房地产在经济中的重要性提升，政策大基调宽松。每年年底的经济工作会议都为明年的政策进行定调，在刚谢幕的中央经济工作会议明确对明年的房地产定调："保交楼、保民生、保稳定"，防风险，支持刚性和改善性需求。紧接着，中财办有关负责同志对中央经济工作会议内容进行解读，时隔多年重申要充分认识到房地产行业的重要性，房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，并明确供给端、预期和需求端，以及促行业新模式转型等方面作出部署。2023年房地产的重要性提升，政策大基调仍以宽松为主，直至销售端有明显改善，2023年的房地产市场仍需要较大宽松政策加持。

　　保主体政策持续加码，化解房企风险。今年11月起，金融保主体政策铺面而来，"三箭齐发"助力房企脱困。日前，三箭均发射，第一支箭信贷额度之大，已超3.6万亿，第一支箭有助于行业恢复信心；第二支箭对优质房企很友好；第三支箭的房企的适应性更广。对于供应主体，除"保交楼"外，2023年将围绕"改善资产负债表"进一步加大举措，所谓改善资产负债，主要从两个方面出发，一是可增加资产，二是减少负债，2023年更多的融资配套宽松政策出台，国央企上市房企可获取更多的增量资金，出险房企可通过债转股，以股抵债的方式降低负债。2023年在政策的支持下，行业的资金风险进一步弱化，国央企房企的资产规模或进一步上升，房企分化局面进一步加强。

　　着力释放住房消费潜力，限购限贷进一步解除。自2022年初以来，随着郑州打响松绑的第一枪，随后各地不断在当前的调控政策上进行优化，主要涉及到降低房贷利率，降低首付比例，增加公积金额度，契税补贴等。但市场并未快速恢复。一方面，2022年疫情不确定性及交楼事件拖累房地产市场修复；另一方面，需求端信心不足、购买能力弱、对未来收入的预期降低延缓购房者入市，也使得在需求端政策频繁优化下，市场销售端仍未回升。

　　2022年需求端将会出台更多宽松举措是必然，主要围绕释放住房消费潜力。中财办回复在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放，我们认为主要体现在一）首套房的认定标准扩大，也就是松动"认房又认贷"的政策，很多首套购房者都是采用贷款的方式购房，"认房又认贷"置换房屋的往往通过"卖一买一"的方式实现，"双认"的实行会大幅限制改善需求的界定标准，若以二套的标准进行购房，高额的首付比例会降低改善性需求释放，因此2023年大概率会取消"双认"。二）下调二套房的首付比例，虽然今年也有不少城市下调二套首付比例，但并不普遍，核心热点城市的二套房首付比例高达7、8成，较高的换房门槛也降低了居民换房的动力，2023年二套房首付比例有望全面下调。三）取消限购，目前仍有大部分城市执行区域限购，本地户口和外地户口均有购买套数限制，随着佛山、东莞全面取消限购，2023年更多热点城市或将跟进，除一线城市外，2023年限购或将全面松动。

来源：诸葛找房数据研究

编辑：jinbao