2022年的房地产市场销售规模创下2016年以来新低，全年销售面积约14.5万㎡，较去年同期下降20%；销售额约为13.5亿元，较去年同期下降22%。由于近两年拿地规模锐减，在资金承压下，房企新开工动力不足，2023年，整体销售规模难以呈现大幅上涨，全年成交规模或与今年基本持平。我们预计，2023年全国商品房销售面积上升5%，销售额上升4%，销售面积15万㎡，销售金额约为14亿元。从2023年年内趋势来看，2023年房地产市场将摆脱疫情防控的拖累，保交楼专项借款的落地也减缓购房者对于交付的担忧，行业风险进一步缩减，购房信心逐步恢复。2022年市场下行的根本原因在于经济拖累地产，居民收入预期降低，购买力弱，居民购房信心回升后还有待经济好转，因此我们预计2023年上半年市场仍在恢复期，明年的市场前低后高，年中销售规模转正，全年成交水平与今年基本保持一致。

　　二手房成交比重有望进一步上升。近几年，中国一些重点城市已经进入存量房时代，尤其是一线城市，二手房成交占比大于新房成交占比。根据诸葛找房数据研究中心监测重点20城数据来看，2022年1-11月，二手房成交占比51%，已经超过50%。从城市上看，2022年一些热点二线城市加速进入存量房市场，如重庆、天津2022年二手房成交占比超60%。2021年，由于二手房小区参考价格的发酵，二手房成交占比略有下降。2022年购房者出于对新房交付的担忧二手房更受到购房者的青睐，二手房成交占比进一步走高，且在集中停贷事件后，二手房环比增速明显高于新房。2023年，房企走出资金风险还需要时间，购房者对新房交付的担忧仍存，外加上在二手房高库存下，价格较为平稳，购房者有更多选择的空间，预计二手房成交比重进一步上升。

　　2022年新房房价有望加速企稳，二手房价继续承压。目前的房价正处在下探的周期，根据国家统计局数据显示，无论是新房还是二手房，70大中城房价同比指数连续多月下滑；从环比指数上看，70大中城房价新房连续15个月下滑，二手房连续16个月下滑。在今年销售端创6年来新低的背景下，企业降价跑量，价格上涨动力不足，长时间处于下行周期。分等级城市看，一线城市房价更为坚挺，处于上升阶段，二线及三四线房价下滑，三四线的降幅最大。

　　展望2023年，预计企业降价态势难改，虽然销售逐步回稳，但房价变化滞后于销售变化，上半年房价上涨动力仍不足，预计房价仍呈小幅下跌的态势，随着金融16条对房企的资金支持的落地，房企降价促销的手段或将减缓，新房价格跌幅收窄，下半年有望转升。2023年二手房房价或继续承压，价格涨幅不及新房，主要是由于退税政策的出台，全国二手房挂牌量激增，影响房价预期，预计2023年二手房继续趋于稳中趋降的局面。

来源：诸葛找房数据研究中心

编辑：jinbao