近两年，分化是地产行业最主要的特征之一，行业集中度提升。随着中国的房地产市场从快速发展进入稳步发展，未来中国的房地产市场更加聚焦化，分化趋势更为凸显，强者恒强，优胜劣汰。2023年这种趋势更加明显，主要体现在以下三个方面。

　　成交产品结构性上行，改善性产品比重上升。刚性产品的需求一般来自于新增城镇人口，近年来，新增城镇人口连续6年下降，2021年全国新增城镇人口仅为1226万人，较2011年高峰新增时期下降58.4%，而从城镇人均住房面积上看，城镇人均住房面积逐年上升至2021年达到41㎡，这也意味着大面积产品更受青睐。此外，近年来中国对保障房的重视度逐步提升，保障性产品规模不断扩大，保障人群种类扩大，新市民、新青年、低收入群体均是保障对象，且保障性政策不断完善，分流了刚性需求的释放。此外，在今年宏观经济下行背景下，就业率下降，收入预期降低，刚需群体受到的冲击更大，改善及高端群体受到的冲击小于刚需群体。再次，2023年政策的门槛有望进一步放松，一些限制性的购房需求将会逐步释放，如首套房的认定标准，区域限购放松，改善性需求被释放，2023年产品成交结构上升大势所趋。

　　核心城市、核心商圈成交比重上升，2023年一线城市率先复苏。针对城市而言，金字塔效应逐步体现，高能级城市人口聚集效应不断放大，房价中长期可期，三四五线城市不及中心城市，中长期房价上涨动力不足。同一个城市而言，核心区域的更为坚挺，未来潜力相较于郊区更大。从今年的市场看，一线城市在本次下行周期中更为坚挺，且占比连续4年上升。根据诸葛找房数据研究中心数据预测，2022年一线城市商品住宅销售面积大约是3902万㎡，占重点60城的11.8%，较去年下降15%，降幅远小于二线城市及三四线城市。我们预计，2023年一线城市率先恢复，尤其是北京、上海，一线城市凭借丰富的产业配套率先走出下行周期，进入上行周期。

　　国央企规模有望进一步上升。2022年购房者对房屋交付的担忧加深，买新房更加看重房企的现金流，担心房企暴雷无法交付房屋，买房从选区位，选产品，加上了选房企的条件。与此同时，由于国央企更加受到资本的青睐，融资更加具备优势，国央企项目相对去化较快，同比降幅率先改善，同时成交比重上升，而出险房企的销售情况暂未出现改善情况，成交占比下滑。2023年，国央企的成交规模进一步凸显，一方面，当前"三箭齐发"支持房企化解风险，其中国央企及优质房企受到支持的概率较大；另一方面，近两年来，拿地房企以国央企为主，地方城投拿地占比上升，民营房企拿地规模下降；再次，2023年市场虽有回暖，短期购房者仍有交付担忧，选民营房企仍较为谨慎，奠定了未来两年内国央企的成交比重上升。

来源：诸葛找房数据研究中心

编辑：jinbao