城市服务赛道，形成更高的行业标准和准入门槛，势必倒逼中小物业跟进智慧化水平建设。

　　2021年，地产行业发生剧变，物业企业也在奋力开拓新的业务赛道。不少大型物业集团开始切入城市服务赛道，从单一项目管理向生活+城市服务转型。

　　城市服务，即以公共服务为载体，以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域，通过数字化赋能与智慧化手段，实现规模化、一体化运营，为政府、企业和居民提供综合服务。

　　图：物业管理行业多维度延伸服务空间

　　对于城市服务这一概念，虽然不同物业企业的实际理解不尽相同，但实现方式都离不开智慧社区的信息化平台建设。

　　硬件方面，通过对设施设备进行信息化、智能化升级改造，打通各类线上服务场景，为业主提供更智能化的服务；软件方面，建立智能化管控运营平台，以标准化服务体系和CRM、SaaS、ERP等管理系统，将整个片区甚至整个城市的物业服务纳入统一管理，再往上接入城市大脑平台，实现规模化、一体化运营。

　　在大型企业发展城市服务赛道的当下和将来，智慧社区建设已经成为实现城市服务建设的标准选项，标准化、规模化的智慧社区建设将成为常态。与此同时，新的智慧社区信息化标准和门槛也将成为必然产物，进一步倒逼中小物业公司尽快跟进和提升自身的信息化水平和服务水平，以免最终被迫“出局”。

　　四、

　　中小物业自身“人力成本高”“业主满意度低”“物业费收缴难”等痛点，也急需建设智慧社区谋求破局，以此实现降本、提质，发展多元化业务新增利润。

　　首先，传统的物业管理模式属于典型的劳动密集型行业，人工成本逐年增加，传统中小物业的人工费用占据了物业支出的80%左右，且基层物业从业者能力和学历层次不齐，管理越来越困难。

　　其次，物业是个微利行业，主要收入为物业费，广告等其他收入占比很小。物业费价格作为中国最稳定的价格之一，调整周期长、幅度小，远远跟不上物价及工资的涨幅。

　　此外，由于传统的管理模式容易导致服务响应不及时、业务体验感不足，进一步影响中小物业费收缴率，导致盈利空间和服务质量受限，甚至面临亏损。

　　为了应对传统物业行业痛点，不少物业管理公司加大智慧社区投资以发展出多元化业务、削减劳工成本并提升盈利能力，智慧化转型成为物业企业战略性布局的重要支柱。

　　根据中指院的资料，服务质量得到提升的物业管理公司还可收取较高的服务费。同时，智慧社区推动物业发展多元化增值服务，业主为此买单的意愿也会更高。

　　物业服务百强企业率先顺应这一趋势，加速与移动互联、大数据、人工智能等新技术融合的广度和深度，优化其传统的物业管理服务。据统计，早在2017年，TOP10物企就全部拥有了自己的APP，TOP11-30企业中95%拥有自己的APP，而TOP51-100企业中也有近50%的企业上线了自身的物管APP。

　　智慧社区建设的投入回报也清晰显现，人力成本率降本明显。随着部分企业引入“智慧物业”等相关系统及设备，一定程度上实现了对人员的替代；2021年百强企业人员费用占总营业成本的58.39%，平均营业成本率减少至74.89%，连续多年下降。

　　图：2018-2021年百强企业营业成本均值及平均营业成本率情况

　　从收入构成看，多元化增值服务收入大幅提升。2021年，百强企业基础物业服务收入持续增长，均值高达10.22亿元，首次突破十亿大关，业务增值服务占比达55%；多种经营收入均值3.19亿元，增速约为基础物业服务收入的两倍，多种经营利润贡献占比超50%。

　　图：2020-2021年百强企业多种经营收入结构

　　所以，无论是国家政策红利、行业发展风向，还是从行业竞争格局和现状、以及中小物业目前面临的困境来看，中小物业公司依托以SaaS服务模式为核心的管理系统，提高自身经营管理效率和物业服务质量，已成为刻不容缓的最佳破局途径。

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