近日，仲量联行发布的数据显示，2022年全年深圳甲级办公楼的净吸纳量（新增租赁需求-退租）约为83万平方米，仅为2021年的六成左右，其中超50%为总部自用需求。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰对媒体表示，2022年，企业普遍有两个主题，一个是“降本增效”，另一个是“业务归核”，企业更加谨慎的控制成本，逐渐从一些暂时不赚钱的非核心业务退出，因此，2022年，发生了不少企业大面积退租的情况。

　　分行业来看，互联网企业持续结构性调整，除了因精简业务选择退租或取消扩租计划之外，也有整合零散的老旧物业，集中搬迁到性价比更高的新楼宇；作为办公楼去化主力之一的金融行业，租赁需求则相对稳健，其中银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁成交表现坚挺；值得注意的是，半导体芯片、新能源汽车和游戏等新兴高科技行业在租赁市场的表现较为亮眼，成交量占比均有显着上升。尽管科技互联网行业的需求有所降低，但2022年，科技互联网与金融行业在深圳甲级办公楼的需求仍然占据主要地位，租赁面积占比分别为32%和31%。

　　从不同的区域市场来看，2022年，前海片区的需求比较突出，全年净吸纳量近23万平方米，在深圳新兴子市场中遥遥领先。据李文杰介绍，2022年，前海的进出口额，特别是前海跨境电商进出口额同比增长迅猛。另外，截至2022年12月5日，前海已吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻。

　　前海，一般指前海深港现代服务业合作区，位于南山半岛西部，2010年8月，国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。作为新兴片区，前海的甲级办公楼空置率向来高于全市平均水平，仲量联行的数据显示，2020年以前，前海片区的空置率在60%左右，不过，随着企业的入住，2020年以来，前海甲级办公楼的空置率持续下降，2022年末，已经降至31.5%。

　　供应端，2022年，深圳甲级办公楼录得145平方米的新增供应，其中约七成供应来自南山区，近两成位于福田区。在供大于求的情况下，2022年四季度，深圳甲级办公楼的空置率较三季度上升1.4个百分点，至年末录得23.1%，同比上涨约2.8个百分点。

　　李文杰对媒体透露，行业内普遍认为空置率12%是甲级办公楼供需比较理想的状态，能够达到供需平衡。2016年以前，深圳的甲级办公楼处于供不应求的状态；随着供应的增加，2017年—2019年，处于供需两旺的阶段；2020年至今，则处于供过于求，供需失衡的状态。李文杰预计，未来三、四年，供需失衡的状态不会改变，空置率可能还会上升。

　　供过于求的情况下，深圳甲级办公楼处于租方市场，2022年整体租金同比下降6.5%至181元/平/月。相比2022年上半年，2022年下半年租金降幅有所加大，四季度约有一半的楼宇租金有所下调，仅极少数优质楼宇租金上升。

　　2022年12月，有深圳市南山区某科技公司的员工对第一财经表示，其所在的公司花更便宜的价格租到了各方面条件都优于此前的新办公室，新的办公室面积更大，离地铁站更近，配套更好，租金每个月还便宜了五千元左右。福田区的写字楼租赁中介也对第一财经表示，相比2021年同期，2022年，福田中心区的写字楼租金大概下降了5—10元/平/月左右，

　　面对商办写字楼的供过于求，商品住宅的供不应求，2020年以来，深圳已经开始进行“商改住”的规划调整。2022年10月，深圳市规划和自然资源局发布“商改住”调规公告，将宝安宝中、宝安国际会展城、龙华深圳北站、光明中心区4块地由于原规划的商业用地调整为二类居住用地，共涉及用地面积约5.16万平，建筑面积约24.7万平。

　　对于商办写字楼较高的空置率以及租金下滑，李文杰则从产业的角度给出了不同的观点，他对媒体表示，如果站在开发商的角度，肯定是希望空置率低，租金高，投资回报率高，不过，站在政府的角度，租金下跌是有一定合理性的，即较低的租金有利于产业招商，一个城市产业招商的能力也是城市竞争力的体现，深圳是在走一条不同于香港的，用空间换取产业培育的道路。李文杰还提及，当前，深圳不少商业用地出让的对象已经不是以往的传统开发商，而是一些大型的科技企业，“专精特新”类的企业。

来源：仲量联行

编辑：jinbao