2022年12月28日，第一太平戴维斯举行2022年广州房地产市场云端分享会，权威发布《广州房地产市场2022年回顾与展望》报告。第一太平戴维斯广州董事总经理、华南区副董事长刘蔚海，华南区市场研究部负责人谢靖宇，第一太平戴维斯广州住宅销售部负责人刘晓思，第一太平戴维斯华南区物业及资产管理部高级助理董事吕艳媚等出席了此次活动，与众多广州主流媒体一同回顾了今年广州房地产市场情况，展望未来发展趋势。

　　第一太平戴维斯广州董事总经理、华南区副董事长刘蔚海在致辞中表示：“随着广州优化完善疫情防控措施，经济社会环境逐步恢复秩序，以及2022年底以来的防疫和房地产市场若干重大政策调整变化,都将为2023年的全面复苏注入更多新的活力。第一太平戴维斯深耕广州市场25余年，未来将持续紧随宏观政策导向以及市场发展新趋势，助推行业转型升级迈入新的高度，开创湾区城市高质量发展的新篇章。”

　　迈向行业新阶段 共探绿色住宅未来

　　近日，政府发布房地产金融相关的信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具“三箭连发”，加速房地产市场恢复发展。中央经济工作会议中也释放出积极信号，强调房地产是国民经济的支柱产业，将加速推动房地产业向新发展模式平稳过渡，一系列利好政策为后疫情时代的行业持续发展指明了新方向。

　　第一太平戴维斯广州住宅销售部负责人刘晓思在广州住宅市场现状及未来趋势分析中表示：“受全国经济下行与疫情常态化等的影响，2022年广州住宅房地产市场承受了较大挑战，市场成交呈现两级分化，整体萎缩，市场与购买者信心仍未恢复。但随着经济的复苏与政策的持续发力，购房需求或将得到释放，2023年广州住宅市场韧性十足，成交量价有望回暖，逐步企稳。”

　　广州作为率先放宽防疫政策的一线城市，展现出积极复苏迹象，随着经济社会运营的稳步恢复，人们对绿色健康与可持续发展理念认知也有了新的定位和要求，住宅开始走向精细化产品打造和购房者需求导向阶段。作为国内为数不多 的“绿色住宅性能验证（Green Rater）”持证专业人士之一，华南区物业与资产管理部高级助理董事吕艳媚在“后疫情时代下，我们需要怎样的住宅”的主题演讲中，介绍了市面上从空间设计、功能技术和社区配套方面为住宅增强“免疫力”的关注点，以及应用于评价绿色建筑住宅的认证标准：“随着疫情防控的逐步放开，“家”已经成为无数人抵御病毒的重要的一道防线，住宅也实现了从单纯满足居住功能到为住户架设健康屏障这一重大功能转变，一处健康的房子能赋能新的生活方式，同时也必然带来住宅产品的更新迭代，回归本位，以人为本的绿色、健康理念，将会是后疫情时代下住宅的主流诉求。”

　　助力高质量发展 洞察市场发展方向

　　分享会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业等方面深入剖析了2022年广州商业地产市场的动态，并展望2023年的市场整体趋势。他表示：“10月以来，严峻的本土疫情形势对经济与商务活动产生了显着冲击，广州房地产市场发展亦受一定影响。在此背景下，甲级写字楼租赁市场竞争仍然激烈，年度净吸纳量降至近十年最低；消费市场广受冲击，零售品牌扩张需求放缓；住宅成交量显着下降，库存升至近五年最高。展望未来，随着国内疫情防控措施的优化，叠加‘金融16条’及广州市政府所开展的招商引资工作的积极影响，市场发展料迎更多利好，商用物业市场需求或逐步回暖，住宅市场成交量价预将企稳。”

　　广州房地产市场2022年回顾与2023年展望

　　写字楼 —— 疫情扰动致市场情绪倾软，净吸纳量降至近十年最低

　　据广州市统计局数据，2022年前三季度，广州市地区生产总值达人民币20,735.40亿元，同比增长2.3%。其中，第三产业增加值达人民币14,832.71亿元，同比增长1.6%。尽管前三季度经济发展有所恢复，经济增速较上半年提高1.3个百分点，但自10月份以来，因本地疫情形势严峻且远超预期，全市经济发展受显着影响，下行压力显现。

　　2022年，广州甲级写字楼物业市场共迎七个新项目入市，共带来53.9万平方米新增供应。其中，第四季度位于珠江新城的粤海金融中心入市，为市场带来13.3万平方米供应面积。截至年末，全市总存量升至660.5万平方米，同比扩张8.9%。

　　第四季度，新项目去化叠加既有项目中有部分交易于年底前达成，全市季度净吸纳量由负转正至3.9万平方米。尽管如此，因受复杂的经贸环境影响及疫情反复的扰动，2022年市场继去年反弹后再遇冷，净吸纳量降至近十年最低，约为去年的9.5%。全市平均空置率四个季度连续上升，年末同比上升6.7个百分点，至16.3%。

　　年内，业主对租户资源的渴求更为明显，租赁竞争不断加剧，业主去化压力增大而继续降租。受此影响，全市平均租金延续下行趋势，年末降至人民币每平方米每月152.2元，租金指数同比下降3.8%。

　　展望

　　2023年，新增供应仍将保持充沛，全市新增供应预计达116.9万平方米。其中，第一季度，全市预计迎来五个新项目入市，合计为市场带来约26.6万平方米甲级写字楼供应。

　　宏观层面，国内疫情防控措施的优化及年底广州市政府所开展的招商引资工作有望为本地经济发展注入利好，助力全年市场需求的复苏。尽管如此，考虑到当前本地疫情的发展形势及即将到来的春节假期的影响，未来三个月内需求恢复或仍较缓慢。

　　全年来看，需求的逐渐恢复仍难以抵消大量新增供应入市所带来的市场效应，业主采取降租以获得更高去化的主要竞争策略仍将系市场主流趋势，全市租金水平料将延续下行趋势。

　　零售 —— 存量项目租金水平维稳，疫情扰动致空置率环比微升0.2个百分点

　　2022年前十月，广州社会消费品零售总额累计至人民币8,618.50亿元，同比增长3.2%，增速比前三季度提高0.1个百分点。其中，在本地疫情影响下，实体出行类消费短期受抑，但网购消费仍较为活跃。

　　2022年，广州零售物业市场共录得三个新项目入市。其中，两个购物中心在第四季度开业，为市场带来20.7万平方米新增供应，总存量因此环比上升3.0%，至703.9万平方米。

　　第四季度，新项目以较高入驻率开业，支撑全市季度净吸纳量转负为正，且较过去五年均值高37.1%。但就全年而言，受疫情扰动及个别项目业态及品牌升级调整的影响，全市年度净吸纳量仍远低于过去十年均值，空置率亦随之走高，年末环比上升0.2个百分点、同比上升1.7个百分点，至14.6%。

　　第四季度，广州零售物业市场中既有项目租金基本与上季度持平，但考虑到疫情对商户经营的影响，部分业主为少数租户提供短期租金减免等优惠。同期，鉴于新项目入市租金较低，其亦结构性拉低全市平均租金水平。因此，截至年末，全市平均租金降至人民币每平方米每月650.4元，租金指数同比下降1.4%。

　　展望

　　2023年，全市预计迎来七个购物中心开业入市，将为市场带来64.2万平方米新增供应，项目分别位于荔湾、白云、南沙和番禺等子市场。

　　防疫政策的优化除将利好本地消费市场复苏外，亦令市场参与各方预期及信心有所恢复。尽管如此，但短期而言，本地疫情仍待恢复，加之大体量新增供应预将集中入市，全市空置率料小幅波动。

　　尽管优质项目租金预将稳中有升，但次核心商圈将有多个新增供应集中开业，且其租金预计尚未企及全市平均水平，全市平均租金或再结构性下调。

　　住宅 —— 购房者置业仍保谨慎，全年成交量降至近十年最低

　　2022年，广州一手住宅供应呈下降趋势。截至2022年12月16日，全市供应面积约为697.6万平方米，同比下降16.0%。其中，第四季度全市供应面积环比下降47.9%，至134.0万平方米。

　　全年，尽管中央及本地持续颁布利好政策以促市场回暖，但内外部宏观环境的不确定性致购房者整体保持谨慎情绪，成交面积回落至546.3万平方米，为近十年最低。其中，第四季度，尽管核心区域的部分高端项目持续去化，但大部分项目去化表现仍较为平淡，各区成交量均呈下降趋势。截至2022年12月15日，全市一手住宅成交面积环比下降38.1%，至91.5万平方米。

　　全年，尽管成交均价有小幅波动，但改善型项目的持续去化仍推动全市均价结构性上升。截至第四季度末，全市一手住宅成交均价环比上升2.9%，至人民币每平方米45,267元。

　　展望

　　2023年，在中央“保交楼、保民生、保稳定”的指引下，政策环境预计保持积极，未来市场将迎更多利好创新性政策，房企的资金流动性问题亦将得到改善，市场信心将得以提振。

　　得益于上述利好政策的颁布，预计明年开发商推盘节奏将逐步恢复，市场亦料迎更多供应入市。

　　2023年，市场有望逐步回暖。短期内，改善型买家仍将是购房主力，这料将推动全市均价结构性上升。

来源：第一太平戴维斯

编辑：jinbao